Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Bonjour à tous,

De mon côté j’ai signé une lettre de mission à 700€ HT pour le comptable ET le juridique (tenue des AG etc.). Ca me semble ultra compétitif. Je passe par contre par le cabinet (avec XX milliers de clients tout de même) recommandé par le CGP qui doit avoir un deal avec eux.

Shaka

Bonjour les IH,

Un CGP à qui j’ai exposé ma situation m’a fait une simulation comparée d’un investissement en SCPI via SCI soumise à l’IS, d’un investissement en Pinel et d’un investissement en LMNP.

Il m’a semblé que ce CGP n’était pas du tout enclin à parler des avantages des SCPI et de la SCI soumise à l’IS dont il a souligné tous les désavantages pour privilégier les deux autres options.

En plus de me dire qu’un financement à crédit sur 25 ans était "impossible", il a pris un taux de crédit à 2,20% sur 20 ans contre 1,60% pour les investissements Pinel et LMNP (donc un écart deux fois plus important que celui préconisé par Malolechat dans le file sur le financement des SCPI à crédit) et a décoté de 10% à l’entrée le montant de l’investissement ce qui mécaniquement baisse les loyers perçus (alors que la décote se fait à la sortie si je ne me trompe pas).

Enfin, et c’est ce qui me turlupine le plus (merci de m’indiquer si sur les points ci dessus je me trompe), c’est qu’il me dit que le "montage sera réalisé dans un pur objectif d’optimisation fiscale. Il y a déjà eu des cas de requalification fiscale lorsque l’investisseur créait une SCI dans un seul but d’optimisation fiscale." Ce risque est-il important?

Merci!

Je comprends votre CGP, il a plus de marge ( et surtout beaucoup moins de travail ) en vous vendant du Pinel.

Un conseil, fuyez ce CGP.

Le principal angle d’attaque pour une requalification fiscale est l’absence de réalité de l’opération. La SCI n’a jamais tenu d’assemblée générale, le capital a été versé par une seule personne, pas de compte bancaire … bref un argument très basique offert à l’administration fiscale.

Quand vous faites une opération économique ou financière au sein d’une structure à l’IS qui est gérée normalement, le fait de profiter d’un avantage fiscal en choisissant cette structure plutôt qu’une détention en propre n’est pas un pb. Sinon tout entrepreneur qui choisirait la meilleure option pour monter son business serait requalifiable fiscalement.

Exposer vos choix, garder des écrits et si un jour le fisc vous embête, ce sera à lui se démontrer que vous avez tort. Bon courage devant un tribunal pour lui si vos arguments économiques existent …

Rien ne vous empêche d’utiliser une solution juridique plutôt qu’une autre du moment qu’elle soit légale et réelle.

Les statuts de ma SCI sont prêts, en revanche le compte courant n’est pas ouvert et je ne peux donc pas y déposer le capital social.
Est-ce légalement bloquant pour l’ouverture de la SCI ? (aucune attestation de dépôt n’est exigée lors de l’enregistrement au greffe)

Je comprends que les prochaines étapes sont :
1-    Publication annonce légale
2-    Dépôt dossier au greffe (formulaire M0, statuts…)

Laisser passer 2-3 mois entre l’ouverture de la SCI et l’ouverture du compte pro, ne devrait donc pas me poser problème ?

Mon souhait serait que le compte pro et que mon crédit puisse être validé au plus vite.
J’espère que tout sera réglé avant 2-3 mois, mais tout ne dépend pas de moi.

L’idée d’anticiper l’ouverture de la SCI me servirait surtout à gagner du temps.

Bonjour

Je suis en train d’évaluer les différentes possibilités de placement immobilier permettant:
1. de "profiter" de l’effet de levier en empruntant (capacité d’emprunt non utilisée de l’ordre de 2000 euros / mois)
2. de générer une rente à l’horizon de la retraite (de l’ordre de 20 ans)
3. de diversifier mon épargne (aujourd’hui essentiellement en bourse via ETF sur PEA et UC AV, ou en fonds euros AV + livrets d’épargne liquides)

Avec un TMI de 30%, il me semble, des différentes lectures que j’ai pu faire notamment sur ce forum, que les SCPI dans une SCI (ou équivalent) à l’IS sont une option à considérer plus en détail.

Dans les diverses simulations que j’ai consultées, les frais qui sont déduits en charge ne comprennent jamais les frais relatifs à l’acquisition des parts (de l’ordre de 10-12%).
Pourtant, pour un achat immobilier plus "classique", il me semble bien que les "frais de notaire" et autres frais d’intermédiaire immobilier (qui pourraient être assimilés aux frais d’acquisition des parts) peuvent être passés en charge (reconductibles sur 5 ans) ou bien même amortis.

Comme l’incidence n’est pas neutre en terme de rentabilité (en permettant "d’effacer" une imposition de l’ordre de 1,5% du capital investi en début de période), je voulais solliciter les connaissances / expériences de membres du forum sur ce point précis: sous quelles conditions les frais d’acquisitions de parts de SCPI peuvent être déduits (en charge ou en amortissement) des revenus d’une SCI à l’IS?

Merci d’avance de vos lumières.

Vous ne pouvez pas passer en charge les frais d’acquisition de vos parts de SCPI. Elles seront comptabilisées à leurs valeurs d’achats.
MAIS, en fin d’exercice, vous passerez une dépréciation sur cet actif qui correspondra à la différence entre la valeur comptable et la valeur d’inventaire au moment de la clôture. Si la valeur des parts n’a pas évoluée entre-temps, vous aurez donc une dépréciation qui correspondra aux frais d’aquisition, et cela agira comme une charge, à la différence qu’elle devra être réévaluée tt les ans et reprise si la valeur des parts augmente. Il y a donc de forte chance que vous ayez un déficit reportable sur vos premiers exercices.

Êtes-vous sûr que ce n’est pas une dépréciation ? Cela passe par un compte de charge.
Sinon je pense que votre EC est dans l’erreur…

Les titres immobilisés de l’activité de portefeuille (TIAP) doivent être comptabilisés à leur valeur d’achat, c’est dans le PCG.

Bonsoir,

Pour moi, l’impact à CT est le même mais peut diverger à MT entre une charge et la création d’une provision pour dépréciation.

Dans le cas de la création d’une provision pour dépréciation (traitée comme une charge lors de la constatation de la dépréciation), la provision peut être reprise au cours des exercices suivants si la valeur de la part de la SCPI augmente et donc constituer un produit…

Canyonneur

Cyril440 a écrit :

Êtes-vous sûr que ce n’est pas une dépréciation ? Cela passe par un compte de charge.
Sinon je pense que votre EC est dans l’erreur…

Maintenant que vous le dites je n’en suis plus certain.
Il m’a indiqué avoir passé une entrée sur un compte de charge, et j’en ai peut-être déduit un peu vite qu’il s’agissait d’une charge plutôt qu’une dépréciation.

Je vais lui demander.