Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

MoK3t · #326

Suivant les traces des illustres Malolechat (bravo !), Roudoudou, cat et consorts (je ne peux citer tout le monde ), je tente toujours de réaliser un achat de portefeuilles de SCPI via une SC à l’IS… Je n’ai toujours pas trouvé d’interlocuteur bancaire (en attente d’une réponse du CIC local).

Et je rame ! (cf Présentation MoK3t)

Mais tout ceci n’est pas vain, puisque je m’aperçois qu’à force de présenter le projet et d’y travailler, sur le long cours, je commence à bien saisir les différents éléments qu’ils soient comptables, fiscaux ou patrimoniaux. Néanmoins cela me prend un temps fou que j’ai du mal à y consacrer.

Je commence a me sentir tellement « à l’aise », qu’à l’occasion d’une discussion avec mon père concernant ses réflexions patrimoniales et de transmission, j’en suis venu à réfléchir à une variante du montage que je souhaiterais vous exposer afin de voir si elle présente autant d’intérêt que je l’envisage.

1. Objectifs patrimoniaux :
Pour moi :
• Profiter de la surface patrimoniale (modeste mais réelle) de mes parents afin d’obtenir plus de crédibilité/nantissement pour l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire à crédit.
• Créer une structure « lazy » s’autofinançant (Cash-Flow positif) sans grever mon pouvoir d’emprunt personnel / pouvoir d’épargne (constitution en cours avec allocations mensuelles : Actions/obligataire via CTO/PEA/Assurances-Vies).
• Constituer une rente pour ma retraite (>20 ans) avec possibilité de transmission à mes enfants.

Pour mes parents :
• M’aider dans la réalisation de mon projet.
• « Transmettre » une partie de leur patrimoine via un apport initial en CCA.
• Obtenir des revenus par remboursement mensuel de leur CCA pendant 20 ans.
• Pouvoir réaliser des emprunts (mon père ayant des difficultés d’assurance liées à un antécédent médical) en me faisant endosser les assurances des différents emprunts.

2. Le montage :
Société civile option impôt sur les sociétés / objet élargi / capital variable faible.
3 associés :
- Moi : 90%.
- Mon père : 5%.
- Ma mère : 5%.

4 portefeuilles de SCPI constitués par la société civile :

1er portefeuille :

Achat comptant de SCPI en pleine propriété : 300 k€
• Par apport en compte courant d’associé de 150 000 € par chacun de mes parents.
• Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
• Loyers.
• Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
• Représente un capital pour le nantissement de l’emprunt de l’achat du portefeuille d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI.
• Capital/rente pour ma retraite/transmission.

2e portefeuille :

Achat à crédit (20 ans) de SCPI en pleine propriété : 600 k€
• Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
• Nantissement des parts auprès de la banque.
• Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
Objectifs :
• Loyers
• Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances.
• Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
• Capital/rente pour ma retraite/transmission.

3e portefeuille :

Achat à crédit (10 ans) d’usufruit temporaire (10 ans) de SCPI : 300 k€
• Je porte la totalité de l’assurance de l’emprunt (quotité : 100% – 110% ?).
• Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers.
• Nantissement auprès de la banque des parts du 1er portefeuille « Achat comptant de SCPI en pleine propriété ».
Objectifs :
• Loyers équivalents en pleine propriété pendant 10 ans.
• Déductibilité des intérêts d’emprunt/assurances/amortissement linéaire usufruit sur 10 ans.
• Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers majoritaires.
• Amélioration de la trésorerie globale de la société.
• Option : Renouvelable avec une 2e tranche de 10 ans (dans 10 ans) avec réutilisation du même nantissement.

4e portefeuille :

Achat comptant d’usufruit temporaire court (3 ans – 5 ans) de SCPI : 10 k€.
• Par apport personnel à mon compte-courant d’associé.
• Choix adapté des SCPI avec des loyers étrangers nettement majoritaires.
Objectifs :
• Loyers équivalents en pleine propriété pendant 3-5 ans.
• Amortissement linéaire usufruit sur 3-5 ans.
• Diminution de l’assiette fiscale par les loyers étrangers.
• Amélioration de la trésorerie globale de la société civile.
• « Alimentation » de mon compte-courant d’associé (pour phase de consommation).
• Option : Renouvelable dès que possible/opportun (tous les 3-5 ans).

