Jade [59] : étude de cas immobilier (studio à Tourcoin)

J’ai suivi vos conseils. J’ai transmis par mail à l’agent immo mon offre à 50000 euros et voici sa réponse

agent immobilier a écrit :

Il me semble qu’il faut rester réaliste…
Tout le monde ici a fait un effort pour ce bien dont visiblement vous mésestimez le potentiel et la qualité.
Nous ne parlons pas d’un appartement rue de Lille, mais rue du Bus dans une résidence d’un autre standing, et dont je ne sais où vous avez pu trouver des chiffres qui permettent cette "étude approfondie" et une offre à 50000€.
Vous avez fait une première offre 1000 € sous le solde restant dû au propriétaire d’une part, soit, mais surtout 500 € sous le prix moyen du marché d’une autre part, alors que nous sommes clairement dans une prestation haut de gamme.

Somme toute, le propriétaire a accepté partiellement votre offre. Elle a fait un effort en acceptant de solder un crédit pour un bien qu’elle ne possède plus et malgré le loyer largement supérieur à la mensualité de prêt.
J’ai également fait un effort de plus de 7% sur mes honoraires.

Vous revenez ensuite sur votre proposition en faisant maintenant une seconde offre à plus de 15% sous le prix de mise en vente.
Restons sérieux, je ne présenterai pas votre offre au vendeur et vous laisse poursuivre vos recherches.

C’est mort … j’ai perdu…

Je vais éviter de me mettre à dos l’agent immo.
On ne sait jamais, peut être qu’il me rappelera dans quelques semaines , si il n’arrive pas à vendre le studio

Pour une fois je suis en désaccord avec Bernard.
J’ai vendu quelques biens et ai toujours demandé au agents de ne même pas me proposer d’offre offensive : c’est inutilement agaçant lorsque l’on est sur un  prix juste.
Titiller l’agent immo en s’appuyant sur des textes revient à se faire classer dans la catégorie des chie.rs, un coup à se faire griller pour un moment et pas qu’auprès de lui.
Perso, j’évite les procéduriers comme la peste.
Plutôt que des messages je préfère d’ailleurs un contact direct (téléphone ou face à face) ou on explique qu’on tente le coup sur ce qui permet d’obtenir le rendement attendu.

Négocier par étapes en réduisant son offre initiale fait perdre du temps à tout le monde… et me semble plus facile dans un échange argument contre argument. 1000 pou 2000 euros sur le LT ne font pas toujours la différence en rapport avec le temps perdu et la réputation que l’on se fait ou défait.

Jade, je ne connais pas votre marché mais ce bien a belle allure.

Non, les appartements trop chers à Tourcoing ne partent pas en moins d’une semaine.

perecastor a écrit :

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Au fait, pourquoi ne pas partir sur un petit immeuble de rapport ? vous avez déjà investi et devriez commencer à vous sentir plus à l’aise sur ce type de projets ?

Oui, pas de soucis , je me sens à l’aise maintenant. Les 2 T2 de tourcoing m’ont beaucoup appris.
Je pense aussi à passer à la vitesse supérieure en allant sur un petit immeuble de rapport mais où … En IDF , c’est hors de prix … à Tourcoing ?  Je me dis qu’il faut être sur place pour gérer un immeuble ? Ai je tord ?

Oui un immeuble demande plus de travail qu’un bien isolé. Mais au final cela prend parfois moins de temps de (bien) faire les choses soi-même que de déléguer et devoir relancer sans cesse des intermédiaires qui le font (mal) pour vous : conseil syndical, syndic, artisans mandatés par le syndic dont vous n’êtes pas le client direct

maxlille a écrit :

Quatre choses:

1° le premier appartement que j’ai visité sur Tourcoing, situation similaire, la vendeuse ne voulait pas vendre en dessous de son crédit restant, j’ai fait une offre, refusée. Le bien s’est vendu exactement au même prix quelques mois plus tard. J’avais même regardé son profil facebook surlequel elle indiquait qu’elle habitait déjà à > 50km de son logement et que c’était galère…

