Souscrire un prêt à la consommation pour acheter des SIIC et actions ?

Sur le site c’est écrit 48 mois maximum.

bonjour,

proposition du LCL pour un prêt "étudiant" 0.90% sur 10 ans (différé de 5 ans possible) avec un maximum de 60 000€.

Je cherche à étudier les pistes pour utiliser ce levier pour commencer à créer une première "bascule" : j’appréhende le TRI, le risque et le coût sur un scoring de 3. Plus le score est élevé meilleure est la note.

option 1 : achat d’usufruit sur 10 ans dans une SC à l’IS (ça devient rare de trouver des financements à bons taux)

- 20 000€ PIERVAL SANTE (5.05%)
- 20 000€ PFO (4.97%)
- 20 000   EPARGNE PIERRE (5.97%)
revenus fonciers prévisionnels sur 10 ans : 81K€ tenant compte d’une baisse de rendement des loyers de 1.5%
cashflows prévisionnel sur 10 ans  (après IS) : 17K€
TRI : 5.5% net d’IS

scoring :  1.33
TRI : 2/3
risque : 1/3
coût : 1/3

A priori piste à exclure compte tenu du faible scoring.

option 2 : Assurance-vie "dynamique" LINXEA
placement à 40% fonds euros dynamique @ 2.5%
30% ETF WORLD
10% JPM EMERGING MARKETS
10% SCI CAPIMO @4.20%
10% OPCI DYNAPIERRE @5%

TRI : entre 4 et 5 % ?

scoring :  2
TRI : 2/3
risque : 2/3
coût : 2/3

option 3 : SIIC/REIT au sein du CTO
Mix avec
UNIBAIL 40%
ETF EPRA : 25%
KLEPIERRE : 10%
ICADE : 10%
HCP : 5%
BROOKFIELD : 5%
WPG : 5%

TRI : entre 8 et 9% avec la fiscalité PFU

scoring :  2.67
TRI : 3/3
risque : 2/3
coût : 3/3

option 4 : bénéficier de la fiscalité avantageuse du PEA
mix pépites et aristocrates avec plus de 6.65% de dividendes bruts  ou ETF WORLD CE8 et ETF EPRA ? (TRI USUFRUIT de 5.5% / (100%-17.20% csg crds)

Les pépites se font rares et l’avenir de l’Europe incertain.
Je n’arrive pas à calculer de TRI à priori > 5.5%

scoring :  2
TRI : 2/3
risque : 1/3
coût : 3/3

A vous lire,

ahah cher cat, ne jamais nonobster la puissance de l’intention de l’inconscient !
non c’est juste que c’est l’approche la plus simple à approcher en terme de TRI pour moi… d’où ma demande de regard extérieur pour éviter les biais de choix sur la SIIC/REIT notamment

Je viens de prendre un prêt personnel à 2,4 % au credit agricole, pas bradé mais c’est sur 5 ans. Et  jusqu’à 50 k€.

J’ai déjà le Boursorama . J’avais pris 30k il y a un peu moins d’un an (sur 36 mois) au taux que vous indiquez (sans assurance).

JL a écrit :

Je viens de prendre un prêt personnel à 2,4 % au credit agricole, pas bradé mais c’est sur 5 ans. Et  jusqu’à 50 k€.

Je crois que je suis trop radin pour du 2.4% (meme si sur ce genre de durée ça me semble bon).

Dernière modification par Geronimo (09/06/2019 18h42)

Je ne sais pas si d’autres ont été dans ma situation :

- j’ai un prêt personnel avec Bourso depuis 1 an (prêt sur 36 mois)

- j’ai fait une nouvelle demande de prêt avec pour objet "rachat de crédit" (les autres motifs ne passaient pas la première étape car prêt déjà en cours). Le motif de "rachat de crédit" n’est pas indiqué dans l’offre de prêt signée et je n’ai jamais désigné aucun crédit en particulier. La demande a été acceptée (prêt sur 48 mois)

- savez vous si je suis obligé d’utiliser ce second prêt pour un remboursement anticipé du premier ?

Je précise que je suis à l’aise avec le cumul des deux, option que j’aurais choisie si cela avait été possible (le montant total représente moins de 20% de mon patrimoine personnel net et les mensualités totales représentent moins de 30% de mes revenus salariaux).

