Investissement locatif à Aubervilliers ?

andreas · #1

Bonjour, je suis un baissier convaincu sur l’immobilier et ne souhaite donc pas acquérir de résidence principale sur Paris en ce moment. En revanche, je pense qu’acheter un 1er bien en locatif si je trouve un très bon rendement peut être intéressant. De plus, afin de me prémunir contre une éventuelle inflation des actifs dû à la politique actuelle menée par la BCE, avoir un peu d’immobilier à crédit dans mon patrimoine me semble être important.
Pour des raisons pratiques je souhaite faire mon investissement en région parisienne. Or, comme vous le savez tous, dans tous les coins intéressants les rendements sont excessivement bas. Je m’interrogeais donc sur l’opportunité de chercher un bien dans les zones un peu "craignos" afin de chercher un bon rendement. Dans les villes proches de paris, avec transport en commun, il ya très peu de villes où le rendement est bon. Il y en a une qui m’a paru plus intéressante: Aubervilliers.
Il est possible de trouver des biens pas trop chers (pour Paris évidemment) alors que les loyers ne sont pas beaucoup plus faibles qu’ailleurs. Personnellement je n’irai jamais habiter là-bas mais je me dis qu’au vu de la pression locative, un bien situé près du métro doit se louer assez facilement.
Je voulais juste savoir s’il y avait quelqu’un sur ce forum qui connaissait bien le coin afin de déterminer si investir là bas peut être ou non une bonne idée. Je ne cherche pas la PV à la revente (la gentrification de cette ville n’est pas pour demain à mon avis), je cherche juste un rendement brut aux environ de 10% afin de réussir un 1er investissement qui ne me "coûte rien" . Je compte bien évidemment emprunter la totalité de la somme.
Mon objectif serait de trouver un 30m² à refaire pour moins de 80000€. Pour l’instant ça me parait illusoire (je n’ai aucun réseau et les prix annoncés sont bien plus élevés) mais j’ai bon espoir que le marché se grippe complètement dans les mois à venir et que je puisse ainsi faire des propositions agressives aux vendeurs. Comme je pense avoir un très bon dossier, obtenir un emprunt intéressant ne me parait pas être un soucis.

Merci pour votre aide

Mots-clés : locatif aubervilliers

Nezpapeur · #2

Bonjour, je vois un petit problème dans ce message :

Personnellement, je n’irai jamais habiter là-bas

Or pour un bien locatif l’important c’est de mettre le maximum de chance de notre côté et donc de maximiser la location.

Si vous ne souhaiteriez jamais habiter là-bas ne pensez-vous pas qu’il en est de même pour d’autres personnes ?

Je pense que la réflexion est à revoir IMHO

ZX-6R · #3

10% en RP c’est chaud…

andreas · #4

Nezpapeur a écrit :
Bonjour, je vois un petit problème dans ce message :

Personnellement, je n’irai jamais habiter là-bas
Or pour un bien locatif l’important c’est de mettre le maximum de chance de notre côté et donc de maximiser la location.

Si vous ne souhaiteriez jamais habiter là-bas ne pensez-vous pas qu’il en est de même pour d’autres personnes ?

Je pense que la réflexion est à revoir IMHO

Je m’attendais à cette remarque. Mais je pense qu’à Paris et en 1ère couronne le marché est tellement tendu que même les appartements bien placés à Aubervilliers trouvent preneur sans soucis.
Si on s’en tient à ce principe aucun investissement locatif n’est possible à Paris puisque tous les endroits pas trop pourris ont une rentabilité ridicule.

andreas · #5

ZX-6R a écrit :
10% en RP c’est chaud…

Je suis entièrement d’accord avec vous. Pour y parvenir je compte sur un grippage du marché et sur des vendeurs qui craqueront.
De toute façon,, vu les risques, en dessous je ne me lancerai pas

ZX-6R · #6

Pourquoi ne pas aller à Cergy Pontoise (ESSEC), à Rouen, à Orléans à Chartres, des coins à une heure de route qui vous permettraient d’éviter les cas sociaux.

Vous connaissez surement la différence entre un yorkshire et un pitbull qui vous pissent dessus, le pit bull vous le laissez finir.

