Portefeuille de SCPI de Malolechat

Malolechat a écrit :

Par contre rien pour vendome régions et pierval santé, à part des offres d’autres durées d’us.

Vous avez pris les clés standards ?

Entre 5 ans et 15 ans, avec les délais de jouissance à 3 reprise, votre comparaison est tout de même biaisée. Si cela concerne des SCPI ayant 5 mois de délai de jouissance - ce qui est souvent le cas des SCPI les plus performantes à capital variable - il faut bien faire les calculs car ça a une influence.

Merci vous relire car il y a des fautes/oubli qui rendent pénible la lecture.

Je prends en compte le délai de jouissance dans le TRI en effet.

Pour l’incertitude du coefficient d’usufruit, toute modification de celui décidée par la SdG a pour effet de le mettre au prix du marché. Donc un usufruit court sera la plupart du temps plus proche du dividende attendu (sauf accident de parcours de la SCPI) alors qu’un US long fera courir un risque plus important (hausse comme baisse).

Je préfère aussi sécuriser mon rendement quitte à ce qu’il soit plus faible et je veux éviter une mauvaise surprise. Prendre de l’US court est un peu mon assurance contre un risque de dégradation du rendement à long terme.

Bonjour,

@kabal : j’ai choisi les clés classiques finalement.

J’ai :
- 50k corum xl 15 ans
- 50k corum origin 15 ans
- 20k Vendôme Régions 15 ans + 30k à pourvoir. Je vais prendre ce qui se présente et panacher si besoin les durées maintenant que j’ai trouvé une part suffisante d’us long avec un bon TRI
- pour pierval je n’ai rien pour le moment mais pareil je vais prendre ce qui vient et panacher les durées de 5 à 15 ans en favorisant ce dernier.

Ça n’aura pas été si compliqué finalement et ce grâce à mon cgpi qui s’occupe de tout comme quoi il suffisait de trouver le bon

Bonsoir Malochat,

J’ai passé une bonne partie de mon 15 août à lire votre (longue) file pour l’obtention de vos crédits SCPI et plusieurs fois je me suis demandé si cette histoire irait au bout !
Mais félicitations en tout cas, comme quoi, "l’acharnement" finit par payer !

Présenter à une banque, 3 bilans positifs avec une trésorerie qui augmente chaque année, est dans tous les cas positifs. De toute manière, si votre niveau de revenu perdure, je n’ai aucun doute sur le fait que les banques vous dérouleront le tapis rouge. En fonction des banques, lorsque vous passez un certain niveau de patrimoine, vous rentrez dans une catégorie "VIP" qui permet d’obtenir beaucoup plus que de clients "lambdas". C’est peut être malheureux / injuste, mais c’est comme ça.

De mon côté, j’ai étudié l’ouvre "la gestion fiscale des holdings" d’Hervé Kruger qui est un EC et qui explique très bien la fiscalité attachée. Toutefois, il me semble s’adresser plutôt à un public déjà averti et maitrisant les bases du droit des sociétés, du droit fiscal et comptable.
Si vous partez de zéro, je peux vous conseiller la chaine Youtube d’un avocat fiscaliste, Heny Royal, qui balaye déjà les bases, bases que vous maitrisez déjà un peu en vous étant beaucoup renseigné sur la SC à l’IS.

En fonction de vos projets, votre SC à l’IS pourrait devenir la holding de vos futurs autres sociétés (SCI IS pour de nouvelles SCPI / SCI / foncières ou pour de l’immobilier physique).

Bon courage pour la suite en tout cas et si vous avez la possibilité de nous faire un point quelques fois par an, nous le prendrions avec plaisir !

PS : Par ailleurs je serais intéressé par votre contact CGPI que vous avez "sorti de votre chapeau" sur les derniers mois du projet et qui vous a grandement simplifié la tâche!

Félicitations pour votre parcours Malolechat, celà m’a donné envie de faire la même chose !

Je commence tout juste la démarche, en sortant à l’instant de ma banque historique!
La conseiĺlère connait très bien les sci et les scpi que l’on peut y loger en pp ou us comme vous.

Je vais donc pouvoir essayer de faire la même chose que vous, à moindre échelle, avec des montants de 300 et 100 K€ respectivement en pp et us.

Je vais continuer à fouiner dans les discussions pour y trouver le maximum de réponses, mais actuellement je me demande pourquoi en plus de l’expert compatable vous étiez passé par un avocat fiscaliste et non’pas uniquement via un notaire ?

Bien cordialement
Yvan

Bonjour,

Pour ce montage effectivement seul un expert comptable suffit pour la comptabilité annuelle.

Pour la création de la sci, j’ai appris à le faire moi même avec l’aide de plusieurs guide notamment celui de Paul aubé. Mais j’ai voulu être accompagné par un professionnel pour rédiger des statuts sur mesure avec mon épouse pour que ça soit bien clair pour elle et pour moi. Mon comptable qui travaille pour fiducial m’a adressé à l’avocat spécialisé des droits des sociétés de chez sofiral. Après un premier rdv et devis, j’ai contacté un autre comptable qui pouvait s’en occuper et mon notaire.