Voici ma feuille excel (inspirée des quelques productions locales de qualité) :
sc_is_scpi_mok3t_4_19.pdf

Elle n’est qu’une partie du fichier qui comprend des calculatrices d’emprunt, un portefeuille de SCPI « dynamique » avec les éléments des derniers bilans (prix de parts, loyers, DVM, répartition typologique/géographique + graphiques, clé de démembrement, …).

Attention digression :
A l’occasion, je vous recommande le duo Chrome/Webscraper (extension Chrome) pour automatiser la récupération des données du site « primaliance.com » pour réaliser un .csv bien pratique et très complet des données des SCPI …
Je n’y connaissais rien mais avec les tutos Webscraper et un peu de tatonnement/itération on obtient des choses assez magiques (pour un béotien comme moi !). A mon avis il doit y avoir pas mal de belles choses à faire sur d’autres sites (financiers ou autres) mais je ne m’y suis pas penché (tenez-moi au courant de vos découvertes !).
Fin de digression.

J’ai repris les calculs 2 fois pour vérifier si tous les éléments comptables/fiscaux étaient justes … mais les résultats me paraissent dingues notamment en terme de trésorerie mensuelle … Donc je doute de leur justesse …

Est-ce qu’une âme bienveillante pourrait y jeter un œil ?

3. Plusieurs questions me taraudent :

CCA :

- L’apport de mes parents en CCA à la SC pourrait-il constituer un abus de droit de donation masquée (après quelques lectures, je dirais NON) ? Sachant que nous envisagerions bien entendu d’utiliser un montage « jumeau » pour mon frère (non jumeau …).
- Est-il aussi simple, que je le comprends et le lis, de réaliser des apports et des remboursements de CCA nets de toute imposition/prélèvement social ? Quid de leur traçabilité fiscale dans le patrimoine personnel (déclarations …) ?

Mes parents :

Le montage est avant tout destiné à leur retraite ! Je n’en jouirai qu’à ma retraite car j’espère ne pas avoir besoin de ces revenus avant.
- Les statuts de la SC peuvent-ils être rédigés de sorte que, même associés minoritaires, ils puissent avoir la direction effective de la société (co-gérants ?) jusqu’à leur décès/incapacité physique/mentale (après quelques lectures, je dirais OUI) ?
- Dans un but successoral, peuvent-ils démembrer leurs parts dans la SCI (en phase d’endettement notamment) pour m’en donner la nue-propriété (après quelques lectures, je dirais OUI) ?

Moi :

- Puis-je réaliser un/des démembrement(s) temporaire(s) pour donner l’usufruit temporaire à mes enfants pendant leurs études/début de vie professionnelle (hors de mon foyer fiscal) ? Mettons 10% par enfant de manière roulante/successive … Ils pourraient recevoir des dividendes de la SC (certes fiscalisés mais avec TMI faible probable).
- L’usufruit temporaire leur permettrait-il éventuellement de récupérer les remboursements (nets d’impôts/prélèvements) de mon CCA que j’aurais éventuellement alimenté (J’imagine que NON) ?

Les SCPI :

- Dans cette SC, le risque unique de ce type de portefeuilles est bien la baisse des loyers des SCPI (pas des DVM par augmentation du prix de parts hein …) ?
- Quelle serait la projection pessimiste à moyen terme/court terme ? Les loyers peuvent-ils raisonnablement baisser de plus de 10 %, 20 %, … ?

La SC à l’IS :

Hormis un changement disruptif des conditions fiscales (remise en cause des loyers étrangers/double imposition, amortissement des usufruits temporaires, …) et comptables (déductibilité des intérêts d’emprunts), je n’identifie pas de risque important. Voyez-vous autre chose ?

Les emprunts :

- Est-ce que les banques peuvent accepter que je porte seul la totalité de l’assurance des différents emprunts ? Eventuellement avec une toute petite quotité (chère…) pour mes parents ?
- Le premier portefeuille "SCPI PP achat comptant" peut-il, comme je l’envisage, servir de nantissement pour le 3ème portefeuille "SCPI US 10 ans à crédit" ?

Un avis spécialisé notaire/avocat sera bien entendu pris si le projet est envisageable.

Mon fichier Excel est-il faux ou très faux ?

Cela sera bien sûr validé par un expert-comptable.

