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Seritage Growth Properties : spin off immobilier de Sears Holdings

Seritage Growth Properties : analyse d'une stratégie de réaménagement immobilier

Cette discussion porte sur Seritage Growth Properties (SRG), une foncière issue d'un spin-off de Sears Holdings, et analyse sa stratégie de réaménagement immobilier. Les membres débattent du potentiel de croissance à long terme de SRG, compte tenu de sa position sur un marché en mutation et de la dépendance initiale à son ancien locataire principal, Sears Holdings (SHLD).

Un point central de la discussion concerne la gestion du risque lié à la situation financière précaire de SHLD. Les participants analysent les arguments pour et contre l'investissement dans SRG, en soulignant le potentiel de revalorisation du patrimoine immobilier grâce au redéploiement progressif des surfaces louées à SHLD vers de nouveaux locataires plus rentables. Ils mettent en avant la diversification de l'activité de SRG, passant d'une dépendance quasi totale à SHLD à une situation où les locataires tiers représentent une part majoritaire des revenus. L'investissement de Warren Buffett dans SRG est également mentionné, soulignant l'intérêt porté par certains acteurs importants du marché.

La discussion aborde les aspects financiers de la stratégie de SRG, notamment la gestion de la dette et le financement des projets de réaménagement. Les membres analysent les différentes options de financement envisagées par SRG, telles que les augmentations de capital, les prêts et les joint-ventures avec d'autres acteurs du secteur immobilier. Ils examinent les rendements espérés sur les investissements dans le réaménagement et la capacité de SRG à générer des flux de trésorerie suffisants pour financer sa croissance. L'estimation de la valeur intrinsèque des actifs immobiliers de SRG fait également l'objet de débats, avec des divergences d'opinions sur la méthode d'évaluation la plus appropriée.

Les participants discutent des tendances du marché immobilier commercial, notamment la baisse de la demande pour les grands magasins traditionnels et l'émergence de nouveaux modèles d'exploitation des centres commerciaux. La capacité de SRG à s'adapter à ces changements et à attirer de nouveaux locataires est examinée. La discussion évoque la complexité de la structure de SRG, notamment l'existence d'actions de différentes classes et de « operating partnership units », ainsi que les implications comptables de cette structure sur la valorisation de la société.

Enfin, la discussion souligne l'importance du facteur temps dans l'évaluation de la stratégie de SRG. La réalisation du potentiel de revalorisation du patrimoine immobilier nécessite un horizon d'investissement à moyen-long terme, et les membres abordent les risques liés à la durée des travaux de réaménagement et à la volatilité du marché immobilier.


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1    #201 07/12/2018 14h05

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Bonjour,

Rien de bien neuf, mais notre CEO s’exprime au REITworld : 2018 du Nareit à San Francisco.

En résumé :

* Q3 avec 70% des revenus venant de baux non SEARS mais de locataires en croissance qui sont attirés par la qualité des propriétés de Seritage.
* Quant à l’impact de SEARS, nous avons assez de revenus pour tenir 12 à 24 mois ce qui laissera le temps au redéveloppement.
* … et assez de cash, environ 1 milliard de dollars grâce à BRK.
* Depuis, son indépendance, Seritage a reloué environ 7 millions de pieds carrés et augmenté les loyers d’environ 4 $ le pied carré à 18 $ le pied carré.

Sinon pour ce qui est de l’avenir, M. Schall a indiqué que Seritage continuera à travailler afin de dégager de la valeur grâce à un réaménagement intensif dans des zones à fort potentiel.

A+

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#202 13/12/2018 08h09

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Bonjour à tous,

Quelques soucis dans la publication des 4-K mais 4-K quand même.
RenforcementRevente de Bry James Edwin pour 7,000$.

Selon moi, un petit renforcement donc peu significatif mais ça reste un signal intéressant.

Pour rappel, ce monsieur est le Executive Vice President.
Et c’est normal que sa tête vous dise quelque chose… on le voit dans toutes les présentations.

Merci Mevo.

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Dernière modification par Macois (13/12/2018 13h39)

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1    #203 13/12/2018 13h07

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Macois, pour info, il s’agit de "form 4", pas de "K" là-dedans (il y a bien par exemple les 8K et 10K, mais les form 4 n’ont pas de "K").

N’oubliez pas de regarder la colonne qui indique s’il s’agit d’achats ou de ventes. Cet homme a VENDU des actions, et non acheté. Il semble qu’il a d’ailleurs vendu tout ce qu’il pouvait (ce qui lui reste est a priori du "restricted" et "unvested restricted").

