QuatreFromages : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour à tous,
Je me permets de venir vous exposer une situation que je peine à résoudre, dans l’espoir qu’un esprit brillant de cette communauté d’investisseur pensera à une solution qui m’a pour l’instant échappé.
Voici la situation.

Je me porte acquéreur d’un immeuble de rapport composé d’un local commercial en RDC et de logements en mauvais état dans les étages. Le compromis est signé et je suis en ce moment même en recherche d’un financement. Le local est loué par bail commercial pour une somme rondelette. Je projette de recourir à l’ANAH pour rénover les appartements qui sont fortement dégradés avec subvention puis conventionnement en loyer social. L’immeuble est très ancien et n’est pas divisé en lot (comprendre qu’il n’est pas possible d’acquérir le local et les appartements par différentes structures)
Je recherche le montage le plus efficient possible en terme de fiscalité, mais force est de constater que ceux auxquels j’ai jusque là ne font que soulever d’autres problèmes.

Voici le fruit de mes réflexions :

- Acquisition en nom propre : le plus simple. Atout : Possibilité de recourir à l’ANAH en tant que bailleur personne physique. Problème : Forte fiscalisation des revenus du local commercial à la TMI + Prélèvements sociaux (près de 50%). J’aimerais vraiment éviter.

-Acquisition en SCI à l’IR. Même problème et même atout.

-Acquisition en SCI à l’IS. Atout : Fiscalité douce sur le loyer commercial (assiette faible grâce aux amortissements et taux d’IS réduit à 15%) Problème : Pas de possibilité de recourir aux subventions de l’ANAH et au conventionnement des logements. A exclure, donc.

-Acquisition en SCI à l’IS, mise en copropriété, revente des logements à la personne physique (sorte d’OBO inversé). Atout : le meilleur des deux mondes, le local commercial reste dans une structure indépendante à l’IS, et les logements peuvent prétendre au recours à l’ANAH et sont soumis aux revenus fonciers (absence d’imposition totale pendant plusieurs années par le jeu des travaux et du conventionnement). Problème : Le bien ne peut supporter aucune garantie réelle à l’occasion de l’emprunt que je cherche actuellement (hypothèque ou IPPD), car je ne pourrais pas procéder à la mise en copropriété et à une revente d’une partie de l’immeuble à ma personne sauf à faire une mainlevée et à rembourser mon crédit par anticipation. Il me faut donc passer par un organisme de cautionnement. Or, plusieurs éléments me font craindre le refus de Crédit Logement ou assimilés à la lecture attentive de ce forum : un local commercial, des revenus locatifs plus élevés que mon salaire.
NB : Les frottements des droits de mutation sont négligeables et très rapidement compensés par les économies sur l’imposition du loyer commercial par rapport aux solutions 1 et 2.

Le cas est compliqué, comme vous pouvez le constater, en ce que l’immeuble n’est pas divisé alors même qu’une bonne optimisation fiscale voudrait que les deux typologies d’actif qu’il accueille soient soumises à des fiscalités différentes : à l’IS pour le local commercial, et à la fiscalité des personnes physiques pour les logements et leur rénovation.

Je suis preneur de vos avis devant ce beau cas pratique.

Mots-clés : anah, crédit logement, financement, local commercial, sci