Achat immobilier avec un impayé de charges ?

dav13 · #1

Bonjour à tous

J’ai un soucis sur un appart acqui en 11/2017
Le notaire avant l’achat à demandé l’etat Daté qui a été fait en septembre 2017
En septembre le document ne fais donc pas apparaître l’appel de charges du T4
Lors de la signature en 11/17 j’ai régler le prorata du trimestre au vendeur, le notaire a fait le calcul et qui plus est, le notaire vendeur avait le pouvoir pour signer à la place du vendeur.

Le soucis est que les charges du T4 n’ont pas été payé à la copro, le notaire est resté sur la somme de l’etat Daté.

Vers qui dois-je me retourner ?
-Mon notaire acquéreur je suppose qui aurais du voir cela ?
-Le notaire vendeur qui n’a pas payé ce qu’il fallait au syndic ? En sa qualité de notaire ou de substitut au vendeur ?
-vers mon banquier qui va creuser mon découvert de 400€ supplémentaire …

Vos avis sont les bienvenus

Merci

Mots-clés : achat, charges, copropriete

Surin · #2

Le vendeur vous a bien eu, c’est lui qui aurait du régler l’appel début octobre. D’ailleurs vous lui avez remboursé le prorata en ce sens. Les notaires auraient du vérifier ce point, qu’en dit le votre ?
Après le vendeur est peut-être de bonne foi, vérifiez bien avec le notaire que c’était à lui de régler, étant donné qu’il a perçu le prorata, il devrait s’exécuter.
Je suis surpris qu’à la signature du compromis en novembre il n’y ait pas eu de mise à jour au niveau de l’état-daté, idem, aux notaires de répondre.

Bernard2K · #3

Si l’appel de fonds a eu lieu avant la vente, c’est le vendeur qui doit payer l’intégralité de cet appel. C’est la date d’appel de fonds qui fait foi.

Cf : Charges de copropriété : qui paie quoi ? - Charges de copropriété | De Particulier à Particulier - PAP
Cela vient de ce décret : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis - Article 6-2 | Legifrance

Et c’est bien parce qu’il devait payer l’intégralité du trimestre au syndic, que vous lui avez remboursé le pro-rata correspondant à la fin du trimestre, période où le bien est à vous.

Ce paiement du T4 2017 est donc une dette entre le vendeur et le syndic.

Ne vous retournez contre personne, ce n’est pas à vous de le faire. Ecrivez seulement au syndic que vous êtes parfaitement d’accord pour payer vos dettes, mais pas celles des autres. La dette du T4 est une dette personnelle du vendeur, pas la vôtre, puisqu’il était encore propriétaire au moment de l’appel de fonds. Qu’ils se retournent donc contre lui, mais ce n’est pas à vous de payer.

A mon avis,les notaires n’ont plus rien à faire là-dedans : le vendeur a reçu le paiement de la vente depuis longtemps, c’est désormais une dette qu’il doit au syndic, lui personnellement.

Surin · #4

B2K je suis d’accord avec vous mais il faudrait vérifier les obligations du syndic lors d’une vente afin de communiquer les appels de charge. Je pense qu’il est anormal qu’un état daté ait pu se faire en septembre et la vente en novembre. De mémoire l’état daté n’est valable qu’un mois.
Le syndic peut reprocher au notaire de ne pas l’avoir informé que la vente a pris du retard. Ce n’est pas non plus son problème.
Voir ce lien en page 22, il ne me semble pas normal qu’une telle situation ait pu arriver.

dav13 · #5

Merci de vos réponses

Le vendeur avait un énorme arriéré (13k€) qui a donc été payé par le notaire au syndic.
A mon sens il appartenait au notaire de faire actualiser l’etat Daté, mais le syndic de l’epoque Étant démissionnaire (il a presque fallu forcer la porte pour que le nouveau syndic récupère les docs) un nouvel état daté aurait demandé plusieurs semaines …

Dans la mesure où le notaire du vendeur s’est substitué à lui pour la vente, quid des responsabilités ?

Bon vu le montant je vais pas assigner l’un ou l’autre mais je vais quand même secouer mon notaire acheteur, n’est-il pas censé contrôler cela et agir dans mon intérêt ?

Concernant le syndic vous pensez qu’on peux le mettre en cause ? Il a établi l’etat Daté conforme, il n’a pas de pouvoir de s’opposer a la vente dans la mesure où les dettes sont soldés …

Bernard2K · #6

Pardon Surin, mais du point de vue de dav13, on n’en a rien à faire de tout cela. Le syndic peut se retourner vers le notaire tant qu’il veut, ça ne concerne pas l’acheteur.

Il a acheté à telle date, il ne doit rien sur les appels de charges antérieurs, c’est aussi simple que cela.