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#204 14/12/2018 15h13

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Bonjour à tous,

La présentationde la société a été mise à jour.

A+

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2    #205 25/01/2019 08h47

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Bonjour à tous,

Seritage a publié le bilan 2018 sur ses activités de (re)location, travaux, ventes de biens.
Les deux points "forts" soulignés par le management sont :
– Signed new leases totaling 3.1 million square feet, up 17% over 2017, at an average re-leasing multiple of 3.9x –
– Maintains $1.0 billion of liquidity, including $537 million of cash and $400 million incremental funding facility –

Benjamin Schall, le président et CEO aime à souligner la forte activité au Q4 2018 :

Benjamin Schall a écrit :

We are pleased with our strong finish to 2018, including 878,000 square feet of new leasing at an average rent of approximately $21.00 PSF on retail leases during the fourth quarter. Since inception, we have leased nearly 8.0 million square feet at an average rent of approximately $17.65 PSF on retail leases and a 4.1x multiple of prior rents.

Je me permets de découper son propos (mes excuses) afin de souligner 878,000 SQFT à $21.
Honnêtement, c’est une belle performance !

Benjamin Schall a écrit :

We have completed or commenced 97 redevelopment projects totaling $1.5 billion of projected capital investment at targeted incremental returns of approximately 11.0% on an unlevered basis. The diversified, non-Sears tenants we have under signed leases, plus the remaining lease-up of these announced projects, is expected to generate over $225 million of rental income before any further activation of our portfolio.

Il maintient son objectif de "projected capital investment at targeted incremental returns" aux alentours de 11%. Quelqu’un pour une traduction propre de "projected capital investment at targeted incremental returns" ? Peut-on assimiler ceci à un ROI ?

Benjamin Schall a écrit :

We also ended the year with access to nearly $1.0 billion of liquidity, including $537 million of cash on hand, which provides sufficient capital to complete our current projects and mitigate potential reductions in income from Sears Holdings

Il précise ce point afin de rappeler que si SHLD a des soucis (on peut barrer le si) et bien eux on les moyens de tenir malgré tout.

Benjamin Schall a écrit :

As we start 2019, we remain well positioned to continue executing on our strategies to unlock substantial value through intensive redevelopment. We are excited by our pipeline of opportunities, including our next wave of suburban retail redevelopments and three dozen premier and larger scale redevelopments. We look forward to utilizing our platform and expanding our preferred partnerships with growing retailers, best-in-class mixed-use developers and leading capital allocators to generate substantial value for shareholders.

Il nous annonce un avenir "brillant". Chacun se fera son opinion.

Pour ma part, je retiens :
1. que depuis sa création, Seritage a signé pour quasi 8M de SQFT  de bail,
2. que le multiple de relocation se maintient aux alentours de 4 ($17.72 PSF compared to $4.36 PSF),
3. que ces 287 relocations concerne 139 nouvelles entreprises,
4. que les activités de relocation ont augmenté en 2018,
5. que la société continue de retravailler/rénover son portfolio,
6. qu’elle a encore du cash,
7. que la part de SHLD baisse de plus en plus (autant en espace loué, qu’en loyers perçus)
8. que le management continue à dérouler son plan et que l’effectif à la direction est stable (bon sur 2-3 ans ce n’est pas dur…).
9. que certaines propriétés vont bientôt pouvoir être relouées (fin des travaux)
10. qu’en loyer annuel, ça y est SHLD passe en dessous des "In-Place third-party leases"

En pointS de vigilance, je tiens à rappeler :
1. La croissance US n’est plus en phase d’accélération,
2. Amazon est de plus en plus fort,
3. Que la société a de gros emprunts à fort taux avec BRK,
4. Que re-développer un parc immobilier coûte extrêmement cher,
5. Que la société a du faire des JVs pour avancer (et ceux sur ses "joyaux"),
6. Que la société reste très jeune,
7. Qu’elle reste malgré tout exposer à SHLD, le nier c’est être fou,
8. Que j’oublier certainement beaucoup d’autres points wink

Bonne journée,

F.

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1    #206 26/02/2019 18h04

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Seritage se décide enfin à couper son dividende.

Info ici

businesswire.com a écrit :

The Company’s Board of Trustees does not currently expect to declare additional dividends on the Company’s Class A and Class C common shares for the remainder of 2019, based on its assessment of the Company’s investment opportunities and its expectations of taxable income for the year. The Company’s Board of Trustees will reevaluate this position at the end of 2019, as necessary, to ensure that the Company meets its distribution requirements as a REIT.

Je pense que c’est une très bonne nouvelle, vu le pipeline de redéveloppement qu’ils ont.
Par contre le marché n’aime pas.

