Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

cat a écrit :

Est-ce usuel pour des locaux professionnels?

Oui, c’est usuel. De ce point de vue par exemple, lorsque l’Etat (ou collectivité publique) est locataire les règlements de loyers se font avec un décalage de 6 à 9 mois.
L’Etat est un très bon payeur, on sait que les quittances seront payées mais on ne sait jamais quand ;-)
L’OREAL par exemple c’est paiement 60 jours fin de mois.

De mémoire cette loi visait particulièrement la grande distribution ou les Auchan, Carrefour, etc… imposent souvent à des fournisseurs des paiement à 120 jours voir plus :-/
Quand l’OREAL vous paye à 60 jours il n’est pas très malin d’aller au clash avec un locataire d’aussi bonne qualité, qui en plus consomme beaucoup de m² (potentialité de faire d’autres affaires avec eux).
Ces créances peuvent toutefois faire l’objet d’une cession dailly assez facilement avec les banques, si on veut le cash plus tôt.

M.erci Canyonneur.
Il y a de l’idée… et on se rapproche d’un recoupement possible des informations avec le rapport annuel.

J’ai essayé de le reproduire sur le rapport 2016 et c’est un peu moins clair car il y a d’autres créances qui interviennent et celles uniquement sur les locataires ne suffisent pas à tout expliquer (mais ce n’est pas si loin).

En tout état de cause, ces chiffres rapportés sur les BT ne semblent jamais tenir compte des produits des participations de Primovie qui représentent pourtant une part non négligeable des revenus de la SCPI.

Je n’ai pas encore reçu cette convocation mais ce relèvement devait bien arriver un jour (proche).
Le relèvement du capital me semblait quand même assez prévisible et je me demande pourquoi Primonial REIM n’a pas proposé un relèvement du capital à l’AG de juin dernier plutôt que de convoquer une nouvelle AG en fin d’année.
Y-a-t-il d’autres points à l’ordre du jour?

Le bulletin 4T 2018 est disponible.

Quelques éléments rapides après lecture :
* distribution de 2.24€/part ce trimestre en baisse par rapport aux 3 derniers trimestres. Au final, diminution sensible de la distribution par rapport à l’an dernier : 9.14€/part contre 9.56€/part l’an dernier;
* collecte nette : 123M€, investissement : 30M€ et la trésorerie repasse à 153M€ contre 88M€ au trimestre précédent;
* investissements : 1 crèche-garderie à Hambourg (5M€, suite des investissements du même type des trimestres précédents),  1 centre de néphrologie et de dyalise à Saint-Denis (11M€) et une clinique à Cahuzac (11M€). Les deux derniers actifs sont signalés comme loués avec des baux ferme de 12 ans. On reste sur des investissements dans le coeur de cible de la SCPI;
* un TOF en baisse sensible à 95.2% (avec cette fois 3.7% de locaux occupés sous franchise!). Les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours les mêmes (depuis plus d’1 an) : les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence (quelques centaines de mètres carrés loués depuis le 3T pour ces 2 actifs).

Mon avis rapide :
* déçu par le TOF qui j’espérais voir revenir rapidement entre 98% et 100%;
* encore peu d’investissements ce trimestre… Néanmoins cette situation me semble préférable aux investissements en bureaux à gogo de l’an dernier (bureaux dont d’importantes surfaces sont toujours vacantes depuis).

Encore ?

Décidément et sur le fond et sur la forme je trouve les méthodes très discutables.

Ça avait déjà fuite lors des deux revalorisations précédentes sur la forme et sur le fond je ne sais pas sur quelle base ils le font surtout que ça va encore faire chuter la DVM déjà faible et je ne sais pas sur quelles valeurs ils se basent sachant par exemple que Pierval n’a pas du tout été revalorisée. Qu’est ce qui explique l’ecart ?

Des nouvelles plutôt réjouissantes pour Primonial REIM :
Primonial REIM annonce la signature d’un accord visant l’acquisition en sale and leaseback de 12 établissements pour Senior en Allemagne.

Le fonds concerné par cet investissement n’est pas explicitement cité mais ces investissements sont dans le coeur de cible de Primovie.