J’écrirais au syndic en LRAR :
"vous me réclamez, par courrier(s) du tant, le paiement des charges du T4 2017, dont l’appel de fonds a été envoyé à telle date (probablement 1er octobre 2017). J’ai acquis le lot de copropriété n° tant le NN novembre 2017, comme vous en avez certainement été informé par le notaire, et comme le prouve la copie de l’attestation notariée, ci-jointe.

En application du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels de fonds intervenus à des dates antérieures à la vente restent à la charge du vendeur, qui était encore copropriétaire à cette date.

Aussi, les charges du T4 2017 sont la dette personnelle de M. X, le vendeur, qui était propriétaire à la date d’appel de fonds. Veuillez vous retourner vers le vendeur, qui est votre débiteur. Veuillez également cesser de faire apparaître ce montant dans vos appels de fonds envers moi, puisque je ne suis pas votre débiteur. (si des frais ont été facturés, ajoutez : "veuillez de plus annuler les frais tels et tels de poursuite de cette dette, que vous prétendez me facturer alors que ce n’est pas ma dette !").

Si jamais vous recevez encore des choses à ce sujet : faites le mort. Payez vos charges courantes, mais pas cette dette du T4 2017, ni toute éventuelle pénalité qu’ils essaieraient de vous facturer à ce sujet. Vous n’avez pas à payer une dette qui n’est pas la votre, donc vous ne la payez pas, c’est aussi simple que cela.

Surin · #7

Le courrier de B2K est très bien en effet.
Maintenant du côté du syndic je ne vois pas où est l’erreur. La faute est à chercher du côté des notaires, d’ailleurs Dav13 évoque le fait que "un nouvel état daté aurait demandé plusieurs semaines" donc il y a quelqu’un qui, à un moment, a sciemment accepté que la vente se fasse sans état daté à jour.

Le problème est que Dav13 est en lien avec son syndic et que ce syndic, nouveau apparemment, ne connait que lui. En droit je suis d’accord que ce n’est pas à Dav13 de régler mais bon, si le syndic ne veut rien entendre, c’est bien Dav13 qui devra faire les démarches au moins pour accélérer/faciliter les choses.

lyon38 · #8

Bonjour,
Je suis en train d’acheter un bien en copropriété et j’ai signé le compromis de vente. A une question anodine à une question, j’apprends qu’il y a des problèmes d’impayés qui retardent les travaux de la copropriété.
Lors de la signature du compromis de vente, est ce que l’état daté ne devrait pas le spécifié et/ou j’aurais du être informé ?
Vu ce nouveau élement dont le vendeur en avait forcément connaissance, est ce que je peux me rétracter ?
Merci

Surin · #9

Les PV des 3 dernières AG suffisent à vous alerter de la situation des travaux dans l’immeuble, si des travaux ont été refusés faute de finances notamment.
Vous avez du avoir aussi la liste des comptes de chaque propriétaire avec sa situation financière vis à vis du syndic.
Face à ces éléments, vous avez signé le compromis, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans avoir à vous justifier.

lyon38 · #10

Bonjour
Justement aucune trace dans les pvs d’AG et le document l’état daté.
Malheurseusement, j’ai signé il y a 20 jours

Surin · #11

Loi Alur : Quels documents fournir ? a écrit :
Le vendeur est dans l’obligation d’exposer la situation financière de la copropriété. Les documents sont axés sur les charges telles que :

_Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et les charges hors budget sur les deux derniers exercices comptables
_Les sommes dues par un copropriétaire vis-à-vis de la copropriété
_Le montant de la dernière cotisation du vendeur rattaché au bien vendu
_L’ensemble des charges impayées au sein du syndicat

Loi Alur : Quels documents fournir ? - Guide du crédit immobilier

Vous êtes censé avoir reçu ces documents et ce n’est qu’à partir de là que démarre le délai de rétractation de 10 jours. Qu’en dit votre notaire ?

lyon38 · #12

Merc i bcp Surin: ca s’appelle une réponse claire
ma clerc de notaire dit qu’elle doit voir avec le syndic !
JE n’ai eu aucune précision …

dav13 · #13

Cette histoire de date est complexe.

En effet la date d’exigibilité fait fois, mon soucis est que en achetant je savais que je mettant le pied dans un sac de noeud de syndic.

l’ancien syndic n’avait pas convoqué d’AG depuis 2014, les charges n’ont plus été appelé depuis T4 2015, néanmoins lors des ventes le syndic indiquait sur l’état daté les appels qui aurait du être fait sur la base du budget voté de l’année 2015

mon pré état daté fais bien état que le 01/10/17 la somme du T4 était exigible, cela peux justifier. je vais tenter le notaire et sinon je dirais au syndic de se retourner vers le vendeur comme me l’a suggéré Bernard2K

Je remercie Bernard2K d’avoir pris le temps de rédiger le courrier.

merci a tous.

