SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Ok merci je vais relire une nouvelle fois les sujets de cette rubrique pour cerner un peu plus les choses

Bonjour,

J’ai 63 ans et 60000 Euros à placer. Nous rentrons, avec ma Douce, d’un long périple en voilier. L’automne approchant, nous commençons à songer à l’hiver… L’objectif est un complément de retraite le plus fiable possible (et le plus élevé possible évidemment…)

Je suis béotien en placement financier. Je cherche un placement qui ne trouble pas mon sommeil (Crash boursier etc…). (Oui InvertisseurHeureux, je vais acheter votre livre, promis !… :-)

Je pensais aux SCPI. Mon banquier (HSBC) me propose ce placement, une ouverture de capital étant en cours. Pour "entrer" dans le dispositif, il faut mettre 65000 Euros (Sglup)

1 - Cela vous paraît-il judicieux de mettre 65000 Euros sur un même "support" ?

2 - J’ai lu avec attention ce qu’écrit InvestisseurHeureux sur les avantages des SIIC vs SCPI. Mais les SIIC suivent les cours du marché, non ? Compte tenu de l’avenir radieux que nous sentons poindre, n’est-ce pas aller vers les insomnies dont je parlais ?

3 - Si je devais me décider (ma quête a commencer il y 90 minutes) quelles SCPI choisir ? Un premier clic et je trouve cela :

SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance

J’imagine qu’il ne faut pas se précipiter vers celles qui présentent le plus haut rendement ? Cela se saurait… Quels sont les critères de choix

Merci pour votre contribution
Sergio
Le tour du monde de l’Oie Sauvage

Bonjour,

Merci à GoodbyeLenine pour sa réponse rapide. (GoodbyeLenine sur un site financier, j’adore)

J’ai placé mon profil détaillé sur « Présentation des membres »

Je rappelle que mon objectif est un complément de retraite pour nous deux et, plus tard pour mon épouse, lorsque je serai au paradis des navigateurs. J’ai lu avec beaucoup d’intérêt le contenu de ce forum. Etant complètement ignare en la matière, j’y vois un peu plus clair, mais je me pose encore des questions.

1 – Compte tenu de mon profil et de mon objectif, recommanderiez-vous d’autres choix de placement ? Pensez-vous que je doive arbitrer sur mes contrats ?

2 – J’avais tout d’abord pensé à résilier mon contrat Fortuneo pour me placer en SCPI. (60000 Euros). En lisant ce forum, je vois que ces SCPI sont chères actuellement et que ce n’est peut-être pas le bon moment de les acheter cash. Je n’ai pas bien saisi l’intérêt de les acheter à crédit, compte tenu du faible écart entre le taux de crédit actuel et la rentabilité.

3 - Si j’ai bien compris, les foncières cotées (SIIC) suivent les cours de la bourse. Est-ce une bêtise de dire que c’est le bon moment pour se placer.

Je suis ouvert à tous conseils.

Merci pour vos contributions
A+ Sergio

Merci cher Administrateur pour la réponse,

Je suis débutant, désolé si la question a été mille fois posée : Je lis de partout sur ce forum l’expression "effet de levier"…

Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

Sergio

Bonjour à tous,

Tout d’abord, il est probable que certaines de mes interrogations aient été déjà discutées, mais après avoir fait quelques recherches je n’ai réussi à trouver que quelques informations partielles et pas toujours adaptées à mon cas.

Donc afin de diversifier mon patrimoine, je souhaitais acquérir à crédit quelques part de SCPI. Mon objectif n’est pas d’obtenir une rente immédiatement mais plutôt d’augmenter mon patrimoine et d’acquérir des actifs. J’ai déjà une TMI de 30%.

Je pense donc solliciter un crédit de 50000€ (Je dispose par ailleurs d’une somme identique sur une AV sur fond euros) afin de les investir sur une SCPI qui a retenu mon attention : PFO2 de Perial.

Quelques questions :

- A votre avis (évidemment subjectif, je sais que vous n’avez pas la science infuse ) est-ce une bonne idée d’investir dans une SCPI vu l’état de l’immobilier physique en ce moment? (tout simplement inabordable à Paris)
- J’ai pu lire qu’il valait mieux prendre un crédit sur 20 que sur 15ans même s’il faut le rembourser sur 15ans, pourquoi?
- Est ce PFO2 vous parait être une des meilleures SCPI ou y’a t-il des choix plus judicieux?
- Est ce que je peux revendre facilement / rapidement mes parts de SCPI si je veux placer mon capital ailleurs?
- Est ce que les banques acceptent de prêter sans aucun apport pour ce genre d’investissement ? (objectif financement à 108%)
- Comment calculer les dividendes / loyers perçus trimestriellement de la SCPI ? L’idée est bien sur d’équilibrer l’équation afin de limiter au maximum l’effort mensuel.
- Comment calculer la déduction des intérêts du crédit contracté?