Il est intéressant de voir que quelle que soit la raison d’une coupe de dividende, qu’elle soit positive ou non,  l’entreprise se fait massacrer derrière… et crée donc des opportunités, comme Kinder Morgan par exemple.

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#207 07/03/2019 08h29

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Bonjour à tous,

J’ai pas vu grand chose qui n’a pas encore été dit dans les résultats du Q4. Et vous ?

Sinon, en relisant, je me rends compte que l’année 2019 sera peut être une année d’inversion de la tendance car 33 projets seront finis et commenceront à rapporter des loyers.

Bonne journée,

M.

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1    #208 07/03/2019 18h34

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Séritage est une boite ennuyeuse la plupart du temps. Les développements sont longs, donc pas ou peu d’action.

Grace à ESL, Sears va être liquidé en douceur.

Seritage va pouvoir redévelopper les espaces et pas mal de développement vont être finalisés d’ici à 2021.

Si ça se passe bien le marché va pouvoir réévaluer Seritage, qui pourra donc renégocier le prêt BRK avec des taux plus bas.

Tout ça sur 3 ou 4 ans…

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#209 10/04/2019 07h35

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Bonjour,

Bonne lecture à tous, le rapport annuel est sorti : Rapport Annuel Seritage (SRG) 2018

A+

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2    #210 03/05/2019 09h04

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Bonjour à tous,

Les résultats du Q1 ont été publiés hier.

Alors pour rappel, SRG c’est 225 propriétés pour du retail et divertissements pour un total de 35.6 millions pieds carrés (SQFT). A l’origine au spin off, nous étions à 266 propriétés… Il faut bien financer les redéveloppements et l’entreprise le fait en se séparant des petites propriétés qui sont sur des marchés plus petits, à petits potentiels… On pourrait ajouter que c’est dans la mouvance des WPG et MAC, etc. de se séparer de ce qui est NON Core.

Bien sur, nous sommes toujours dans une situation de résultat net négatif : $8.2 million, or $0.23 par action pour un NOI de $24.3 million et un FFO négatif de ($5.1) million, or ($0.09) par action.

Le cours a beau s’être repris sur les derniers mois, rien n’est encore gagné… Maintenant que le disclaimer est fini passons à l’actualité de ce Q1.

Alors que s’est il passé sur ce dernier trimestre ?

1. Signature de nouveaux baux totalisant 440 000 pieds carrés (365 000 pieds carrés par actions) à un loyer de base moyen de 30,37 $ PSF (30,06 $ PSF à part). Nous sommes clairement sur la moyenne haute des relocations, je dirais même plutôt dans le très haut du panier.

Il faut savoir qu depuis la création de SRG en juillet 2015, 8,3 millions de pieds carrés ont été reloués à un loyer moyen de $17,23 per SQFT. Personnellement, ça donne une vague idée du travail que le management a effectué.

Nous sommes environ à un multiple moyen de 4,1 fois l’ancien loyer payé par Sears ou Kmart, les nouveaux loyers de détail s’établissant en moyenne à 30,96 $ PSF comparativement à 7,51 $ PSF payés par Sears ou Kmart pour ce trimestre.

Depuis le début, les multiples de mise en marché ont été en moyenne de 4,1 fois, les nouveaux loyers de détail s’établissant à 18,35 $ PSF comparativement à 4,52 $ PSF payés par Sears ou Kmart. Le nouveau loyer moyen a tendance a augmenté ces derniers mois.

2. On note une augmentation nette de la part de loyers provenant de locataires diversifiés autres que Sears à 83,3 % contre 54,3 % pour l’exercice précédent.

3. Le management annonce de nouvelles activités de redéveloppement pour 65,0 millions $ en plus des deux nouveaux projets et l’expansion de deux projets déjà annoncés. Le programme de réaménagement total à ce jour comprend 99 projets achevés ou commencés représentant environ 1,6 milliard de dollars d’investissements. C’est colossal.

4. Création d’une JV à 50 % avec le propriétaire du centre commercial adjacent à Cockeysville, au Maryland. L’opération a évalué la propriété à environ 18,7 millions de dollars et a généré un produit brut en espèces de 9,3 millions de dollars. La JV prévoit terminer le réaménagement commercial du magasin à rayons complets et du centre auto et pourrait également poursuivre l’aménagement de logements multifamiliaux sur une partie du site de 14 acres.

