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#1 21/03/2019 21h49
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour à tous, je continue les investissements locatifs avec un projet de diviser une maison en immeuble de rapport suite à mes deux précédentes rénovations.
MON PROFIL
En CDI dans la distribution, 30 ans, TMI 30%, revenu annuel brut 60 ke + foncier environ 15 ke
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: basique
- Fiscales : basique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune mais épaulé par mon beau père
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : ma famille vit a coté du bien éventuel
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Maison de 110m2 sur 4 niveaux avec des plateaux de 26m2
- Jardin d’environ 50m2
- Année de construction: 1850
- Une partie des volets ont été changés et sont doubles vitrages VPC
- Travaux à prévoir pour diviser et rénover : 100 000 euros (devis en cours)
LOCALISATION DU BIEN
- Ville dans l’Eure
- L’immeuble est situé en plein dans le centre ville
- 2 000 habitants à priori
- Ville dynamique avec de nombreux commerçants et grande ville à coté
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 52ke + 5ke = 57 ke
- Au rdc je suis indécis car la surface ferait environ 15m2 si je ne déplace pas l’escalier. Si je ne déplace pas l’escalier, j’en ferais un bureau au loyer de 200 euros environ. Pour les 3 autres, il s’agira de studio de 26m2 loué 370e HC soit un revenu de 1300 euros.
- Taux de vacance envisagé : 2 mois tous les 2 ans
- Estimation travaux: 100 ke (en attente devis)
- Mobilier : 5000e (estimation)
- Rendement brut: autour de 10%
- Rendement net: autour de 6%
FINANCEMENT DU BIEN
- Aucun apport, emprunt à 110% (travaux compris)
- Durée 20 ans
RÉGIME D’EXPLOITATION
- locaton meublée en LMNP réel
Dans cette ville, il y a une demande et peu d’offre sur des studios de 26m2.. par contre aucune idée concernant le meublé.
Mais je n’ai pas tellement de choix si ? Vu que les travaux ne rentrent pas dans le cadre du déficit foncier afin de louer en nu.
Que pensez-vous du projet ?
PS: Je pense qu’il y a moyen de négocier en dessous de 52ke
Merci à vous
Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, travaux
Hors ligne
#2 22/03/2019 06h57
- spapas856
- Membre (2019)
Top 50 Expatriation - Réputation : 8
Bonjour benji94,
Comment avez vous obtenu l’information qu’il y a une demande pour des studios de 26m2 ?
Quels sont les profils des locataires ?
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#3 22/03/2019 07h55
- Bernard2K
- Membre (2015)
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Hall of Fame
Au cas où cela vous aurait échappé, il y a un forum qui s’appelle "discussions générales", et un qui s’appelle "étude de cas". Ca doit être pour une bonne raison, non ?
Il faut que tout change pour que rien ne change
En ligne
#4 22/03/2019 08h44
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour,
@spapas856: je connais plusieurs personnes qui vivent dans cette ville dans un studio. De plus, l’agent me l’a confirmer car il a lui même un immeuble de rapport avec des studios de la même taille. Il a très peu de turnover et de vacances.
Il s’agit de jeunes actifs travaillant sur la côte mais ne pouvant se loger car trop cher.
@bernard: effectivement j’ai commis une erreur d’inattention lorsque j’ai posté mon message. Je laisse le soin à un modérateur de le déplacer car je ne peux pas à priori. Je suis désolé de vous avoir importuné vous et le modérateur.
Bonne journée
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#5 22/03/2019 10h29
- Nush
- Membre (2017)
- Réputation : 19
Je me méfie toujours des propos d’un agent immobilier, il est malheureusement rare qu’un agent vous dise "Houla, vous allez galérer pour trouver des locataires".
Il pourrait être intéressant de poser une fausse annonce en ligne et voir si "ça mord", c’est assez limite car cela fait perdre du temps à des personnes sérieuses en recherche de logement qui n’ont rien demandé mais cela permet souvent de tester le marché.
Hors ligne
#6 23/03/2019 00h30
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Nush a écrit :
Je me méfie toujours des propos d’un agent immobilier, il est malheureusement rare qu’un agent vous dise "Houla, vous allez galérer pour trouver des locataires".
Il pourrait être intéressant de poser une fausse annonce en ligne et voir si "ça mord", c’est assez limite car cela fait perdre du temps à des personnes sérieuses en recherche de logement qui n’ont rien demandé mais cela permet souvent de tester le marché.
Bonjoir,
Oui tout à fait je ferais ce test également.
