Devenir rentier : les SCPI, une solution accessible et performante ?

Nikki a écrit :

On me disait "à votre âge, il faut d’abord penser à acheter votre résidence principale avant d’investir" et on essayait de me refourguer un crédit immo pour que j’arrête de "jeter l’argent par les fenêtres".

Je pense aussi qu’il vaudrait mieux acheter sa RP avant de penser à des SCPI.
En pratique, si je souhaite acheter un bien dans lequel je peux rester plus de 5 ans (exit donc les studios de 25m²…), les prix avoisinent les 250-300 k€ à Paris ou en première couronne pour un T2 correct.
Avec mon salaire et l’apport que j’ai, on comprend vite que ce n’est pas gérable sauf à s’endetter au taquet sur 25 ans ou avoir un sacré coup de pouce des parents…

C’est aussi une des raisons pour lesquelles je me tourne vers les SCPI, elles permettent de m’exposer à l’immobilier sans mettre 300k€…
Sinon, sur le fond, qu’est ce que vous pensez de mon projet?

Je compte aller voir Cetelem et la BPE pour leur exposer mon projet. Je verrai bien ce qu’ils me disent…

Dernière modification par JB0660 (04/08/2010 11h55)

stephane a écrit :

Les SCPI… vaste sujet.

Je suis positionné sur 12 SCPI : immorente, efimmo, notapierre, actipierre 1, 2 et 3, foncia pierre rendement, patrimoine foncier, fininpierre, pierre privilège, pierre sélection, buroboutic. J’ai vendu, récemment multicommerce avec profit. Il s’agit, pour l’essentiel de SCPI de rendement investissant dans les murs de commerce, à l’exception de notapierre qui est à dominante bureaux.

Les banques qui m’ont financé sans aucun problème sont UCB agence de Paris (devenu cetelem) & Crédit mutuel du Sud Ouest. Les refus : CIC et BNP. Je vous conseille également d’aller voir la Banque Privée Européenne et/ou un courtier en crédit. Ils sont efficaces pour les cas particuliers !

* En ce qui concerne la fiscalité attachée à cette opération, je ferai les remarques suivantes :

1°/ En fiscalité IRPP :
- L’option qui consiste à souscrire un crédit pour 20 ans et à solder l’opération au bout de 15 ans est intéressante, car elle offre un meilleur effet de levier, ainsi qu’une déduction d’intérêts d’emprunt plus importante, sans avoir à souscrire un prêt in fine adossé…

- Je suis très défavorable aux SCPI fiscales qui ne sont pas rentables en dehors des avantages fiscaux qu’elle promettent. Les anciennes SCPI fiscales ont été liquidées, la plupart du temps, sans tambour ni trompette (voir même avec des moins values importantes), car les immeubles étaient achetés neufs à grand frais, et revendus pour de l’ancien à l’issue du dispositif. Il est difficile de rattraper ce delta dans de l’immobilier d’habitation, par hypothèse moins rentable que l’immobilier commercial…

- Vous avez également la possibilité de souscrire, dans votre portefeuille SCPI, un certain % de SCPI de plus-value à crédit (ex : Pierre 48), pour éponger les revenus fonciers imposables du reste du portefeuille. Pour ma part, je n’ai pas choisi cette option car cela entravait quelque peu l’autofinancement du portefeuille.

* En fiscalité IS :

Si votre TMI est important, alors que vous êtes en activité, et que votre objectif est de vivre à terme de vos rentes, vous pouvez également constituer une société civile immobilière et opter pour l’impôt sur les sociétés lors de sa création. Il faut alors tenir une comptabilité commerciale en respectant les règles applicables en matière de BIC.

. En période de constitution de patrimoine, l’option pour l’impôt sur les sociétés vous permet de constituer votre patrimoine au sein de cette tirelire, avec un minimum de frottements fiscaux : 15% d’impôt sur les sociétés seulement jusqu’à 38.100 euros de bénéfice chaque année + déductibilité des intérêts des emprunts souscrits sans aucune limite + déductibilité des frais liés au fonctionnement de la société civile + aucune charge sociale si la gérance est non rémunérée.

. En période d’inactivité,vous soldez les emprunts encore en cours en vendant quelques lignes. La distribution de dividendes reste peu fiscalisée puisque, par hypothèse, vous n’avez plus d’autres revenus professionnels…

Les revenus retirés de votre "fonds de pension personnel" peuvent être utilement complétés par un remboursement de compte courant d’associé, si la société a été dotée d’un capital faible, à hauteur de ce que vous avez amené à la société en période de constitution de patrimoine, au déla de ce capital faible. Ce remboursement n’est pas considéré comme un supplément de revenu.

. Si les volumes sont importants, vous pouvez également constituer une seconde société civile pour bénéficier deux fois de la tranche à 38.100 euros…

. La production de bilans, qui rassure le banquier et étaye votre approche patrimoniale, vous permet de faire de nouvelles opérations, si de bonnes affaires se présentent, alors que votre activité principale a cessé. Par la suite, votre portefeuille peut être étendu en direction de la bourse, via les SIIC par exemple, pour en augmenter la rentabilité globale…

Si les SCPI fiscales sont des attrapes nigauds, n’est-ce pas la une niche pour les investisseurs avertis ?

