Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Avec ou sans le I une structure de type société civile n’est pas assujetti aux cotisations sociales.

La différence avec une SASU ou SAS est qu’il faut un commissaire aux comptes , un salaire à minima pour le président.

Pour ce qui est des donations peux importe la structure sociale de l’entité juridique .

Dans les sociétés civiles vous pouvez  créer une SCP société civile patrimoniale par exemple pour une activité de holding mais tout cela à peu d’importance , c’est l’activité intrinsèque de la structure qui définie son mode de taxation civile ou commerciale.

Quand vous remplissez la M0 même en indiquant IS il faudra dans la plupart des cas faire un document écrit stipulant que vous souhaitez être assujetti à l’IS sinon cela ne sera pas pris en compte …
C’est du vécu

Quand le comptable a indiqué le compte et le montant pour le prélèvement de la CRL , les impôts ont indiqué qu’il s’agissait pas d’une SCI IS.

Les copies des M0 prouvaient le contraire toutefois il a fallu faire une lettre une lettre manuscrite spécifiant assujettissement à l’IS.

Faut pas chercher , faut juste suivre la complexité de l’administration.

C’est pourquoi il est impératif d’avoir un comptable que l’on peux rencontrer facilement qui est un interlocuteur stable sinon c’est très complexe.

Idem , j’ai des problèmes de TVA versée mais non prise en compte pas les impôts avec pénalité qui ont été annulée par les impôts et également de la TVA perçues plusieurs fois sur un autre compte.

C’est en cours de réclamation.

Le comptable c’est le ballon d’oxygène face au l’administration , quand certains pensent faire des économies avec des comptables en ligne , je vous conseille un vrai interlocuteur proche de chez vous

Idem ils demandent une lettre signée.

Les impôts sponsorisent la Poste …

Pour moi, la case cochée sur la M0 à chaque fois suffit.

Par contre, le greffe du TC avait mal "recopié" le prénom du gérant (qui se retrouvait avec la version féminine du même prenom), et il a fallu réclamer pour que ce soit rectifier (mais pour cette erreur là, et lenvoi de kbis corrigés, le greffe n’a au moins pas émis de facture…).

Bonjour à tous,

Question simple mais pas pour autant facile à répondre : à partir de quel moment est-ce "intéressant" de réaliser un tel montage en SCI ?
Par "moment" j’entends en termes de ticket initial d’investissement (dans mon cas : j’envisageais 100 k€, surtout pour me laisser la capacité d’emprunter pour ma résidence principale) ; de stade dans la vie (pas encore propriétaire donc, et jeune actif de 27 ans pas encore vraiment concerné par la transmission de patrimoine) ; et de diversification de patrimoine (encore réduit me concernant…).

Le montage en SCI est très performant, mais il induit quand même un ticket important pour tourner (ie. amortir les coûts fixes notamment). Il est aussi plutôt bloquant, puisqu’il sera difficile de récupérer le capital sans être lourdement imposé. Enfin, si j’opte en direct pour un panache 50/50 France/étranger (ie. Allemagne), j’obtiens un TRI net de fiscalité qui n’est pas aussi bon que via SCI, mais qui n’est pas très très loin non plus. Vous allez me dire qu’avec tout ça j’ai probablement ma réponse (ie. le montage SCI est top à un stade ultérieur de vie), mais je suis tout de même preneur de vos avis.

Shaka

Stéphane disait à un moment que le seuil était autour de 350-400k€ pour justifier la comptabilité, les frais de sociétés et le temps passé.

Une SCI c’est plutôt 600€ de compta pour des SCPI.

Merci pour vos inputs.

Je mettais de côté l’idée de la SCI jusque-là car je trouvais ça un peu complexe et pas forcément adéquat dans ma situation de "petit" investisseur.

Avec vos retours, je pense que je dois plus sérieusement l’envisager, d’autant plus que je m’attends à avoir une TMI à 41% dans quelques années (entre 5 et 10 ans ?). Il y a de fortes chances que j’abonde également la SCI au fur et à mesure. Je vais relire ce fil pour m’approprier à nouveau toutes les subtilités du montage. Et cela veut également dire que je dois probablement revoir mon panachage de SCPI (le paramètre fiscalité étrangère étant moins important désormais).

Je n’arrive néanmoins pas encore à mesurer les implications de ce commitment sur ma capacité à emprunter pour ma résidence principale (ce n’est pas un projet que j’ai à ce stade, mais il viendra sûrement un jour ou l’autre). Si je commence à 100k€, l’idée sera de continuer à emprunter pour arriver sur une certaine masse critique, ce qui devrait sérieusement taper dans ma capacité d’épargne (tant que mes 1er emprunts n’auront pas été remboursés). La solution est-elle alors d’acheter sans levier bancaire (sur fonds propres) de l’usufruit sans crédit afin de retourner à un effort d’épargne acceptable ?

Shaka

Kabal a écrit :

Honnêtement, j’ai un TMI à 30% actuellement. J’ai 100k€ de SCPI en direct et je le regrette versus la SCI. Je paie environ 850€/an de prélèvement sociaux et je ne sais pas exactement combien d’IR (noyé dans l’IR). Lorsque javais voulu transférer vers la SCI, GBL m’avait même conseillé de les vendre mais j’arrive pas à m’y résoudre.
Donc réfléchissez bien avant !

Oui, mon projet doit encore maturer un peu… Mais un panachage avec une exposition disons de 50-60% en SCPI à revenus étrangers permet aussi d’avoir un rendement très sérieux. C’est sûrement là la clef si on veut le faire en direct.

Je plussoie aux remarques ci-dessus. J’ai parcouru tout le forum et suis en train d’afiner Mon montage. Je créerai une file une fois suffisamment avancé pour aider les prochains forumeurs.

Pour ma part, la fiscalité en direct est le plus gros repoussoir. Je ne peux me résoudre à payer 41%+ sur des revenus qui ne servent qu’à rembourser un emprunt.

Je trouve que le CCA en SCI est tout de même un énorme avantage.

La SCI vous handicapera moins pour votre emprunt pour votre résidence principale à capital égale puisque vous aurez un effort d’epargne Moindre à faire qu’en direct (en tenant compte de votre fiscalité).

Avec un tmi de >=30% la meilleure option semble être la sci is ou la NP si on est à l’IFI?

Un achat de scpi à credit au sein d’une sci is peut être optimisé et obtenir un cash flow positif en faisant :
- 2/3 ou 1/2 de pleine propriété / usufruit
- 2/3 ou 1/2 de scpi internationales comme corum et novapierre Allemagne