Investir en SCPI en restant non imposable ?

Bonjour,

Dans un premier temps, sachez que la fiscalité est progressive: si vous devenez imposable, cela ne sera qu’au prorata de vos revenus qui dépassent la tranche non-imposable.
Mais vous avez raison de faire attention à la fiscalité.

Dans vos propos vous semblez parler des SCPI comme d’un placement garanti, ce qu’il n’est pas. Les SCPI sont soumises d’une part aux variations du marché de l’immobilier, mais aussi de la conjoncture: les immeubles sont loués par des commerces & des bureaux, si il y a une crise, les taux d’occupation vont baisser également.
En ce sens, sachez que l’effet de levier que vous recherchez fonctionnera dans les deux sens: il va accroitre la performance de vos placements si tout va bien, ou alors vous pouvez vous retrouver avec un effort d’épargne plus intense si la conjoncture se resserre, et cela pendant la durée de votre prêt.

Mon meilleur conseil, si après vous être renseigné les SCPI ont vos faveurs, serait de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner sur les aspects suivants :
- fiscalité : faire le meilleur mix entre votre cash et vos achats en direct
- les déclarations d’impôts
- éventuellement les choix de SCPI

Si vous tenez absolument à investir sur des SCPI seulement, je vous suggererai de faire un financement complet pour les SCPI que vous prendrez en direct, et de mettre votre cash sur des SCPI en AV. En tout les cas, n’oubliez pas la règle d’or: diversifiez. Votre PEA fait la tête aujourd’hui, mais votre horizon est plutôt long.

Vous pouvez le faire en ligne, mais vous vous privez d’une proximité et des conseils d’un CGP qui aura une vision globale. Cela ne vous en coûtera rien, car il sera rémunéré en tant qu’apporteur d’affaire par les SCPI que vous choisirez.
Aller en direct vers les sociétés de gestion ne vous fera pas économiser ces frais, donc autant en profiter.

Bonjour,
si vous ne voulez pas augmenter vos impôts, vous pouvez ne pas augmenter vos revenus, et acheter vos SCPI en nue propriété sur 15 ans (puisque c’est votre horizon).
Elles vous couteront 60% (ou moins je ne connais pas les "clefs" de répartition) du prix et dans 15 ans vous serez pleinement propriétaire des parts et des revenus attachés.
Après ça change évidemment le modèle de financement.

Si une personne pouvait apporter des éléments de réponses…
en particulier des SCPI à conseiller…
des établissements ou sites ….
éventails de SCPI ou pas ?
bref je souhaite être guidé car je suis un peu dans l’obscurité..
merci d’avance

Epargner 400 à 500 par mois, avec un revenu déclaré de 13 000 annuels… il me reste des choses à apprendre, apparemment.  :-o

Euh, jalousie, il n’y a pas de quoi, en l’occurrence. C’était une invitation à préciser, parce qu’un montage financier ne peut être basé sur des données paraissant invraisemblables en première lecture.

Les réponses : vous en avez eu plusieurs, c’est maintenant à vous de faire une première sélection en fonction de vos objectifs, et si vous hésitez dans votre choix final je suis sûr que vous serez aidé, mais en attendant personne ne peut faire ce premier travail à votre place.

En plus des sites indiqués par Surin (et il y en a d’autres), vous verrez pas mal de fils traitant ici de telle ou telle SCPI ; pour les trouver faites une recherche sur leur nom en page d’accueil.
Ces discussions peuvent être déroutantes, dans la mesure ou les gens peuvent avoir des avis bien différents sur une même société, mais d’un autre côté vous y trouverez souvent mention des critères de choix essentiels, et c’est leur pondération selon vos buts et vos goûts qui décidera de votre choix final.

Le seul conseil que je me permettrais, c’est de ne pas tout mettre sur une seule SCPI, ni sur une seule société de gestion. En termes financiers il n’y a *aucun* inconvénient à diversifier pour un même total, cela ne vous coûtera pas un centime, le seul petit pensum ce sera plus de paperasse pour souscrire (et un poil aussi pour déclarer chaque année).

Pour les sites, je suis client occasionnel chez MeilleureScpi.com, le principe de ces boîtes étant de toucher une ristourne des sociétés (en leur épargnant pas mal de paperasse et de suivi du candidat souscripteur) ; par conséquent vous payez exactement le prix normal de souscription, ils se paient sur la ristourne pour leur travail. Personnellement je n’ai jamais senti de pression pour me faire changer d’avis, tout au plus ont-ils attiré mon attention sur l’un ou l’autre paramètre pas idéal concernant l’un de mes choix, ce que je trouve normal. Mais ils se sont inclinés lorsque j’ai validé ma liste (à tort ou à raison).

maxlille a écrit :

A° Achat de SCPI en NP
(…)
Un part en NP 15 ans (58%): 623.5 EUR, 50.000 / 623.5 = 80 parts (49.880 EUR)
Capital au bout de 15 ans (hors éventuelle variation +/- du prix de la part): 80 * 1.075 = 86.000 EUR.