J’entends par la acheter sur le secondaire à prix bradé ces SCPI fiscales. 3% de rendement quand on cote 100, c’est mauvais, mais quand on ne cote plus que 40…

J’avais à une époque regardé un peu le marché secondaire des scpi fiscales: liquidité très faible et décote pas assez intéressante. Les vendeurs sont sans doute suffisamment peu nombreux pour que la banque gestionnaire "tienne" le marché secondaire. Donc faible intérêt.

Bonjour,

Je souhaite tout d’abord vous remercier tous pour la qualité des interventions sur le site.

Je souhaiterais avoir votre opinion sur les avantages et inconvénients de la variabilité du capital des Scpi.

Je constate que les scpi au capital variable ont vu leur cotation baisser en 2009, ce qui n’est pas le cas des scpi à capital fixe qui, elles ont plutôt vus leur prix monter sur le marché secondaire.

Faut il y voir une surcote des scpi  à capital fixe par rapport au marché ?

Dans le contexte actuelle vaut il mieux investir dans les SCPI à capital variable  ?

Les SCPI a capital variable présentent elles des rentabilité moindre du fait de possibles retraits obligeant à conserver

Merci encore pour vos réponses.
patrice

Bonjour,
Nouvelle arrivée, j’ai lu avec beaucoup d’intérêt cette discussion et souhaiterait vos avis et conseils par rapport à ma situation.
J’ai 56 ans, je suis reconnue inapte au travail par la MDPH mais mon invalidité n’ouvre pas droit au contrat handicap. J’ai encore deux enfants à charge, 21 ans donc bientôt sur le départ et presque 14 ans donc encore là un bout de temps. Mes ressources mensuelles actuelles sont des minimaux sociaux. Je suis propriétaire de ma résidence principale actuelle dont j’ai hérité. Je suis seule avec mes enfants et je n’aurai qu’une retraite au minimum.
Vendant mon ancienne résidence principale, je vais me retrouver avec un capital que je souhaiterais investir pour la majeure partie en SCPI, mais j’hésite entre des SCPI en direct ou via un contrat d’assurance-vie. Je répartirai le reste sur les livrets style A, LDD…et peut être sur un vieux PEP donc plus de frais.
J’ai cru comprendre que les SCPI via le contrat d’assurance-vie rapportait 1% de moins que les directes à cause des frais de gestion, mais au niveau de la déclaration d’impôts cela semble faire une grosse différence. Pour l’instant j’ai 3 parts pour l’IR, et je suis donc non imposable, mais au fur et à mesure mes parts vont diminuer diminuer.
Le choix semble être ENTRE moins de rendements mais moins ou pas d’IR et des frais d’entrée réduits ET plus de rendements mais aussi des frais d’entrée plus élevés et plus d’IR. Je ne sais pas non plus si le taux d’imposition est le même sur des revenus fonciers et sur des versement d’assurance-vie.
Au bout du compte, NET DE TOUT, qu’est-ce qui est le plus intéressant pour moi ?
Merci d’avance pour vos réponses.

Merci Stéphane pour votre réponse.
Je vais essayer de vous donner les précisions que vous demandez.
Je suis propriétaire d’une maison qui va être vendue 300 000€. Ceci étant mon ancienne résidence principale acheté en 1981, il n’y aura pas de plus-values.
J’habite dorénavant dans un appartement dont je suis également propriétaire suite au décès de ma mère et donc je n’ai ni loyer, ni remboursements d’emprunts (sauf un emprunt collectif pour le ravalement, emprunt que je souhaite solder avec une partie de la vente). Je n’ai donc, à juste titre, aucune aide au logement.
Je ne peux pas, dans ma situation, prendre des risques avec ce capital…enfin pas plus que si j’achetais un bien à louer, ce que je ne veux pas faire.
A bientôt.

Bonjour et Merci Stéphane pour votre réponse riche de pistes.
J’avais pensé à cette possibilité d’usufruit de parts de SCPI assortie à la nue-propriété d’autres parts pour avoir un peu plus après.
J’avoue par contre avoir très peur de tout ce qui est côté car j’ai l’impression que l’on peut tout perdre.
Je remarque que vous ne conseillez pas l’achat de SCPI en direct. Pourquoi ?
Je n’avais pas pensé au viager pour mon appartement plus tard. C’est une piste intéressante.
Je vais bien relire tout votre mail pour ne rien rater. Mais je n’oublie pas que de toutes façons à cause des prélèvements sociaux, tous les taux d’intérêts doivent être minorés de 12,3% !
Merci encore pour votre temps et vos idées.

Merci énormément Stéphane, cela m’aide énormément.
J’espère néanmoins que vous vous êtes trompé lorsque vous dites 1500 euros par an pour 300.000 euros de capital de départ…j’espère qu’il manque un zéro ;-)
Je vais maintenant cogiter tout cela.
A bientôt

Bonjour,

Effectivement, c’est 1500 euros par mois !

Stéphane, pouvez-vous préciser où il est possible de trouver Panthéa à 0,5 % de droits d’entrée ?

Je suis bien curieux de savoir cela…

Et est-ce pour le montant minimum du contrat ( 5 000 €) ou pour beaucoup plus…

Panthéa à 0,5% de frais d’entrée, c’est très simple : chez moi, et quel que soit le montant de la souscription !

Je constate que vous êtes un "couche-tard" comme moi !

HToo a écrit :

Bonjour,

Les dividendes versés seront net de fiscalité étrangère, net de prélèvement sociaux, et à priori net de fiscalité française.

Il y a une fiscalité à payer en France. Plus légère, mais elle est présente.