MadameImmo [57] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

La rentabilité n’est pas extraordinaire, mais elle semble tout de même bonne, avec un investissement fiable et sans mauvaises surprises.

Compte tenu de l’achat d’un immeuble, à votre place je ferais une contre-visite avec un professionnel expérimenté du bâtiment.

Sur le choix SCI IS vs nom propre, je suppose que vous avez fait les calculs.

Sur Amnéville, je note que la population augmente sans cesse ce qui est très bon signe pour la demande locative.

La commune est certes fortement endettée, mais les nouvelles sont bonnes : excellents chiffres 2018 du centre thermal (8e place sur 110 centres thermaux en France !), piste Snowhall repris par une grosse société d’exploitation de stations de ski qui va pouvoir faire les investissements nécessaires…

Le pari de transformer une ancienne cité minière et industrielle en pôle touristique semble en passe d’être réussi…

Je vous remercie pour vos réponses.

Kundera a écrit :

Depuis le décès de son maire bâtisseur J.KIFFER, la Cour des Comptes a levé pas mal de lièvres quant à la gestion financière très délicate de certains sites d’Amnéville les thermes. (Galaxie - Snowhall…)

Il y a donc un risque non négligeable d’explosions des impôts locaux.

Effectivement, il y a eu des haut et des bas mais je vous invite à lire ce document sur la ville d’Amnéville ainsi que les autres documents sur l’économie de la ville disponible sur le site de la cour des comptes.

https://www.ccomptes.fr/sites/default/f … eville.pdf

Il y a également un article du républicain lorrain qui vient tout juste de sortir, qui fait le bilan 2018 du Pôle thermal en cinq chiffres. Ce qui est plutôt prometteur pour la suite…

https://urlz.fr/8ZYv

La commune a déjà engagé un plan de réduction de ses charges de gestion courante depuis plusieurs années, et notamment de ses charges de personnel. Il y a eu une hausse modérée des taux d’imposition des trois taxes, qui restent cependant inférieurs à ceux de la moyenne de la strate.

Bernard2K a écrit :

La rentabilité n’est pas extraordinaire, mais elle semble tout de même bonne, avec un investissement fiable et sans mauvaises surprises.

Compte tenu de l’achat d’un immeuble, à votre place je ferais une contre-visite avec un professionnel expérimenté du bâtiment.

Sur le choix SCI IS vs nom propre, je suppose que vous avez fait les calculs.

Sur Amnéville, je note que la population augmente sans cesse ce qui est très bon signe pour la demande locative.

La commune est certes fortement endettée, mais les nouvelles sont bonnes : excellents chiffres 2018 du centre thermal (8e place sur 110 centres thermaux en France !), piste Snowhall repris par une grosse société d’exploitation de stations de ski qui va pouvoir faire les investissements nécessaires…

Le pari de transformer une ancienne cité minière et industrielle en pôle touristique semble en passe d’être réussi…

Je vous remercie, votre avis me rassure beaucoup dans mes choix.

Je pense également qu’il faut faire une contre-visite avec un professionnel. Cependant j’ai du mal à trouver quelqu’un.
Dois-je faire appel à une société (par exemple) un électricien pour me faire un devis et vérifier que tout est en ordre ? Ou alors il faut que je fasse intervenir un expert qui me fera un diagnostic technique complet du bâtiment ?

Une société d’expertise comme SOCOTEC ?
Un architecte ?…

Bonjour,

Amnéville est une bonne piste pour l’investissement locatif. La proximité des axes autoroutiers est un sérieux atout, surtout quand on va travailler à Luxembourg.
Avez-vous pensé aussi à regarder du côté du Pays-Haut (qui ne cesse de se développer, avec une réelle volonté des élus…)?
Il y a aussi Thionville et Hayange où l’on peut trouver des biens intéressants.

Je suis installé sur Thionville car ma compagne est frontalière. Si vous avez besoin d’un conseil technique sur un appartement ou un immeuble, je peux vous donner un coup de main!

Courage dans vos recherches!

Bernard2K a écrit :

Pour une visite avec un pro, vous avez plusieurs possibilités :
- une entreprise "tous corps d’état"
- l’entreprise la plus concernée par les défauts repérés à la première visite (exemple : vous avez vu des trucs non conformes en élec -> un électricien ; si vous avez vu une grosse fissure, ça sera au contraire un maçon).
- un architecte.

Comme je l’écris souvent, le plus important est d’avoir quelqu’un d’expérimenté. Quelqu’un qui bosse depuis 10 ou 20 ans dans le bâtiment a un oeil hyper exercé, des choses lui sautent aux yeux alors qu’une personne normale ne remarque rien.

Par rapport au fait que l’immeuble ne semble pas avoir besoin de travaux, il me semble plus correct de dire la vérité au professionnel : vous lui dites qu’il vous semble peu probable qu’il puisse faire un devis puis des travaux, car il s’agit avant tout d’une visite avant achat visant à évaluer s’il y a des défauts et si des travaux sont nécessaires, mais que pour autant vous avez vraiment besoin de son expertise alors vous êtes prête à le dédommager pour le temps qu’il y passera.

Beaucoup d’entreprises tous corps d’état ne se déplacent pas si on a pas signé de compromis (même contre dédommagement…)
J’ai quand même réussie à trouver un entrepreneur qui accepte de se déplacer pour faire la contre-visite avec moi. C’est quelqu’un de très expérimenté (plus de 30 ans dans le métier et à son compte maintenant.).

NBInvest a écrit :

Bonjour,

Amnéville est une bonne piste pour l’investissement locatif. La proximité des axes autoroutiers est un sérieux atout, surtout quand on va travailler à Luxembourg.
Avez-vous pensé aussi à regarder du côté du Pays-Haut (qui ne cesse de se développer, avec une réelle volonté des élus…)?
Il y a aussi Thionville et Hayange où l’on peut trouver des biens intéressants.

Je suis installé sur Thionville car ma compagne est frontalière. Si vous avez besoin d’un conseil technique sur un appartement ou un immeuble, je peux vous donner un coup de main!

Courage dans vos recherches!

J’ai déjà regardé du côté de Thionville, mais les immeubles sont hors de prix, généralement on dépasse le million pour les plus "propres", les autres se sont des biens vendus bien au dessus des prix du marché. En tout cas, personnellement, je n’ai pas encore trouvé la perle rare sur ce secteur. Par contre sur Manom et environ… il y a des choses pas mal effectivement.

Je vous remercie de votre aide en tout cas, c’est réciproque, si vous avez besoin d’un conseil en comptabilité / fiscalité…

Pierrot31 a écrit :

Bonjour,

C’est prometteur sur le papier ! La seule chose qui me fait tiquer est :
« 110% en sci sur 25 ans »

Validez ce point avec un courtier ou un banquier.

Bien à vous,

J’ai déjà envoyé le projet aux deux banques avec lesquelles j’ai déjà fait affaire auparavant, j’attends un retour de leurs parts. J’ai également pris un rendez-vous avec un courtier demain soir afin qu’il me donne son avis sur la faisabilité de ce projet.