Mon roman est un peu « velu » et indigeste mais « pas inintéressant » si ce montage est possible…

M.erci de votre aide et de tout ce que vous m’apportez sur le forum (Une mine de diamants à ciel ouvert !, je ne sais pas si ça existe en vrai …).

Bon Dimanche

MoK3t

GoodbyLenine · #327

Je n’ai rien remarqué de flagrant comme erreur dans votre fichier, si ce n’est des hypothèses assez/très optimistes (DVM de 6.10% et 5.72% par exemple : ceci suppose de concentrer le portefeuille sur une ou deux SCPI, et que leurs résultats restent stables à long terme, ce qui me semble assez … osé : moi je me suis refusé à trop concentrer mon portefeuille de SCPI sur l’une ou l’autre ligne, et j’ai aussi eu pas mal de surprises -negatives- sur l’évolution de leurs distributions, par ex des distributions de plus-values que l’usufruitier ne perçoit pas) (les taux des emprunts semblent aussi optimistes, alors que vous n’avez encore aucune offre ferme, et que les emprunts pour US sont rares, et vous n’apportez guère de collatéral exterieur) (frais annuels : il n’y a pas que le comptable, et 700e/an me semble faible, pour ma part je paie bien plus), et l’oubli des délais d’entrée en jouissance (qui plomberont le CF au début).

Envisagez de rémunérer les CCA de vos parents (au taux max déductible du résultat de la société), ne serait-ce que pour avoir un argument si un jour le fisc tique sur cet aspect (les minoritaires prêtant gratuitement à la SCI dont le majoritaire est leur héritier).

MoK3t · #328

@ GBL
M.erci de votre retour.

1) Pour les DVM : J’ai tenté un calcul Excel à partir d’une liste de 5 ou 7 lignes. Je pense que je fais une erreur dans le calcul du DVM du portefeuille :

DVM(portefeuille) = somme pour chaque ligne (loyers par part * nombre de parts) / somme pour chaque ligne (prix de part * nombre de parts)

Exemple pour le portefeuille de SCPI PP au comptant :
mok3t_portefeuille_pp_emprunt_4_19.pdf

Probablement une mauvaise appréhension des frais d’acquisition ?
Si vous aviez un éclairage pour m’aider, je suis preneur.
Si je ne comprends pas, je m’alignerai sur des estimations pessimistes (5% ?).

2) Pour les taux d’emprunt, je me suis basé sur une fourchette haute "SCPI" de meilleurstaux.com … Je vois que Malolechat est en dessous de mes évaluations … mais je peux monter les taux.

3) Je pensais justement que le portefeuille en PP au comptant constituait une bonne contre-partie à l’emprunt du portefeuille d’US temporaire… Vous pensez qu’il y aura à fournir en plus des éléments de collatéral externe à la SC ?

4) J’envisage de tenter d’obtenir un différé de paiement (3-6mois) pour ne pas plomber le cash-Flow initial … Optimiste je vous dis .

5) "au taux max déductible du résultat de la société" : C’est à dire ?

(toujours) Au plaisir de vous lire.
MoK3t

GoodbyLenine · #329

1) Pour le DVM : votre la formule est juste, mais la distribution 2018 prise en compte pour Corum Origin inclut 3.76€ d’exceptionnel (distribution du RAN accumulé des années précédentes) qui ne se renouvellera pas à l’avenir. Le DVM de Corum XL (si vous l’envisagez en US) va aussi diminuer (il est actuellement "dopé" par l’impact relutif de la collecte, du au fort ratio collecte/capitalisation et aux investissmeent plus rapide que l’entree en jouissance des parts). Noubliez pas que les "objectifs" de rendement sont de 6% (Corum Origin) et 5% (Corum XL), ce qui correspond à environ 5% et 4% de distribution après impôt étranger payé à la source, et la société de gestion considérera tenir ses engagements (même si actuellement elle les a toujours dépassé) si le DVM descend à ce niveau un jour… De même, je ne considérerais pas le 5.97% d’Epargne Pierre comme pérenne : ce % diminuera sans doute (même "dopage" que pour Corum XL).