Merci à tous pour votre aide,

L’investissement en parts de SCPI répond à un objectif de long terme, tout comme l’immobilier en direct. Vous ne devez pas envisager d’investir en parts de SCPI si votre horizon d’investissement est inférieur à 15 ans.

PFO2 est une SCPI qui a la particularité d’investir en immeubles de bureaux et en locaux d’activités notamment sur la base de critères environnementaux, ce qui permet d’éviter les "éparves thermiques" typiques des années 1960/1970. Le taux de remplissage de cette SCPI est actuellement de 100% (ou très proche). C’est donc une possibilité intéressante, même s’il y en a d’autres…

La politique de PERIAL consiste, en parallèle à la distribution d’un dividende trimestriel de bon niveau, de développer rapidement un fond de réserve conséquent, pour faire face à une éventuelle augmentation de la vacance locative dans les années à venir.

PERIAL va revaloriser le prix des parts de PFO2 au 1er février 2012, de 178 à 182 euros.

Certaines banques acceptent de prêter à 100% pour l’acquisition de parts de SCPI, mais cela est fonction de votre profil de risque.

Par exemple, S’agissant du financement de vos SCPI, je viens d’obtenir pour un de mes clients, un prêt sur 10 ans au taux de 3,8% l’an, sans aucun apport et avec un différé d’amortissement de 6 mois, ce qui donne un différentiel positif entre le taux de l’emprunt et le dividende espéré. Sur une durée plus longue, c’est un peu plus compliqué en ce moment.

Quelle que soit la durée choisie, vous devrez toujours faire un effort d’épargne, et je pense qu’une bonne façon de calculer votre enveloppe d’investissement est de partir de votre capacité d’épargne disponible.

Les dividendes versés sont fixés par la société de gestion, en accord avec le conseil de surveillance.

La valeur des parts, comme le montant des distributions est susceptible de varier, à la hausse comme à la baisse. Comme tout placement dans l’immobilier locatif, ce placement n’est pas à capital garanti !

Les intérêts déductibles se calculent à partir du tableau d’amortissement fourni par la banque.

Tenant compte de votre TMI, déjà élevé, vous pourriez avoir intérêt à faire l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, pour éviter un traitement fiscal pénalisant.

Vous pourriez par exemple, demander une avance sur votre contrat d’assurance-vie et utiliser l’argent pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans, avec un discount d’environ 36% sur le prix d’achat de vos parts (à condition que le taux de l’avance soit raisonnable).

Le remboursement de cette avance pourrait être fait grâce à votre capacité d’épargne, comme s’il s’agissait d’un crédit bancaire… sans avoir aucun dossier bancaire à monter.

Si votre assureur est réactif, cela pourrait même se faire avant la hausse du 1er février 2012.

Tout cela demande, bien sûr, à être étudié de manière plus approfondie…

nous évoquons depuis plusieurs semaines les difficultés d’obtenir un crédit pour l’achat de scpi auprès des banques. Que pensez vous des société éditrices de SCPI qui proposent des montages clé en main avec emprunt compris.

Quelle est la performance de ces modalités d’emprunt? Je pense que cela cache un coût ou un coup de bambou.

PAREF le propose. Est ce une offre généralisée?

Est une voie crédible?

Pas faux mais je nuance que pour une SCPI en AV on peut aussi avoir pour objectif de constituer un capital tiré d’une capacité d’epargne reguliere puisqu’il est possible de faire des VP mensuels par exemple

En 1986, des "anciens Francs" ? Je croyais que ça datait d’avant 1960….

Vous devriez au moins citer le nom de cette société de gestion peu performante sur ce point.

Le sujet  abordé est :
SCPI en pratique pour débutant

   J ai voulu donner conscience   aux participants que si il y avait mille façons  savantes de les acquérir , le jour ou on voudra les revendre celà  peut donner lieu dans certaines situations à un parcours du combattant
En effet entre le temps d achat et de la revente  il est probable que la société d origine ait été absorbée par une autre , que la valeur nominale des titres ait changé , etc

   

Swx a écrit :

Il paraît beaucoup plus simple , pour une société gérante  de laisser le porteur de parts se débrouiller avec son dossier perdu

De source fiable j ai appris  que cette  situation devenait très employée
En effet ,  c est  un travail considérable pour une Société de Gérance de reconstituer des mouvements de parts de SCPI sur 30 ans pour effectuer un calcul de plus-value aléatoire

Si par malheur le dossier s était égaré  , on  pourrait gagner suffisamment de temps  pour que des vendeurs se découragent provisoirement
Reflexion faite  : trente ans c est vite passé

Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.

Merci à vous deux pour vos réponse.

Je vais parcourir le forum, et ensuite je vous poserait des questions plus précise.