2° j’avais dans un premier temps visité des immeubles sur tourcoing/hellemmes/roubaix/wasquehal/croix une dizaine au total, sur 30 annonces sélectionnées. A chaque fois les problèmes majeurs étaient: a) état vraiment lamentable (certains locataires faisaient des feux dans le salon pour se chauffer…) b) rentabilité médiocre (max 10%) c) beaucoup de commerces en rdc et souvent précaire (locataires tournant tous les 3 ans, ou alors odeur de cuisine dans les appartements).
Je pense qu’il faut donc beaucoup plus de temps que la simple recherche d’appartement classique.
In fine j’ai acheté deux appartements dans un même immeuble avec options sur 2 autres (par la suite je ne les ai pas acheté car trop chers).

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C’est ce que je pense aussi, la recherche d’un immeuble demande beaucoup plus de temps.
D’autant plus que pour qu’un immeuble soit rentable, il faut en choisir un avec des travaux de rénovation (le modèle de Cricri) pour générer un max de charges et différer le plus longtemps possible le paiement de l’impôt.

Choisir des artisans et coordonner des travaux ; je sais faire ( fait pour la construction de ma résidence principale)  mais pas pour un bien à plus de 200 km de chez moi car je ne serai pas en mesure de suivre de manière rapprochée les travaux.

L’une mes connaissances a acheté une maison en ruine à 50000 euros dans le nord et à fait 140000 de travaux. Objectif : colocation de 6 chambres avec des chambres de 20m2 chacune avec salle d’eau chacune. L’intermédiaire a tout géré recherche du bien + coordination des travaux avec un architecte d’intérieur.  Cash flow estimé : 800 euros net.
Sa commission est de 7%. Et comme il y a beaucoup de travaux, longue période sans paiement d’impôt.
La mise en location sera géré par le propriétaire.
Peut être que c’est une solution de passer par ce type d’intermédiaire pour les personnes comme moi qui veulent acheter des biens avec beaucoup de travaux mais loin de son domicile…

Non, pas du tout , je ne connais pas Coloc.
C’est un jeune investisseur qui  habite en IDF et qui a monté sa boîte de coach en immo. Il propose une offre complète : recherche de biens avec beaucoup de travaux ; plans et déco par un architecte d’intérieur ; coordination des travaux par un partenaire. Il a aussi un partenaire comptable.

Bref ; je ne dis pas que je vais travailler avec lui mais je vais le rencontrer pour voir ce qu’il propose et ayant maintenant de bonnes connaissances en investissement immo ;  si il me raconte des cracks,je ne serai pas dupe. Je vous ferai un topo sur un post dédié quand je l’aurais rencontré

Je ne cherche pas a le defendre  mais il y a au moins une raison de le faire ( autre que la philantropie) .

Le coaching est sans risque et sans mise de depart ( et plus repetable). 
les lignes de credit ne sont pas infinies et pas facile de suivre 5 6 dossiers a la fois  alors que dans le service ….

C’est plus que des conseils . Certes, il donne des conseils sur le statut de LMNP, mais il ne fait pas que ça. Il pilote le projet de rénovation du bien ; il travaille avec un maître d’oeuvre qui coordonne les artisans.
Comme dit Timinel, il propose un service. Après comme tout service dans le bâtiment, il faut faire une analyse pour voir si l’offre est solide. Aller voir des chantiers réalisés par l’entrepreneur pour voir si les travaux sont de qualité ; questionner des maîtres d’ouvrage qui sont passés par cet entrepreneur ; analyser les tableaux de rentabilité, regarder sur LBC les prix dans l’ancien pour des biens équivalents.

J’ai fait construire ma maison , j’ai fait appel au service d’un constructeur qui a tout géré. Ce que propose cet entrepreneur , c’est un peu pareil. A la différence, qu’on est sur de la rénovation.