SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

C’est l’IS sur la durée totale de l’US :
* vous avez les revenus touchés imposables sur toute la durée :
"DVM * durée US * (1 - % revenus de source étranger)"
* la déduction de l’amortissement sur toute la durée :
"- prix US"
le tout multiplié par le taux d’imposition de 15%…

La valeur temps est plus ou moins prise en compte dans la duration…

J’avoue que j’aime la formule pour sa simplicité mais je n’ai toujours pas réussi à me convaincre que cela donnait une approximation correcte de l’IRR.
Cependant les résultats que j’ai calculés avec une fonction IRR de tableur étaient tous proches du résultat obtenu avec la formule de GBL. Je suis donc persuadé qu’il est possible de montrer le lien entre les deux (avec les bonnes approximations).

Les frais de souscription sont dans le prix d’achat donc ils sont bien pris en compte.

Oui c’est indiqué sur leur site, les clés ont été redéfinies au bénéfice des nus-propriétaires.

A noter que d’après mes calculs sur 3,4,5 ans l’US le plus interessant  est :

Corum 4 ans : 7.81% de TRI NET d’amortissement IS à 15%
Corum XL 4 ans : 14.81% de TRI NET d’amortissement IS à 15%

Hypothèse d’une DVM à 5.41% nette

En fait, calculer un TRI d’un investissement qui ne demande aucun apport est impossible car rendement à l’infini (0 apport !)

Pas de calcul de TRI s’il n’y a pas de cash décaissé par l’investisseur (au départ ou en apport mensuel). Le bon calcul est celui qui donne le cash net de l’opération à la fin du montage : revenus encaissés - intérêts - avance remboursée

C’est qu’on l’aime notre US de SCPI dans ces conditions là, que du bonheur !

Vous avez raison. J’ai tendance à considérer l’avance sur AV comme un complément de cash sans conditions dont les intérêts viennent diminuer le gain du placement et ses revenus augmenter les gains, plutôt qu’un crédit car son octroi n’est pas conditionné à vos revenus. L’avance sera attribuée selon vos avoirs, pas vos revenus.

J’ai 100K que j’investis : TRI
J’ai 100K que je mets en AV. Les 60K d’avance que je pourrai obtenir sont un effet de levier lié au 100K => que du bonus selon moi : pas de TRI lié à ces 60K, je considère que le TRI de l’opération sera calculé sur 100K de placés mais en additionnant les gains issus de 160K.

Si l’avance est solo, ce n’est que du bonus

A mes yeux, il est toujours plus pertinent de regarder le TRI d’ensemble.
De mon point de vue, il faudrait donc plutôt regarder ici le TRI de l’ensemble (US + AV), comme suggéré par Skarklash dans son message précédent.

Bien à vous,
cat

Kpital a écrit :

Que pensez-vous de calculer la rentabilité du projet avec un financement
du CCA par une avance sur AV comme cela :

100 000 € investis sur un fonds euro dynamique à 2%/an sur la période
Coût de l’avance 2%+1%/an sur la période

Je suppose que votre contrat AV n’a aucun frais sur versement. J’en pense alors qu’il serait largement préférable de faire un retrait de la somme, et de l’injecter en CCA. Le coût de ce "capital" serait alors de 1% moins cher. Et il reste toujours possible de reverser sur le contrat AV une fois l’argent à nouveau disponible (mais il sera alors sans doute plus rentable de le laisser en CCA dans la SC, pour le réinvestir).

Faire des avances, pour payer plus, sur un contrat AV, me semble vraiment un mauvais choix…

Plus de détails, et des chiffres concrets :
  a] On suppose 100 000€ sur le contrat AV, rapportant 2%/an, et pouvoir faire une avance de 60 000€ coutant 3%/an
  b] La valeur du contrat AV sera donc, après 1 an de 100 000 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 200€,
                                                        après 2 ans de 100 200 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 404€,
                                                        après 3 ans de 100 404 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 612€,
                                                        après 4 ans de 100 612 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 100 824€,
                                                        après 5 ans de 100 824 * 1.02 - 60 000 * 0.03 = 101 041€.
  c] En achetant 60 000€ d’US 5 ans (à 22%) avec DVM de 5.79% (qui me semble assez optimiste….), on aura chaque année 60 000€ * 5.79% / 22% = 15791€. Avec le délai de jouissance (6 mois), on peut compter 7895€ en année 1, puis 15 791€ les 4 années suivantes, puis 7895€ en année 6.
  d] Je calcule donc le TRI approximatif (car les versements des dividendes sont mensuels, et il y a des "frais" avec la SCI) de ce que vous envisagez (avance sur AV de 60k€ investi en US 5ans), j’obtiens :  TRI(-100 000, 7895, 15791, 15791, 15791, 15791 + 101 041 -60000, 7895) = 4.7%
  e] En conservant tout sur le contrat AV, au bout de 5 ans on aura 100 000 * 1.02^5 = 110 408€, et TRI(-100 000, 0, 0, 0, 0, 110408) = 2.0% (sans surprise)
  f] Si on fait un retrait de 60 000€ du contrat AV, et laisse 40 000€ y devenir 44 163€, et que les 60 k€ sont investis en US 5ans, on obtient : TRI (-100 000, 7895, 15791, 15791, 15791, 15791 + 44 163, 7895) = 5.4%