5. Vente de sept propriétés totalisant 639 000 pieds pour un produit brut en espèces de 29,5 millions $. Ces propriétés étaient généralement situées dans des marchés plus petits et les sept propriétés étaient toutes vacantes au moment de la vente. Environ $46 le pied carré ce qui confirme la faible "importance" de ces propriétés (comparé à d’autres cessions faites dans le passé: Overlake Plaza in Redmond, WA ou The Collection at UTC)

Qu’en pense le management ?

Benjamin Schall, President and Chief Executive Officer a écrit :

We are pleased with our start to the year with 440,000 square feet of total new leasing at a strong average rate of $30 per square foot and an average multiple of 4.1x for space previously occupied by Sears. Our leasing since inception now stands at 8.3 million square feet and an average re-leasing multiple of 4.1x. We continue to make significant progress on our redevelopment program, with two new projects and two expanded projects this quarter. Our total program currently consists of 99 projects completed or commenced with a total of approximately $1.6 billion of capital investment […] With a strong balance sheet and over $875 million of liquidity, we will continue to utilize our specialized platform and high-quality portfolio to create first-class retail centers and larger mixed-use projects that generate long-term value for our shareholders.

Pour ma part, je dirai que l’entreprise continue de dérouler sa stratégie. Et cela sans surprise. Maintenant auront-ils les moyens de finir de redévelopper toutes les propriétés avec le cash/facilités de paiement qu’ils ont ? Ce qui est rassurant c’est que la demande est forte (on le voit au multiple de relocation ou au nombre de SQFT reloué à chaque trimestre et ce depuis juillet 2015… mais compensera-t-elle toutes les faillites de retailers à venir ? En tous cas, pas mal de propriétés vont bientôt être remises sur le marché ce qui augmentera peut être le FFO ?

Bonne journée,

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1    #211 15/08/2019 19h46

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Bonjour,

Avec retard, voici un résumé de ce que je retiens des résultats du Q2 2019.
- 687k pieds carrés de loués à $20.24 PSF ($19.92 PSF at share) en moyenne (Nous sommes donc presque à 8.9 square feet at an average un loyer moyen de $17.41 PSF, et en incluant les  new retail leases, nous sommes à 8.1 million square feet à un loyer moyen de $18.36 PSF.
- Les loyers non issus de SEARS passent à 89,1%
- De nouveaux redéveloppements sont annoncés pour $40.5 millions pour trois nouveaux projets et en extension d’un quatrième (Le total des redéveloppement passe à 102 projets complétés, annoncés ou commencés pour $1.7 billion
- Vente de 4 propriétés pour un total de 540,000 square feet pour $18.7 million. (Depuis la création, SRG a vendu 32 propriétés pour 3.3 million square feet pour un total de $161.5 million. Toutes les ventes concernent des propriétés dans de petits marchés et souvent vacants)
- Signatures de contrats de ventes pour 7 propriétés pour $48.4 million
- Signatures de nouveaux baux pour un total de $12.0 million avec une moyenne de $20 PSF –

Pour résumé ce trimestre, reprenons les mots du CEO de SRG :

Benjamin Schall, CEO & President @SRG a écrit :

We continued our strong momentum through the first half of 2019, including second quarter new leasing activity of 687,000 square feet at an average rent of approximately $20.00 per square foot. This brings our total new leasing activity since inception to nearly 8.9 million square feet at an average re-leasing multiple of 4.0x the rent previously paid by Sears. We are pleased to report that diversified non-Sears tenants now comprise almost 90% of total annual base rent, including signed leases. This leasing activity has driven a robust redevelopment program that now includes 102 projects completed or commenced for a total capital investment of approximately $1.7 billion at targeted incremental yields of approximately 11.0% on an unlevered basis

qui met en avant que le management continue son travail. Il continue également à rassurer les actionnaires sur la solidité de l’entreprise :

Benjamin Schall, CEO & President @SRG a écrit :

“Our balance sheet continues to support the execution of our strategy, with approximately $790 million of identified liquidity, and our team continues to expand our relationships with growing retailers, mixed-use developers and institutional capital allocators. We remain focused on utilizing our platform and portfolio of high-quality assets to create first-class retail centers and mixed-use projects that generate long-term value for our shareholders.”

Ces derniers temps, les marchés sanctionnent fortement les foncières.

Ne revenons pas sur la mort du commerce physique mais ayons quand même en tête que le mouvement ne changera pas sous peu.

Idem, sur SRG, attention à avoir en tête que le management a encore beaucoup de travail pour faire progresser le NOI et minimiser les impacts des redéveloppements sur la qualité du bilan.

Personnellement, j’ai hâte de voir le NOI grimpé sur les prochains trimestres. On prévoie de 19 fins de chantiers sur la fin de l’année…

Bonne journée,

M.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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