Le "capital" au bout de 15 ans sera de 80 * 946,39 (valeur de retrait) = 75711,2 € et non 86k car il faut tenir compte des frais de souscription.
Edit : cela donne 2,8%/an nets de toute imposition

maxlille a écrit :

Commentaires: je ne suis pas très friand de ce genre de montage. 1° Dans un premier temps on engage un effort financier important sur une longue période, sans avoir aucune rentrée d’argent en face, quid en cas de pépin ? 2° Aucune certitude sur le prix des parts dans 15 ans…

1° En effet aucune flexibilité, c’est de l’argent que l’on met sous terre et que l’on ressortira au terme du démembrement.
2° C’est essentiellement sur le prix de part que repose le risque, si celui-ci diminue, l’opération sera vite désavantageuse par rapport à un achat en direct, si celui-ci s’apprécie, on bénéficie d’un petit effet de levier du fait que l’on a pu acquérir davantage de parts que ce que l’on pouvait initialement.

Dernière modification par kc44 (02/01/2019 11h33)

Je me permets d’ajouter que contrairement à ce que vous répondez à la remarque de Deb67 l’interrogation sur votre capacité d’épargne actuelle avec un revenu relativement modeste me semble tout à fait pertinente. 
On n’envisage/conseille pas un investissement sur une durée aussi longue avec la même sérénité si on est (ou non) à l’abri des aléas.

mimidouxe a écrit :

mais que ce soit en NP ou en direct… il y a toujours une incertitude sur le prix des parts lorsque l’on veut "sortir" de la SCPI ?

La différence est due à l’effet de levier de l’achat en NP (nue-propriété) qui fait reposer ce levier sur le prix de part.
Vous achetez 10k€ de SCPI ayant 11,1111% de frais qui rapportent 4,5€ de dividende, comparons cet achat en direct (1) et en NP (2 avec clé à 33/67%) avec un prix de part qui s’apprécie de 10% (a), stagne (b) et diminue de 10% (c) :

1a : En direct au bout de 10 ans vous aurez 9,9k€ de SCPI qui auront rapporté 4,5k€ de dividendes.
=> 14,4k€

1b : En direct au bout de 10 ans vous aurez 9k€ de SCPI qui auront rapporté 4,5k€ de dividendes.
=> 13,5k€

1c : En direct au bout de 10 ans vous aurez 8,1k€ de SCPI qui auront rapporté 4,5k€ de dividendes.
=> 12,6k€

2a : En NP au bout de 10 ans vous aurez 10k€/0,67*1,1(augmentation 10%)/1,1111(les frais)
=> 14,776k€ contre 14,4k€ en 1a

2b : En NP au bout de 10 ans vous aurez 10k€/0,67/1,1111(les frais)
=> 13,433k€ contre 13,5k€ en 1b

2c : En NP au bout de 10 ans vous aurez 10k€/0,67*0,9(baisse 10%)/1,1111(les frais)
=> 12,09k€ contre 12,6k€ en 1c

Conclusion :

Vous voyez que l’opération entre direct/NP s’équilibre dans le cas d’une stagnation du prix de part.
Par contre si le prix de part s’apprécie, l’augmentation porte sur davantage de parts donc le gain est pour la NP.
Si le prix de part diminue, la baisse porte sur davantage de parts donc l’achat en direct la subit moins.

Cet exemple s’entend hors réinvestissement/imposition des dividendes, c’est pour comparer le processus d’évolution de ces 2 achats.

Faites la même comparaison à prix de part constant avec un dividende qui augmente, stagne ou diminue et vous verrez que si le dividende augmente, c’est favorable in fine à l’achat en direct, s’il stagne cela s’équilibre et s’il diminue alors l’opération en NP aura été la plus favorable.

Merci de bien lire le raisonnement jusqu’au bout afin de comprendre ces calculs, basiques.

Mimidouxe dit dans sa présentation qu’elle est fonctionnaire, cela permet d’envisager un achat à crédit sereinement et il y a suffisamment d’informations pour comprendre que le revenu s’entendait après abattements divers et en tenant compte du nombre de parts de la famille, il est inutile de dériver davantage sur ce point qui n’apporte rien à la discussion.

mimidouxe a écrit :

Si une personne pouvait apporter des éléments de réponses…
en particulier des SCPI à conseiller…
des établissements ou sites ….
éventails de SCPI ou pas ?
bref je souhaite être guidé car je suis un peu dans l’obscurité..
merci d’avance

En même temps, vous ne lisez pas les réponses que les personnes vous font. Déjà en août GBL vous avez indiqué ceci :

GBL a écrit :

Exemple d’un investissement qui serait mieux adapté : pleine propriété de parts de SCPI, financée en partie avec un emprunt (ne serait-ce que avec des échéances voisines de ce que ces SCPI rapporteront, si vous voulez rester à cash flow nul, sur 15 ans). Pensez à diversifier en prenant 2 ou 3 SCPI. Vous devriez cependant  en dire plus sur vous (inspirez-vous du modèle de présentation).

Pour les SCPI, personne ne vous en conseillera mais en lisant les fils (oui c’est plus long), vous pouvez vous faire une idée de ce qui est intéressant et revenir ici avec un objectif et la liste correspondante et des forumeurs vous donneront (peut-être) leur avis personnel sur le sujet s’ils ne se font pas rembarrer à la moindre question qui vous fâche.
Après, vous épargnez presque 50% de vos revenus. Sur des niveaux de salaire comme les vôtres ce n’est pas courant. Il existe d’autres membres comme vous (Rossox par exemple). Ce sont des adeptes du minimaliste. Personnellement,je suis incapable de le faire (car trop de sacrifice pour moi) et Deb67 aussi apparemment !
Restez zen et répondez aux questions, tout ce passera bien ! Il faut accepter de se livrer pour avoir les meilleures réponses sur le forum. Si vous ne le faites pas, vous n’aurez que des réponses générales au mieux.