Merci
Hors ligne
#7 23/03/2019 07h22
- linh
- Membre (2017)
- Réputation : 8
Bonjour,
Êtes vous dur des loyers annoncés ? Ils me semblent élevés pur un village dans l’Eure, même dynamique.
Hors ligne
#8 23/03/2019 11h34
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
linh a écrit :
Bonjour,
Êtes vous dur des loyers annoncés ? Ils me semblent élevés pur un village dans l’Eure, même dynamique.
C’est le prix auquel l’agent loue, il me l’a dit et j’ai vu sur lbc.
Étant donné sa localisation et la qualité de la rénovation, cela ne me parait pas hallucinant.
De toute manière, je vais mettre une fausse annonce sur lbc
Hors ligne
#9 25/03/2019 19h54
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour,
Comme prévu, j’ai mis une annonce sur LBC et j’ai bien des touches.
Que me conseillez vous comme régime hormis LMNP ?
Hors ligne
#10 21/04/2019 19h27
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour à tous,
Je n’arrive pas à trouver les réponses à mes questions malgré des recherches donc je suis désolé si cela a déjà été évoqué :
- pour un immeuble de rapport, est ce qu’il faut faire une déclaration de début d’activité au greffe pour chaque appartement ou pour l’immeuble au global ?
- pour les travaux de rénovation, est ce qu’il faut que je demande à mon entrepreneur de ventiler le prix par appartements ?
Est ce que pour des travaux « basiques » comme le placo, la peinture, les sols,.. vous travaillez avec des artisans qui n’ont pas la décennale (auto entrepreneur)?
Merci d’avance
Hors ligne
#11 21/04/2019 20h16
- zappaty
- Membre (2017)
- Réputation : 60
Ces questions ont pourtant déjà été abordées à de nombreuses reprises dans divers files au travers de ce forum…
Ceci dit, pour répondre à vos interrogations
Vous devez envoyer votre déclaration p0i pour votre début d’activité. C’est à dire, lorsque votre PREMIER bien est mis en location. Généralement, on indique la date d’acquisition du bien.
Une fois votre SIRET obtenu, celui ci est valable pour tous vos biens en location LMNP.
Mais normalement, votre expert comptable devrait pouvoir vous expliquer tout cela, si vous ne l’avez pas déjà trouvé, je vous invite à le faire dans les meilleurs délais. C’est votre interlocuteur privilégié (et pour ainsi dire obligatoire) dans le cas de la location LMNP au régime réel.
Pour vos travaux, peu importe, mais il faut dans tous les cas que les factures ai comme adresse celle de votre bien locatif, pour permettre de les passer en charge/amortissement.
Pour la décennale, c’est vous qui décidez. Mais il faudra des factures si vous voulez amortir vos travaux.
Zappaty
Hors ligne
#12 21/04/2019 20h52
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour,
Merci pour vos réponses. Sur mes deux biens précédent, j’avais opté pour un bail en nu afin de faire du déficit foncier.
C’est pourquoi je n’ai pas encore d’expert comptable qui me suit. Vous conseillez de prendre un expert comptable: avant la mise en location / lors que j’ai trouvé un locataire / ou l’an prochain lors des déclarations ?
Pour les travaux, cela n’est pas important d’avoir le coût par appartement afin de faire l’amortissement ? L’expert comptable fera un prorata des travaux en fonction des surfaces des appartements ?
Bien sûr j’ai les factures à chaque fois mais comme mon artisan est en auto entrepreneur (sans TVA), il n’a pas la décennale d’office. Mais est ce que c’est important pour des travaux comme cela ?
Merci encore
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1 #13 21/04/2019 20h58
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Pour votre premier bien vous faites un POi pour l’immeuble, comme mentionné par Zappaty. Pour les suivants, vous faites un P2CMB pour déclarer un établissement secondaire. Il suffit de recherche "création activité LMNP" et "LMNP ajout immeuble" pour trouver les réponses.
Scinder les travaux par appartement n’a d’intérêt que si vous comptez revendre à la découpe. Ce sera plus simple à votre EC pour régulariser les amortissements. En dehors d’une vente à la découpe, je n’en vois pas l’intérêt.
Pour les garanties décennales, c’est à vous de voir.
Faire et laisser dire
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#14 21/04/2019 22h41
- zappaty
- Membre (2017)
- Réputation : 60
Je vous conseille de prendre un expert comptable avant la mise en location, cela évite d’être "dans le jus" pour vos déclarations.
Je vous invite à comparer les experts comptables, tous ne sont pas spécialisés, loin de là.
Pour le reste, lachignolecorse à tout dit (et m’as permis d’approfondir mes connaissances avec la déclaration P2 CMB que je ne connaissait même pas…)
Zappaty
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