Rien dans la fiche pré-contractuelle ni dans l’offre de prêt (les deux documents signés).

La seule mention de l’objet de "rachat de crédit" est sur l’interface web.

Ma question est surtout si certains ont déjà été dans cette situation et n’ont pas remboursé le crédit précédent : Boursorama fait il des relances ? Peut il contraindre le remboursement (je n’irai pas au conflit) ? Ou alors tant que les mensualités sont payées personne ne bouge ?

Normalement la réglementation oblige le prêteur à s’assurer du remboursement des prêts prévus.

Vous dites ça parce que c’est du vécu ou bien c’est juste une supposition ?

Je suis d’accord avec Trahcoh, vous n’avez rien à craindre.
Petit anecdote : je me suis retrouvé il y a quelques mois dans le cas inverse. J’ai voulu souscrire un prêt personnel Bourso avec le motif rachat de crédit pour rembourser un autre crédit Bourso : refus (automatique).
J’ai fait la même demande  (même montant, même durée, même taux) en indiquant "motif perso" (me souviens plus du motif exact qui ne finalement ne précise rien de l’utilisation  des fonds)  : accepté.
J’ai bien évidemment utilisé les fonds pour rembourser le crédit et personne n’est venu m’embêter.

que j’affine mes calculs en plaçant l’argent résiduel sur un livret A à 0,75% par exemple

Personnellement, l’argent non investi je l’utilise pour ouvrir des AV qui ont des primes type 250 euros pour 6 000 euros investis. C’est la plupart du temps des courtiers en ligne donc c’est vraiment hyper rapide.

Vu les taux actuels, ça permet surtout d’emprunter à taux 0 de manière certaine (donc à taux réel négatif).Du coup le crédit est juste une avance sur salaire.

de toute façon, j’ai encore à mon avis minimum deux à trois semaines avant d’avoir l’argent.

Si vous avez coché la case pour avoir les fonds en 8 jours et que votre demande est "pré-acceptée", vous aurez les fonds le 18 pour une demande le 10.

Je vais dans un premier temps m’imposer une règle ( qui sera susceptible de changer au fil de ma réflexion): je ne sors pas d’argent de ma poche pendant les n’ premières années

C’est un prêt amortissable, mettez-vous bien dans la tête que vous allez sortir de l’argent tous les mois au contraire.

S’endetter est plus risqué que ne pas s’endetter. Vous empruntez pour avoir le confort d’avoir du cash maintenant, mais vous ajoutez une contrainte sur le "futur-vous" qui devra rembourser tous les mois la mensualité.

Le décalage de cashflow entre les remboursements mensuels et un placement annuel même à 8% sur des SIIC est important. A moins de le combler chaque mois, la prise de risques reste forte et le gain limité de fait.

Une utilisation pour l’acquisition d’usufruit temporaire de SCPI serait plus intéressante :
- le cashflow serait positif dès la période de jouissance passée car les revenus de l’US couvrent les remboursements
- le risque de variation du prix du support (SIIC ou actions) n’est plus un problème car on ne possède que l’US

Il reste la fiscalité à gérer du fait de la perception de revenus élevés via cet US mais en optant pour une SCPI étrangère en propre ou en mettant cet investissement dans une SCI IS (quitte à ne pas déduire les intérêts du prêt fait en perso et apporté en compte courant d’associé), on peut générer un gain avec le seul risque de la rémunération finale du placement qui restera limité car sur une période de 4-5 années.

@Geronimo : Je parlais d’usufruit temporaire et donc avec des flux trimestriels majorés.

Avec un coefficient de 20% par exemple sur 5 ans, on a un cashflow bien plus élevé : 25% du montant investi par an [100 / 20% * 5%].
Les remboursements en capital sur 5 ans d’un crédit seraient de 20%. Le cashflow est positif dès lors que l’on assume le délai de jouissance. Au final, on gagne 25% du montant emprunté moins les intérêts du crédit et l’éventuelle fiscalité selon le choix de chacun (en propre, SCI, SCPI étrangère ou non …)

On peut même mettre un crédit sur 4 ans et un US sur 5. Le différentiel serait faiblement négatif.

Je ne suis pas favorable à prendre un risque en capital avec un financement de courte durée (effet ciseaux). Dans un tel cas, il faut mieux utiliser le système de marge de certains brokers.