Vivre exclusivement de revenus fonciers : quelle forme juridique ?

Bonjour,

Pour vous former, et comprendre les différentes possibilités, je vous conseille de lire le Best Of du forum, et différents livres. Il n’existe en effet pas une réponse standard simple et unique à votre question…
Note : Méfiez-vous des livres (ou sites www) qui vous présente une "méthode" comme la panacée. Ils décrivent une manière de procéder, mais ne disent bien souvent pas qu’il en existe de multiples autres. (En plus, une difficulté est que la fiscalité, voire d’autres aspects, peut évoluer dans le temps, et certains livres -ou sites www- comportent des informations qui ne sont plus à jour).

Vous ne pourrez pas vous dispenser de comprendre les différents mécanismes possibles, et pour vous aider,  en ce qui concerne votre problématique (vivre en partie de revenus d’un parc immobilier), vous pouvez essayer de structurer ces informations de la manière suivante :

[a] les différents types de revenus : revenus salariés, revenus foncier (location nue, micro foncier), BIC (location meublée, micro BIC), dividendes (d’une société imposée à l’IS), rémunération d’un CCA (Compte-Courant d’Associé) d’une société à l’IS, revenu d’un entrepreneur (auto-entrepreneur ou indépendant ou gérant majoritaire d’une EURL ou SARL, ou mandataire social d’une SAS), sans oublier les plus-values mobilières (sur actions, ou parts d’une société) et immobilières (sur un bien immobilier).   

[b] pour chaque type de revenu, il peut y avoir des :
  - prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc. ne donnant aucun droit)
  - cotisation sociales (sec soc, retraite, etc. donnant droit à des prestations)
  - impôts (des Sociétés, sur le revenu, CFE, etc.)
  - charges déductibles (réduisant l’assiette imposable) ou abattements forfaitaires (par ex : 40% des dividendes d’une société imposée à l’IS ne sont pas imposable à l’IR pour celui qui les perçoit)

[c] les différents types de sociétés, et autres subtilités fiscales :
   - société fiscalement transparente à l’IR (SCI IR, SARL de famille, SNC), et celles non transparentes
   - caractéristiques des SCI, EURL/SARL, SAS, SNC, etc., et situation du gestionnaire (et nature de sa rémunération : salaire ou revenu d’un indépendant) avec ses implications (quelles cotisations auprès de quel organisme, qu’est-ce qui est comptabilisé comme une charge pour la société, etc.).
   - traitement de la TVA (quelles sociétés peuvent la récupérer, sur quoi, etc.)

Vous devrez comprendre (une bonne partie de) tout ceci pour déterminer quelle structure juridique est bien adaptée à votre besoin. Dans votre cas, il faudra déjà choisir entre générer des revenus de location nue ou meublée (les impacts fiscaux sont énormes) ou des dividendes d’une société imposée à l’IS … sans oublier que vous pouvez cumuler ces différents types de revenus !

Vous devrez aussi comprendre que transférer la propriété d’un bien immobilier n’est pas gratuit (par exemple si vous possédez en propre un appartement, le transférer à une société aura un cout, qui sera un peu plus faible si ce transfert est fait à l’occasion de la création de la société).

Vous devrez aussi comprendre un certain nombre de concept de comptabilité. Ainsi, quand je lis votre "L’ensemble de mes profits suite aux investissements étant redonnés aux impôts" il me semble que vous confondez les notions de "profit" (bénéfice) et de "cash flow" (flux de trésorerie), et oubliez par exemple que vous remboursez aussi du capital chaque mois (donc vous vous enrichissez, même si ce n’est pas du cash qui s’accumule sur un compte chaque mois).

Pour vous verser un petit salaire, il faut juste que la trésorerie de l’activité le permette.
Si vous créez suffisamment de valeur, il en reste encore généralement une partie (mais pas forcément en trésorerie) même après impôts.

Si "passer l’ensemble de mes dépenses quotidienne en charge dans la société" signifie ’’passer les dépenses, y compris celles qui ne sont pas faites dans l’intérêt de la société’’ (par exemple vos dépenses perso), ça s’appelle A.B.S., donc faites attention.