J’ai choisi l’avocat car il m’avait semblé plus compétent, le contact était très bien passé, elle répondait à toutes mes questions, était très dispo et pro et après négociation elle était moins cher.

Avoir un avocat en plus d’un notaire et d’un comptable était aussi une corde en plus à mon arc.

Si je devais recréer une sci, je repasserais par cette avocate pour refaire le point et discuter de l’intérêt d’une holding. 

Voilà tout.

Bon courage pour votre projet, n’hésitez pas si vous avez d’autres questions.

Malo

Yvan, le mieux serait de créer une file spécifique ou de poursuivre sur votre file de présentation car la file de Malo est déjà bien longue et si d’autres viennent s’y greffer, cela ne va pas aider à la clarifier.

Pour revenir à la création de la société :
* notre notaire de famille nous a clairement fait comprendre que ce type de travail ne l’intéressait pas et qu’il fallait voir avec un comptable ou le faire seuls;
* le notaire que nous avons contacté près de chez nous a fait le travail mais sans vraiment convaincre et je suis persuadé que notre expert-comptable aurait été bien plus compétent sur la question.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (25/08/2019 15h36)

Bonjour Malolechat,

Question concernant votre portefeuille, au final aviez vous fini d’acheter l’US pour 200 k€? Quels SCPI et durées ? Il ne me semble pas avoir vu d’affectation pour les 80 k€ restant il y a quelque mois
.

Parcours passionnant. On arrive très peu à percevoir ce que sera ce montage après 20 ans et plus.

Avez-vous fait des scénarios de sortie afin de calculer une estimation d’un TRI ou autres indicateurs en incluant ces sorties?
Bien sûr sur les cas les plus simples car les possibilités sont infinies (donation, démembrement,etc….) avec une fiscalité mouvante dans le temps.

Encore une fois, à fiscalité constante (forte hypothèse), Par exemple (en considérant aucun apport au CCA)
1/scénario du « pire »: vente des scpi dans 20ans et liquidation
2/donation des parts de la SCI à votre enfant (juste à hauteur de l’abattement, puis 50% et 99% de la SCI…)
3/ etc..
Les exemples ne sont peut être pas pertinents car je suis encore en mode apprentissage mais vous voyez j’espère ce que je veux dire.

Avez vous prolonger donc votre exercice de simulation faite sur les CF et le TRI… ?

Je suis d’accord le TRI n’est pas le bon indicateur. D’autres comme juste l’effort en montant (alimentation au CCA obligatoire pour être avec un solde <0 + impôts payés en dehors de la SCI (en cas de paiement de dividende).

Sinon, j’ai également une autre question. Votre objectif important de CF positif que vous avez atteint avec succès, provient en partie de l’achat des US; or l’achat d’usufruit à credit améliore certainement le rendement mais pas le CF en relatif à l’achat en comptant d’usufruit (en apportant au CCA).

Tout simplement comme l’équivalent d’un simple apport en partie à un achat immobilier à crédit pour diminuer augmenter le CF.

N’avez-vous pas penser d’acheter en comptant une partie des usufruits ? (de plus, cela en créant une dette de la SCI envers vous)

Bonjour all,

Je suis de garde jusqu’à minuit puis je pars à 5h pour Dublin pour le winamax poker open. Je prendrais donc le temps de vous répondre à mon retour mardi.

Bonjour,

Depuis octobre les revenus des scpi à crédit ce qui grace à l’anticipation de 24 mois génèrent une trésorerie.

J’avais en plus des liquidités que j’ai apporté au CCA et voilà comment je les ai utilisé :

US SCPI 4 a 10 ans (majeure partie 5 ans :

Apport CCA / utilisation trésorerie en € :

Pierval santé 18000 / 1920
Epargne Pierre 19934,2
Novapierre Allemagne 2 19980
Kyaneos 11544 / 4784

Total = 69457,2 / 6704

Tri net d’is = environ 10%

Trésorerie actuelle 5K auxquels vont s’ajouter les revenus de janvier.

Il me reste 25k d’épargne à investir puis je pourrais peut être investir 20k par trimestre jusqu’à mars 2021 date de début du remboursement du pret.

Je réfléchis donc au réinvestissement de la trésorerie et pensait à :

1/ de l’us courte durée des scpi suivantes dont le tri net d’is me semble intéressant :
Neo
Cœur de région
Novapierre Italie
Elyalis
Altixia cadence 12

2/ des reits via cto avec lei

Je pensais peut être faire 50/50, réflexion en cours.

Enfin pourquoi pas refaire de tranches de scpi à crédit pp si des opportunités se présentent.

Voila pour un premier bilan.

Toutes critiques positives comme négatives sont les bienvenues avec bienveillance évidemment

Au plaisir de vous lire,

Malo

Dernière modification par Malolechat (27/01/2020 19h04)