Vous "gardez le régime successoral avantageux de l’assurance vie" en reversant les 60k€ à la fin, que vous ayez fait une avance ou un retrait suivi d’un versement. Si vous décédez avec une avance en cours, cette avance sera transformée en retrait (au jour du décès).

Vous "espèrez réduire le coût de l’avance en ne laissant pas la somme sur le fonds euro mais sur des unités de compte dans l’assurance vie"…  mais ce gain (éventuel) sera exactement le même si vous arbitrez vers des UC, que vous ayez fait une avance ou un retrait de 60 k€ au départ.

De fait, procéder à une avance de 60k€ plutôt qu’à un retrait semble diminuer le TRI sur les 100 000€ concernés de 0.7% durant ces 5 années. C’est un peu dommage de "donner" ces 0.7% à l’assureur quand vous prenez pas mal de risques (l’investissement en US en comporte : voir Note 1) pour obtenir un TRI [voir Note2] supérieur aux 2.0% attendus de l’AV sans se casser la tête.

Donc j’ai l’impression que votre raisonnement comporte quelques biais.
Sinon, la discussion Avance sur un contrat d’assurance vie : rachat ou avance sur une AV ? pourrait aussi vous intéresser.

Note 1: Imaginez que le dividende soit finalement plus bas que 5.79%. A 4%, vous seriez perdant avec un TRI de -0.3% sur vos 100 000€. C’est vers 4.71% que le TRI avoisinerait 2.00%. Tout ceci sans tenir compte des frais de la SCI (qui impacteront beaucoup de TRI pour un investissement de seulement 60 000€ en US).
Note 2: ces TRI de 4.7% ou 5.4% sont un peu artificiel, car vous ne pourrez pas forcément placer votre trésorerie des années 1, 2, 3, etc à ce taux…

Il me semble tout de même que l’avance présente l’avantage d’augmenter le volume de placement. Il faut choisir entre :
- Placer moins à un meilleur TRI, en effectuant un retrait sur l’AV
- Placer plus mais en diminuant le TRI, en ayant recours à une avance sur l’AV

Dans le second cas le TRI est plus faible mais, tant que le placement resté sur l’AV génère plus de rendement que le coût de l’avance, le gain absolu est meilleur. Mon avis est donc moins tranché quant à la solution "idéale". Cela dépend de votre appétence au risque et de votre envie d’avoir plus ou moins recours à l’effet de levier et à l’endettement pour générer des gains.

Le coût de votre avance était supposé égal à 1% au début : dans ce cas, je foncerais sans hésiter (je suppose qu’il n’y a pas de frais de retrait/versement sur votre contrat et que le fond euro performe > 1%). A 3%, je m’abstiendrais.

Dernière modification par Mopp (31/03/2019 13h02)

Dans ce cas je rejoins pleinement GBL : mieux vaut faire un retrait.

Sans retrait : vous placez juste votre argent sur de l’US.
Avec retrait : vous placez autant d’argent sur de l’US mais en perdant 1% de la somme placée chaque année (écart entre le coût de l’avance et le rendement du fond euro sur lequel vous êtes resté positionné).
Le choix est vite fait !

Même pour mettre de l’argent sur de l’UC je n’emprunterais pas à 3%. Le gain potentiel est très faible alors que le risque de perte est non-négligeable : il faudrait que l’UC rapporte plus de 3% net d’imposition et de prélèvements sociaux…

Je pense qu’il est plus juste de dire qu’il y a un investissement en US quoi qu’il arrive, et donc que l’avance sert à conserver un investissement en AV. Dans ce cas il faut donc rentabiliser un coût d’emprunt de 3% avec un placement effectué sur cette AV.

Même en réussissant à récupérer un bon rendement net de frais de gestion sur de l’UC, il faut également retirer à ce rendement les 17,2% de prélèvements sociaux et +/- d’imposition selon l’ancienneté du contrat et l’abattement.

Avec les interventions de GBL on commence à avoir fait le tour de la question… En ce qui me concerne, comme lui je déconseillerais fortement l’avance : trop peu à y gagner.