Quelles SCPI avec le contrat d'assurance-vie Linxea Spirit ?

Non justement, les chiffres du tableau de Surin sont ceux d’un achat en direct, frais compris.
Les frais etant moins elevés en AV, du moins au depart, ce ne sont pas les + pertinents, le rendement AV est superieur (au moins 8 ans…)
Pour etre + precis, il faudrait prendre le rendement donné par Spirit (loyers/prix payé) en le calculant ou mieux en le verifiant/confirmant pour chaque SCPI par ce qui est reellement versé, en gardant a l’esprit que 0.125% des parts s’evanouissent chaque trimestre.
Ce seraient des chiffres + juste que ceux du tableau de Surin, mais uniquement valables au debut de la souscription.
Un graphique serait l’ideal pour voir tout cela, je ne sais pas le faire techniquement, gandolfi si vous y arrivez…rien ne presse prenez votre temps c’est deja bien ce que vous avez fait la.

J’ai pris les chiffres de rendement et cout d’achat sur ce site
Choisir une SCPI de rendement, investir dans une SCPI de rendement, les meilleures SCPI de rendement

- En connaissez vous un mieux et pls à jour ?
- Je veux bien essayer de faire le tableau mais il va falloir un peu m’aider pour les formules car je suis un peu perdu dans vos posts. Je vous ai laissé également mon fichier excel à dispo si certains veulent le modifier

Mise a jour avec les chiffres 2018 et en tenant compte des remarques de KC44 (modif calcul frais en direct).
Infos prises sur ce site SCPI : investissement, conseils, classement SCPI, comparatifs - MeilleureSCPI.com

- Frais d’achat AV correct ?
- Pouvez vous me rappeler les bases imposition SCPI en direct et AV ?

Modif.

J’ai compris que l’on ne calculait pas la meme chose.
- En AV on preleve les frais au moment de l’achat. Ils sont déduits de l’investissement et minore donc le nombre de parts acquises. Alors qu’en direct on va payer directement le nombre de part avec un prix majoré affiché.
- J’ai donc calculé le prix de revient (prix à mettre - frais d’entrée) d’une part en AV.
- Dans les frais de souscription, j’ai comparé la valeur d’achat d’une part (AV et Direct) par rapport à sa valeur de retrait (identique AV et direct).
- Pour l’écart de frais j’ai tenu compte des interet emboités   F4 = (LOG(H4/J4)/LOG(1-$B$21))
Cela me donne le nombre d’années avant d’avoir le meme nombre de part compte pour une meme somme versée.

SOURCE   SCPI Actipierre Europe en Assurance Vie mes-placements Liberté

- Qu’en pensez vous ?
- Il me manque le calcul de la carence du délai de jouissance

Dernière modification par gandolfi (20/02/2019 19h41)

N’hesitez pas à me faire des retours sur le tableau an cas d’erreur ou pour amélioration.

Que peut on en tirer ?
- La colonne "Ecart FRAIS" nous permet de savoir environ combien de temps garder les SCPI en AV avant de perdre trop de part par rapport à l’achat direct  ?
- autre chose ?


Si la valeur de la part varie (augmente ou diminue)
- comment est ce répercuté étant donné que c’est l’AV qui est la propriétaire des parts ? La valeur de retrait sera t’elle toujours identique tout au long de la détention de la part ?
- Cela peut etre une sécurité contre la baisse mais un manque à gagner en cas de hausse par rapport à l’achat direct ?

Merci. J’avais un doute car j’avais lu sur un article que comme la part appartient au courtier il pouvait se garder la plus value si elle augmente.

- Du coup la valeur de retrait peut varier alors  ? Si oui, c’est à surveiller pour ne pas que cela vienne grever les dividendes.

Pourquoi met-on en avant la liquidité des SCPI en assurance vie ?

Hors si je comprend bien si cela devait aller mal disons une hausse des taux d’intérêts qui mettrait en difficulté les assureurs et déclencherait la loi Sapin 2 , les parts de scpi ne serait pas davantage vendable qu’en direct.

Pour les loyers ce serait même avantage au direct , car en direct on toucherait ses loyers mensuellement ou trimestriellement alors qu’en assurance vie il se peut que l’assureur bloque tout rachats.

Je pars peut-être dans un scénario trop noir.

Bonjour

je ne vois pas la note disant que les parts appartiennent au courtier. c’est impossible au mieux le teneur de compte / la compagnie d’assurance.
Par definition le courtier n’est qu’un apporteur d’affaire et n’a pas de prise sur le contrat et les titres et part detenus.
cdt

Merci pas évident de faire le tri dans tout ce qu’on lit.
C’est la folie la fiscalité en France je trouve.

Dans un premier temps, je vais tenter les SCPI qui me semblent plus stables que les SIIC. Meme si on a moins de sécurité que ce que l’on pourrait nous faire croire.

J’ai également noté que Selctinvest 1 est illiquide. Je ne sais pas trop ce que cela veut dire mais je vais l’eviter. comment connaaitres les autres SCPI illiquides du contrat spirit ?

En lisant les conditions générales du contrat Linxéa spirit et les conditions particulières liées aux SCPI, je n’ai pas trouvé mention d’un traitement différent d’un arbitrage avec des SCPI par rapport à un autre support. Ce qui tendrait à laisser l’assureur gérer la revente des parts (aux titulaires de ce contrat ou de celui de Mesplacements-liberté car même assureur, via la société de gestion sur le secondaire …) et assurer la liquidité du produit tel que définie par la gestion du contrat.

Je viens de poser la question à Linxéa par mail. Attendons leur réponse.

L’assureur n’a aucun pouvoir, c’est l’ACPR qui peut ordonner des mesures à prendre en cas de mise en danger d’un assureur ou de ses clients (Code monétaire et financier - Article L612-33)

Et je ne pense pas que la faible liquidité d’une SCPI soit de nature à mettre en péril un assureur-vie. Attendons de voir la réponse de Linxéa.

Deux nouvelles SCPI font leurs entrées dans le contrat linXea Spirit ainsi que sur celui de mes-placements Liberté qui sont Gérés par Spirica . Il s’agit de PF Grand Paris et LF Grand Paris Patrimoine avec des rendements de 4.4 et 4% respectivement. Pas folichon surtout pour PF Grand Paris qui voit se dégrader au 4ieme trimestre son taux occupation à 88,36% contre 90.43% précédemment. Certainement des locaux vieillissant et des loyers hors de prix.  Mais pour jouer éventuellement sur l’augmentation des parts avec un patrimoine majoritairement parisien. Pour PF Grand Paris 81% dans le Grand paris. La valeur de reconstitution de 2018 devrait encore augmenter et certainement une revalorisation des parts aussi.

PF Grand Paris est la transformation d’une SCPI déjà existante (PF 1). Elle permet aux épargnants de :

→ profiter d’un potentiel de revalorisation du prix des parts :

    sa valeur de reconstitution 2017 (544,49 €) est supérieure de 10,66 % à son prix de souscription (492 €) ;
    l’AMF impose à chaque SCPI d’augmenter le prix de sa part lorsqu’il s’éloigne de plus de 10 % de la valeur de reconstitution ;
    il est donc fortement probable que la SCPI PF Grand Paris soit amenée à revaloriser le prix de sa part dans les semaines à venir.

Contre 11.4% de frais en direct, je trouve que le spread est tres correct, comparé aux autres SCPI presentes au contrat.
Dommage que la part prenne 13% sur 2017/2018 et encore 4.9% sur 2018, sans cela j’en aurait surement pris.