2) 3) 4) Les taux d’emprunt, les garanties, le différé, les frais sur l’emprunt, etc., font partie de la négociation avec la banque. Si vous tombez sur une banque qui cherche à prêter à un client comme vous, et qui est ravi des autres contre-parties que vous pouvez lui apporter, vous pourrez bien négocier. Sinon il faudra être plus conciliant, et déjà se satisfaire de trouver une banque disposée à financer le projet, même à des conditions moins bonnes.
Pour ma part, j’ai essuyé pas mal de refus avant de trouver une banque (et après aussi, en en cherchant d’autres) me prétant pour de l’US (la 1ère que j’ai trouvée, c’était en 2010), et j’ai préféré lui faire bien gagner sa vie, et rapidement conclure, que tout négocier (comme Malolechat). Elle m’a ensuite suivi dans d’autres projets, et je ne regrette rien.

5) Pour le taux max des intérêts de CCA déductibles du résultat : voir Intérêts déductibles des comptes d’associés - Éditions Francis Lefebvre (ces intérêts seront imposables pour vos parents, au PFU 30%, ou à l’IR + 19.2% de PS).

Chtirentier · #330

Bonjour Mok

Pourquoi ne créez vous pas deux sci pour rester sur une imposition faible ?

Concernant le paragraphe 3 - parents

Vous pouvez aussi démembrer vos parts aux profits de vos enfants et si la sci est jeune et endettée le coût sera moindre.

Concernant le paragraphe 3 - Moi

Pourquoi n’envisagez vous pas l’achat de scpi en nu propriété pour vous et vos enfants achètent l’usufruit après que vous leur ayez fait une donation ?

Ils perçoivent un revenu pendant le démembrement et vous évitez l’impôt pendant cette période.

Chtirentier

cat · #331

@ Mok3t
Votre réflexion est tout à fait intéressante.

Je mets cependant un bémol sur l’idée de faire entrer ses ascendants dans l’équation. C’est une question que je me suis également posée à plusieurs reprises et même la raison de mon intérêt initial pour le montage (courant 2015).

J’ai tranché la question : nous ne serons jamais associés (sauf nécessité). Nos intérêts ne sont pas suffisamment alignés alors qu’avec mon épouse ils le sont totalement. Par ailleurs ce que vous décrivez :
* prêt d’argent;
* garantie du prêt;
peut se faire sans qu’ils soient vos associés dans la structure.

Bien à vous,
cat

MoK3t · #332

@ Gbl
1) OK je comprends.
Les calculs sont plus compliqué que je l’imaginais (comme d’hab’ …). Pour ne pas rentrer dans les détails, je vais prendre des projections pessimiste.
Dommage pour ma feuille Excel de portefeuille, que je m’étais préparé aux petits oignons mais qui ne sert à rien (à part à part apprendre à utiliser Excel plus en profondeur… Ce qui n’est pas nul non plus).

2) 3) 4) pourquoi faut-il que vous mettiez toujours le doigt là où ça fait mal 😭 😅
Même si je ne l’ai pas expliqué, je je suis dans la même philosophie que vous ; à savoir trouver un interlocuteur/partenaire fiable et réactif, quitte à obtenir un rendement moins intéressant mais qui me permettrait de réaliser de futurs projets de manière plus rapide et sereine.
Il me semble (peut-être me trompe-je) que le temps (long) investi pour ce premier projet est un bon "investissement" à long terme en vue de futurs projets (pour le travail de compréhension des différents éléments financiers/comptable/fiscaux/patrimoniaux et de recherche de différents interlocuteurs bancaires/comptable/notarial).

5) Si je saisis bien l’idée, la société civile est censée (abus de droit tout ça …) rémunérer les comptes courants à hauteur de 1,4 % / an avec fiscalisation lors du remboursement du CCA ? Ça n’apparaît pas négligeable dans la trésorerie de la société civile et dans le flux du remboursement de compte courant. Je vais m’y pencher et modifier mes calculs en fonction.

MoK3t

Kpital · #333

GoodbyLenine a écrit :
Pour ma part, j’ai essuyé pas mal de refus avant de trouver une banque (et après aussi, en en cherchant d’autres) me prétant pour de l’US (la 1ère que j’ai trouvée, c’était en 2010), et j’ai préféré lui faire bien gagner sa vie, et rapidement conclure, que tout négocier (comme Malolechat). Elle m’a ensuite suivi dans d’autres projets, et je ne regrette rien.

Vous avez apporté une somme égale, voire supérieure, à l’emprunt en assurance vie maison qui a servi de garantie ?