Lyon2018 je confirme que si vous n’avez pas reçu par courrier recommandé la promesse avec TOUTES les annexes que KC44 a listé vous pouvez la faire invalider sans soucis. Au pire une petite lettre de refus de prêt et c’est réglé…

Surin · #14

dav13 a écrit :
Au pire une petite lettre de refus de prêt et c’est réglé…

Non.
S’il n’a pas les documents requis au compromis, il est dans les règles et peut se rétracter conformément à la loi.
Ce que vous sous-entendez implique ni plus ni moins un faux ou qui y ressemble, illégal et attaquable. Si on peut obtenir un prêt, ne pas partir gagnant en se disant qu’au pire on pourra requérir un refus en bonne et due forme, surtout si l’on a versé plusieurs dizaines de milliers d’euros d’acompte au préalable.
Bonjour les insomnies !

lyon38 · #15

Hello les amis,
Je reviens vers vous pour vous informer d’une mesaventure qu’il m’arrive et au différent postes que j’avais mis.
Sachez que si vous achetez des bureaux dans un immeuble uniquement de bureaux, vous avez intéret à avoir une double vigilence car la loi alur ne vous protège pas.
Il faut savoir le pré état daté est obligatoire uniquement si l’immeuble est 100% ou partiellement en habitation.
Super la loi en france !

serenitis · #16

@lyon38…

je découvre cette file, et souhaite compléter les excellentes infos de Bernard2k :

- vous dites que pas d’AG depuis 2014, à creuser, mais c’est à la base c’est une faute grave de gestion du syndic..

- j’ai connu sur une copro pro un souci d’imputabilité de charges qui me rappelle votre cas : coquille sur l’état daté qui fait que l’ancien proprio touche plus que ce qu’il aurait du… réapparition dans la compta de la copro du souci plus de 2 ans après et imputation discrète découverte par le conseil syndical lors de la prépa de la validation des comptes en charges collectives de la somme, couverte par les provisions pour risque d’impayés collectifs que nous avions voté entretemps au vu du profil douteux d’un des nouveaux copro…. inutile de dire que l’ancien copro a fait le mort après avoir touché son prix de vente….

après mise en demeure via avocat spécialisé en immo (agissant au nom de ma sci) d’assigner au TGI le syndic en révocation de son mandat (avec un dossier complet démontrant la manœuvre et pas des on dit….), une régularisation comptable rapide a eu lieu de cette ligne : à priori la responsabilité civile du syndic a été la corde sensible…

une AGO suivante a ensuite voté le remboursement de mes frais d’avocat… et nous avons changé de syndic depuis …

c’est l’unique mode opératoire qui m’est venu à l’esprit pour avancer vite et bien….

byebyepatron · #17

J’espère écrire dans le bon post.
J’ai une question pour vous.
J’ai fait l’acquisition d’un bien en copropriété le 23.12.2021.
Bien entendu, l’état daté a été fourni par le syndic lors de l’acquisition.
Dans mes charges de copropriété, je reçois du syndic, une régularisation pour l’exercice 2021 de 350€.
N’ayant été propriétaire que 8 jours en 2021, qui est redevable de ce montant ?
D’après mes connaissances, je dois payer le syndic car c’est moi qui suis propriétaire au moment de l’appel de ces fonds. En revanche, il semblerait qu’une grande partie de cette somme doit être réglée par le vendeur.
Pourriez-vous me confirmer ma bonne analyse?

Canyonneur75 · #18

Une fiche de service public traite ce sujet et précise :

"Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes lors de l’assemblée générale est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l’approbation des comptes."

L’AG d’approbation des comptes s’est elle tenue après le 21 décembre 2021 ? Si c’est le cas, vous êtes redevable du solde.

L’examen de votre acte de vente peut préciser le partage des charges. En l’absence de précision, le vendeur n’est tenu que des appels de fonds échus à la date de la vente.

Les textes de référence sont les articles 6.2 et 6.3 du décret de 1967.

Canyonneur

PS : les documents transmis avec la convocation à l’AG et la répartition des charges vous permettront de connaître l’origine du dépassement…

HeisenbergPH · #19

J’ai été dans ce cas et j’ai obtenu le remboursement de la somme demandée (1200euros).

C’était une régularisation suite à une facture de travaux plus importante que le devis.
J’ai argué que cette régularisation faisait suite à des travaux votés par le précédent copropriétaire et que cela ne m’incombait pas.

Les notaires ont suivis. Cela a pris du temps mais j’ai reçu un chèque.

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