Le communiqué a écrit :

Les actifs sont intégralement loués pour une durée de 20 ans ferme à Advita Pflege, un acteur privé allemand reconnu dans le monde de soins des seniors. Le transfert de propriété de chacun des actifs se réalisera au fur et à mesure de la levée des conditions suspensives.

Le portefeuille, composé de 513 logements assistés, 290 lits en communauté résidentielle et 398 places de soins, développe une surface totale de 57 550 m², répartis sur 12 établissements : 5 neufs en exploitation et 7 en cours de développement ou construction. […]

Bonjour Nickpeps,

j’ai sollicité leur service à ce sujet par courriel il y a deux semaines et une version scannée du relevé fiscal m’a été envoyée le lendemain. J’ai reçu la version papier dans le courant de la semaine dernière.
Par contre, rien n’apparaît encore dans l’espace en ligne.

Bien à vous,
cat

EDIT : pour ma part, ce ne sont pas les derniers car j’ai sollicité PAREF pour les mêmes raisons et il m’a été répondu que les relevés fiscaux ne seraient pas disponibles avant cette semaine.

Bonjour à tous il me semble que le récapitulatif fiscal de primovie est faux.
Le montant à déclarer pour l’année blanche ligne 10 page 5 de la 2044 me semble compter aussi les revenus étrangers ouvrants droit à crédit d’impôts….. Ils devraient être exclus non ?
Le problème est que leur document ne permet pas de reconstituer le revenu brut hors revenus étrangers ouvrants droit à crédit d’impôts…

Bonjour à tous,

Ce weekend je lisais le Bulletin trimestriel (T1 2019) de la SCPI Pierval Santé et j’ai remarqué qu’ils communiquaient systématiquement le nombre de lits dans les EHPADs dans lesquels ils investissaient.

J’ai donc fait un rapide calcul pour voir le prix d’achat par lit.

Ca donne pour les acquisitions du trimestre:
- Irlande: portefeuille de 3 Ehpads (286 lits) pour un prix de revient global de 33,2 millions d’euros. Ce qui donne 116k€ par lit.
- Allemagne: EHPAD à Genthin (Land de Saxe-Anhalt) de 55 lits pour un montant de 4,5 millions d’euros. Ce qui donne 81,8K€ le lit.

Bien sûr il faut comparer ce qui est comparable, on ne saurait comparer le "prix au lit" d’EHPADs irlandais et allemands.
Je ne l’ai pas encore fait, mais j’ai vu que le nombre de lits avait toujours été communiqué dans les bulletins précédents, donc je compte bien calculer le "prix par lit" des achats depuis l’origine (on pourra sans doute comparer les EHPADs allemands entre eux, de même que les français et les irlandais). 

Mes questions sont les suivantes:
- Je n’ai pas trouvé l’information "nombre de lits" dans les Bulletins Primovie, ni dans le rapport annuel (ce qui ne m’étonne guère vu la qualité de ceux-ci…). Auriez-vous des idées pour obtenir cette information? 
- Le "prix payé par lit" est-il selon vous un indicateur pertinent pour évaluer la qualité de l’investissement en EHPAD (et donc pour permettre de comparer les investissements Primovie aux investissements de Pierval, par ex.)?

Qu’en pensez-vous?

Le rapport annuel 2018 est disponible depuis peu.

Je n’ai pas le temps de faire une lecture détaillée mais je viens de le survoler (très rapidement) : même si la distribution a baissé en 2018 (9.14€ / part contre 9.56€ l’année précédente), le résultat courant par part n’a pas fondu (9.40€ / part contre 9.44€ l’année précédente).
Primonial REIM a préféré doté le RAN…

Primonial REIM a changé la présentation du résultat entre 2016 et 2017 : les produits financiers qui sont devenus les produits divers correspondent très majoritairement aux produits des participations contrôlées.

Il faut aussi noter qu’une partie du résultat avait été assurée l’an dernier grâce à une ristourne sur la commission de gestion et que visiblement le résultat semble assuré cette année sans cette ristourne (ce qui est plutôt rassurant pour la suite).

Bien à vous,
cat

Vous devriez recevoir par courrier un certificat de propriété.
Pour les délais, je ne me souviens plus très bien mais je dirais que cela devait être de l’ordre d’un mois.
Ensuite, vous recevrez également les bulletins d’information trimestriels par courrier.

La documentation papier est plutôt fournie en amont par le CGP.

Bien à vous,
cat