GoodbyLenine · #334

J’avais nanti une somme égale au pret sur une AV préexistante, et pas maison (mais ça aussi résulte d’une négociation).

Pour le CCA : seuls les intérêts subissent une imposition. Ainsi avec un encours de CCA de 200 000€, et 1.4%, les intérêts annuels de 2800€ subissent (avec le PFU) un prélèvement de 840€ (la SCI les prélèvera à la source, fera la déclaration et le paiement au fisc en début du mois suivant le versements intérêts, comme pour un dividende). S’il y a aussi un remboursement de, par exemple, 15 000€ de capital du CCA, celui-ci ne subit aucune imposition.

Noyl · #335

GoodbyLenine a écrit :
se satisfaire de trouver une banque disposée à financer le projet, même à des conditions moins bonnes.
Pour ma part, j’ai essuyé pas mal de refus avant de trouver une banque (et après aussi, en en cherchant d’autres) me prétant pour de l’US (la 1ère que j’ai trouvée, c’était en 2010), et j’ai préféré lui faire bien gagner sa vie, et rapidement conclure, que tout négocier (comme Malolechat). Elle m’a ensuite suivi dans d’autres projets, et je ne regrette rien.

bonjour GoodbyLenine,

quel est votre retour d’expérience de presque 10 ans concernant cette opération en US et PP ?

quelle a été l’évolution des taux de rendements sur la période ?
les avantages et les inconvénients de cette opération ?
referiez-vous cette opération ?
peut-on avoir le même TRI en empruntant (lombard, consommation) pour acheter des REIT / SIIC ?

GoodbyLenine · #336

Pour avoir mon retour d’expérience de presque 10 ans concernant mes investissmeents en US de SCPI (je n’ai presque rien investi en PP), je vous suggère de relire mes messages dans cette file, depuis son début. (Voire aussi le 1er message de ma présentation, et d’autres messages sur les diverses files des SCPI : depuis que je lis les rapports et bulletins d’information des SCPI, et que je fréquente quelques AG chaque année, j’ai un peu appris.).

Les taux de rendements, comme d’emprunt, sur la période ont plutôt baissé. Je ne pense pas faire preuve d’originalité en écrivant ceci… (Dans mon Business Case initial, j’espérait payer l’US 10 ans à 6 années de distributions, soit un TRI > 10%, que je n’ai quasiment jamais trouvé, et j’étais ravi d’emprunter à presque 4%. J’avais aussi du mal à trouver des opportunités d’achat d’US.)

Je ne regrette pas d’avoir fait ce type d’investissement, et je continue dans cette voie. Mais je pense qu’il est inutile d’y perdre son temps si on ne dispose pas d’une surface financière suffisante, permettant d’investir (éventuellement en quelques années) plusieurs centaines de k€ dans la SCI IS. Et il ne faut pas non plus négliger les risques associés (si les distributions des SCPI baissent trop, car les loyers baissent ou les sociétés de gestions investisssent mal, celui qui a investi dans de l’US SCPI, encore plus si c’est à crédit, passe un mauvais moment), et ne pas mettre tout son patrimoine la dedans.
(J’ai refusé en 2010 de l’US d’AtlantiquePierre1, à 320€/part en PP, après lecture du rapport annuel qui montrait alors "résultat courant << distribution". J’ai depuis investi dans plus d’une vingtaine de SCPI différentes -dont ATP1 en 2015 à moins de 200€/part-, en grande majorité en US seulement.)

Pour les TRI, on ne connait avec certitude que ceux des investissements passés (j’envisageais de faire un bilan du TRI de chacun de mes investissement en US, mais je n’ai pas encore trouvé le temps et la motivation pour le faire. Mais je sais que certains sont en négatif, d’autres ont marché mieux qu’escompté au départ…), ceux pour les investissements actuels dépendant des hypothèses choisies (et la réalité de demain réservera sans doute son lot de surprises). Les REIT/SIIC sont actuellement sous-évaluées par rapport aux SCPI (lire ici) mais il est plus difficile de les financer à crédit. Le TRI des US SCPI semble séduisant (meilleur que celui des SIIC par ex., si on suppose des distribution constantes) mais comporte aussi beaucoup plus de risques, et c’est un investissement illiquide.