Si vous ne voulez faire que de la location nue, ne pas revendre régulièrement de biens, ne pas payer d’impôts (sur plus-value) à la revente, je ne vois guère de solution. Chaque forme juridique aura ses avantages et ses inconvénients, et je n’en connais pas qui permette d’éviter toutes les impositions.

Pour optimiser votre fiscalité : faites du meublé (BIC) plutôt que de la location nue (revenu foncier).
Pour ne pas payer de plus-value : soyez sous la fiscalité des personnes physiques (pas de société IS) et attendez 22/30 ans (car même en vendant des parts de société IS, il y a des impôts à payer).
Pour qu’il vous ne reste plus après impôt : augmentez le volume global (mais ça augmente aussi les risques, le travail requis, et le besoin en financement, ce qui peut coincer ou forcer à ralentir), et n’oubliez pas qu’il vous faut juste 1500-2000€/mois de trésorerie excédentaire, peu importe qu’elle provienne des loyers, d’une plus-value, d’une prestation de conseil, ou d’autre chose.
De manière générale : soyez souple, ne vous interdisez rien (ni le meublé, ni les reventes régulières ou ponctuelles, ni de cumuler des biens à l’IR et d’autres en société IS) si ça vous permet d’avancer à un niveau ou à un autre.

Pumbadu77 a écrit :

Bonsoir,
En effet, il s’agit d’une erreur de vocabulaire. La notion que je souhaitais exprimer est qu’il n’est pas possible d’en vivre sans créer de société. (à part si l’on re-vends régulièrement des appartements)

Vous pensez donc qu’il n’est pas possible de vivre de ses rentes immobilières si nous les avons en nom propre ?
Pour ma part je ne pense pas.
Certes il y aura beaucoup d’impôts mais cela reste faisable !

Bonjour Pumbadu77,

Pourriez vous décrire grossièrement votre structure juridique et pourquoi l’avez vous choisi ?

Bonjour à tous,
Je poursuis la discussion sur un sujet identique :
J’ai l’intention d’ici moins de 5 ans, avant 50 ans, de vivre de rentes.
L’idée serait d’obtenir un cash flow net de cotisations sociales/impôts de 40.000 EUR par an environ.
J’envisage pour cela du LMP avec 1 à 1.3M€ d’investissement total, pour générer 80.000 EUR de loyers bruts (je calcule, peut-être à tort, qu’il en resterait en cash flows nets, environ la moitié).

Mes objectifs sont :
* avoir une couverture sociale
* cotiser 4 trimestres par an (donc avoir un revenu imposable du LMP assez important pour aller au-delà des 3 trimestres "forfaitaires" du SSI/LMP)
* ne pas payer d’IFI (car à 1.3M€ de biens s’ajouterait une résidence principale)
* et donc, disposer d’environ 40k€ de cash flows nets / an

J’ai du mal à voir, avec ces objectifs, la structure juridique la mieux adaptée à ce LMP.
Vaudrait-il mieux du nom propre, une société transparente à l’IR, une société à l’IS, un montage avec holdings comme Pumba ? Autres solutions ?

Qu’en pensez-vous ?

Intéressant, je vais creuser.

J’ai cru comprendre dans un autre sujet qu’après une rupture conventionnelle, et en touchant le chômage, on pouvait créer son entreprise, et toucher une indemnité correspondant à une partie de ses droits au chômage.
Cela fonctionnerait-il si le passage en LMP se fait en Nom Propre ?  (ou faut-il créer une société type SARL, SAS,…)

En effet, il ne vaut mieux pas compter dessus.

En revanche, si je fais du LMP en nom propre, mes revenus imposables seront imposés aux BIC.
Dans une simulation possible, pour 78k€ de recettes locatives, il me restait environ 8.5k€ de revenus imposables aux BIC (pour 40k€ de cash flow net pour vivre). Donc pas d’impôt sur le revenu si je ne me trompe pas, mais suffisant pour que mes cotisations SSI valident 4 trimestres/an.
Parfait ! 

A côté de cela, j’envisage d’avoir quelques activités, comme donner des cours dans des instituts de formation sous forme de "piges".
Bien entendu, de façon à ne pas mettre en danger le statut LMP et sa composante "pas d’IFI", il ne faudrait pas que ces revenus dépassent 8.5k€. Et même plutôt largement en dessous pour garder une marge.
Disons 5k€ de revenus "cours".
Pour ces revenus, vaudrait-il mieux selon vous les imposer à l’IR, et donc les sommer aux autres revenus pour atteindre 13.5k€ (impôt total très faible, d’environ 500€) sans se compliquer la vie en terme de forme juridique, ou d’autres solutions (auto entrepreneur ? Société ?)

En effet, ça surfe avec une limite un peu dangereuse et aux conséquences désagréables.

Cette simulation (peut-être erronée sur certains points) est celle du tableau suivant.
Et l’avantage était de mobiliser uniquement 1M€ pour obtenir au final 40K€ de cash flows (hypothèse de loyers bruts 7.8%, cohérente avec des annonces de vente d’immo de rapport sur certaines villes étudiantes).



Dans un scénario "Société investissant dans des parts de SCI" et autres placements personnels, en imaginant des rendements bruts globaux de l’ordre de 5%, quel serait le patrimoine de départ permettant d’obtenir 40K€ nets d’impôts ?
Je connais mal la chose, mais si je m’essaie à un calcul :

Société à l’IS :
1000€ de capital
200k en CCA, placés en SCPI @ 5% de rendement brut SCPI, soit 10k€ de recettes. 
Rémunération TNS : 6k€ (mini pour valider 4 trimestres, je crois - montant des cotisations sociales ?)
Diverses charges (banque, etc …) : 4k€
Résultat avant IS : 0€, IS 0€, Rés Net 0€

Autres placements personnels :
800k€ en assurance vie ou différents supports, par exemple, à 5% brut (mélange de différents placements, SCPI, actions, fonds patrimoniaux, etc …).
Enlever les frais de gestion des banques sur ces supports, disons 0.50%, resterait 4.5%
Soit 36k€ de revenus.
Si je me verse ces 36k€, disons pour simplifier que je paie 30% de prélèvements totaux.
Il resterait en cash flow net : 25k€.

Les 6k€ de rémunération TNS ne supportent pas d’impôt sur le revenu, et j’y ajoute donc 25k€, soit 31k€ au total.

Ce calcul vous semble t-il correct sur le principe ?  Correct sur les montants ?

Sous réserve que ce soit +/- correct, c’est un peu moins que les 40k€ de ma simulation LMP, mais ça a l’air plus stable, moins risqué, et aussi beaucoup moins gourmand en temps et en stress que louer des apparts (même confiés en gestion à une agence), avec moins de complications fiscales et administratives.

(pour obtenir 40k€ de cash flows nets annuels avec le raisonnement ci-dessous, il faudrait mobiliser 1.080k€ sur les comptes perso, ce qui ferait 34k€ de revenus nets, et donc 40k€ avec la rém TNS.
Soit 1.28M€ de capital mobilisé au lieu de 1M, mais avec moins d’aléas, d’embêtements, et d’administratif)

Je vais aller voir ces discussions !

Et mon exemple tel que je l’avais compris serait-il jouable (et du coup, plus du tout de LMP ou d’immo locatif en direct) :
6.000 de rémunération de dirigeant faisant mes 4 trimestres (avec 200k en CCA investi dans des produits produisant 5% de coupon, comme des parts de SCPI /// 0 résultat avant impôt, 0 IS)

Et 1.1M de patrimoine personnel placé dans différents produits (actions, fonds patrimoniaux, SCPI, etc…) dont les 5% de rentabilité brute approximative généreraient environ 34.000 net

Soit 40.000 total + couverture sociale + trimestres , avec une structure patrimoniale hyper simple d’un point de vue fiscal, administratif, etc …

C’est illusoire ou c’est un montage possible ?