Noyl · #337

c’est toujours important d’avoir un retour d’expérience d’un sage en la matière !
de voir que sur certaines opérations les rendements sont négatifs permet de prendre du recul et de pondérer l’approche de l’investissement avec les TRI intéressants de l’opération quand tout va bien…

concernant le financement des REIT/SIIC, il est limité à du crédit conso ou même mieux, à du prêt étudiant limité pour la plupart à 60K€ à 1% sur 10 ans avec différé possible sur 5 ans.
Cela permet de limiter la casse si les marchés dévissent car en moyenne après grosses crises le marché met en moyenne 2 à 3 ans pour rebondir.

Gog · #338

Mok3t, pourriez-vous ouvrir un fil de discussion dédié afin de ne pas monopoliser ce fil qui a vocation à être généraliste et pas une étude de cas ?

MoK3t · #339

@ gog
Je saisis bien le sens de votre requête … mais je ne sais pas le faire désolé …
Je n’avais pas dans l’intention de polluer la file.

MoK3t

cat · #340

On pourrait déjà simplement discuter de la suite sur la file que vous aviez initiée :
Portefeuille de SCPI de MoK3t.

Néanmoins, la "pollution" sur la présente file a été très raisonnable il me semble.

Bien à vous,
cat

MoK3t · #341

cat a écrit :
@ Mok3t
Votre réflexion est tout à fait intéressante.

Je mets cependant un bémol sur l’idée de faire entrer ses ascendants dans l’équation. C’est une question que je me suis également posée à plusieurs reprises et même la raison de mon intérêt initial pour le montage (courant 2015).

J’ai tranché la question : nous ne serons jamais associés (sauf nécessité). Nos intérêts ne sont pas suffisamment alignés alors qu’avec mon épouse ils le sont totalement. Par ailleurs ce que vous décrivez :
* prêt d’argent;
* garantie du prêt;
peut se faire sans qu’ils soient vos associés dans la structure.

Bien à vous,
cat

Bonsoir cat

Il me semble que dans mon cas il y a convergence des intérêts … sans que l’une des 2 parties ne pâtisse des besoins de l’autre (les conditions initiales étant bien mises sur la table et les phases de consommation se succèdant dans le temps) et moi-même n’exigeant rien de mes parents. Mais je ne doute pas que la question que vous soulevez sera approfondie si nous parvenons à la phase des statuts et des conseils des experts…

Pour la mise en oeuvre d’une alternative par prêt d’argent, c’est assez flou pour moi :
- Le prêt d’argent à mon bénéfice, hors société, grèverai mon propre pouvoir d’épargne/emprunt par la nécessité du remboursement … même à taux faible et durée longue (je ne connais les modalités des prêts intra-familiaux) : ce que je ne souhaite pas.

- Mes parents pourraient-ils accorder un prêt à "ma société ? Comment seraient traités les remboursements de ce prêt ? Comme un prêt réalisé par une banque (intérêt déductibles ?) ? Comment seraient fiscalisés les remboursements pour mes parents (0 impôt/0 PS ?) ?

Quand vous parlez de la garantie, vous envisagez un nantissement externe sur une enveloppe mobilière ou un bien immobilier de mes parents ?

M.erci de votre aide.

MoK3t

EDIT :
@ cat :
Nos messages se sont croisés …
Oui bien sûr ! Mais comme ce sont 2 projets distincts, cela risque d’être peu lisible …

SCPOShaka · #342

Bonjour,

2 petites questions pour vous lecteurs avisés de ce fil :
1- On m’a informé qu’il était possible d’amortir les frais de souscription (les fameux 10%) au sein d’une SCI à l’IS, ce qui me parait très intéressant sur le papier mais assez… improbable ? Vous en savez plus ?
2- Je réfléchis à l’objet social de ma société : je ne vois quasiment que des avantages à privilégier une SC de patrimoine (pouvant investir de manière diversifiée) plutôt qu’une SCI. Quels sont les avantages & inconvénients des 2 modèles ? La SCP me semble plus flexible, et plus intéressante. Si la banque est prête à nous suivre sur une SCP afin d’y loger les SCPI, c’est plutôt une bonne affaire non ?

Merci d’avance pour vos retours éventuels,
Shaka

Hgmm · #343

Pour la SCP, effectivement c’est intéressant car plus large.
Cependant, je vous conseille de tester l’idée auprès de votre banque. Personnellement j’avais essuyé plusieurs refus et ai donc monté une SCI IS

cat · #344

@ SCPOShaka
1/ le sujet est abordé ici. Ce n’est pas aussi simple que votre formulation.
2/ Pour l’objet social, je ne vois que des avantages à le prendre suffisamment large.

Bien à vous,
cat

as98qr53 · #345

Bonsoir,
Le placement de SCPI en société IS est intéressant d’un point de vue capitalisation mais je me pose la question de la sortie des parts de la société.
Pourquoi? En TMI faible, il me semble plus intéressant de détenir en direct qu’en société.

Le cas Nard aborde un peu le sujet; mais sans avoir lu toutes les discussions, il ne me semble pas que cela ait été beaucoup abordé.
J’ai donc pensé au montage suivant. Sur le papier, ça me semble réalisable, mais…
- La société achète des parts à crédit,
- Un associé verse en Compte Courant d’Associé (CCA) un montant important (de l’ordre de 50% du montant du crédit) qui sert à financer de l’usufruit.
Une fois les parts et l’usufruit achetés, l’associé demande le remboursement de son CCA.
La société peut proposer une dation en paiement sous forme de nue-propriété de parts de SCPI.
En prenant en compte les cash flows futurs et les charges de la société, le montant de la NP peut être égal au versement initial en CCA.
Du coup, l’associé paye la taxe de 5,1% et peut passer les parts en son nom.
La société ne détenant plus que de l’usufruit, elle peut l’amortir.

Ca semble applicable à des SCPI ou à de l’immo physique.
Néanmoins, je n’ai jamais entendu parlé de ce montage.

Lautho · #346

Vous devriez relire le cas "NARD" car c’est exactement le montage qui y est présenté (section II.B.).

as98qr53 · #347

Bonjour,
J’ai compris le cas Nard que la NP était acheté avec les dépôts en CCA durant la phase de remboursement du crédit, donc après les 20 premières années.
Du coup, comme l’usufruit est détaché sur 25 ans, alors les parts en PP à l’impôt sur le revenu ne le sont que 20+25=45 ans après l’achat.
Cela évite de mettre une grosse somme au début, mais prolonge la durée avant de passer les parts en PP.
Aurais-je mal compris le cas ou votre commentaire?

cat · #348

Honnêtement je ne vois pas bien l’intérêt du montage proposé :
* avancer une grosse somme au début, même remboursée rapidement, n’est pas possible pour tous (ou pas forcément souhaité);
* je ne sais pas comment est censée réagir la banque qui a prêté pour l’achat en pleine propriété (si vous avez nanti les parts, cela ne devrait pas être possible, de toute façon);
* je ne sais en outre pas comment le fisc peut interpréter tout cela (le démembrement au bout du crédit ok mais quasiment ab initio…).

C’est sans doute faisable pour quelques-uns mais est-ce vraiment pertinent?

Bien à vous,
cat

autrementpro · #349

Bonjour à tous, Bonjour MoK3 t
En tout cas, il s’agit là d’un montage réfléchi. Au premier abord … Fiable et crédible.
Mais juste un détail. La SCI à l’Is est donc composée de produits types SCPI ? il n’y a pas d’immobilier physique dedans? ( je ne savais même pas que cela était possible)
À bientôt

Enterite · #350

Je cherche à déterminer le montant à investir en US pour autofinancer mon projet et faire des calculs de TRI.
J’ai déjà bien avancé sur Excel, mais je doute que tous soit très juste.
Existe t’il un simulateur qui soit exhaustif ?
J’en ai trouvé un dans le fil mais il me semblerait qu’il ne prenne pas en compte le fait que les revenus étrangers des SCPI ne sont pas imposables à l’IS.

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1 2 #326 07/04/2019 17h03

1er portefeuille :

2e portefeuille :

3e portefeuille :

4e portefeuille :

CCA :

Mes parents :

Moi :

Les SCPI :

La SC à l’IS :

Les emprunts :

Mon fichier Excel est-il faux ou très faux ?

1 #327 07/04/2019 22h09

1 #331 08/04/2019 09h40

GoodbyLenine a écrit :

1 #334 08/04/2019 11h35

GoodbyLenine a écrit :

3 #336 08/04/2019 14h05

cat a écrit :

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