Pareil avec les locataires. Le "public" que vous pourrez avoir dans une banlieue pourrie se rapproche plus du pit bull que du yorkshire.

andreas · #7

Je préférerais investir en province mais comment trouver les biens intéressants et être réactif quand on n’est pas sur place. Cergy est plus accessible mais je trouve que toutes les villes situées le long du RER A sont déjà très chères. Mais je vais regarder plus attentivement ce coin là, même si mon idée de départ était de me concentrer sur la première couronne

BorderLine · #8

L’histoire du grippage, faut amha oublier. Surtout en RP.

En fait le marché ne bouge que trés peu. On parle beaucoup d’effondrement du marché, laissez moi rigoler, les derniéres tendances notariales montre une baisse de 0.5% en 6 mois (et encore, ce qui tire les prix vers le bas sont les bleds paumés). Centre ville de Montpellier, pas moins que +5% depuis le début de l’année.

Il n’y a que les promoteurs qui pleurent en vendant des biens hors de prix, fait en carton pâte. En fait le principe est trés simple, oui le nombre d’acheteurs baissent (prix, salaires etc), mais le nombre de biens à la vente s’est effondré également. Résultat…statu quo.

ZX-6R · #9

andreas a écrit :
Je préférerais investir en province mais comment trouver les biens intéressants et être réactif quand on n’est pas sur place. Cergy est plus accessible mais je trouve que toutes les villes situées le long du RER A sont déjà très chères. Mais je vais regarder plus attentivement ce coin là, même si mon idée de départ était de me concentrer sur la première couronne

La réactivité en Province et à Paris n’est pas la même.

A Paris il m’est arrivé de quitter mon job en pleine journée pour aller visiter. Les bonnes affaires qui arrivent jusqu’à internet (90% des bonnes affaires n’y arrivent même pas) partent en 1/2 journée.

En Province j’ai acheté un bien en vente depuis 1 an, parfait état, 10% brut, personne n’en avait voulu, et je l’ai loué en 1 journée…

Darkounet · #10

je connais certains quartiers d’Auber si tu as besoin d’info quand tu auras trouvé ton bien…

mais il est sur et certain que tu auras interet à bien selectionner tes locataires.
et certaines zones sont à éviter.
et la taxe foncière n’est pas neutre.

les prix sont peut etre plus chers mais à choisir je me positionnerai plutot sur Pantin..si il n’est pas encore trop tard.

andreas · #11

A Darkounet: Merci, je te contacterai lorsque j’aurai démarré mes recherches sur le terrain. Pantin est malheureusement déjà bien valorisé. Aubervilliers est un des derniers coins de la 1re couronne qui ne se soit pas encore "gentrifié/boboïsé".

A ZX-6R: c’est vrai que le marché parisien est nettement plus difficile pour un investisseur sans expérience et sans réseau comme moi. Par curiosité, tu as essayé de regrouper tes investissements locatifs ou bien tu achètes un peu partout au gré des bons coups à faire?

A borderline: pour moi, en bourse comme en immobilier on ne peut pas se fier au passé récent pour deviner ce qui va se passer dans le futur. Ce n’est pas parce que le marché résiste pour le moment qu’il ne va pas céder dans un proche avenir. Les prix ont déjà baissé par le passé, pourquoi ne le feraient ils pas à nouveau? En 2009, en plus de la chute des taux d’intérêts, il y a eu tout un tas de mesures qui ont été prises fin de relancer le marché immobilier. Je ne crois pas que ce sera le cas cette fois ci et comme les taux sont déjà au raz des pâquerettes… Presque tous les pays développés ont vu leur immobilier baisser ces dernières années, je ne vois pas pourquoi la France y échapperait (même les PB s’effondrent actuellement)

ZX-6R · #12

Je regroupe, c’est impossible de gérer 20 apparts s’il y en a partout en France. Pour l’instant je délaisse Paris pour la Province.

ryanroll · #13

Quel est selon vous LA ville intéressante à coté de Paris et qui offre les meilleures opportunités?

J’avais pour ma part regardé Rouen car il y a beaucoup d’école ou d’universités mais je n’ai rien trouvé de bien folichon (5 à 6% bruts)

ZX-6R · #14

Il y a partout des bonnes affaires. Parfois ca prend du temps pour les trouver mais ça existe. J’ai acheté à Levallois il y a un an à 6k€ du m², en plein centre. Premier arrivé premier servi. Pour les grandes villes à côté de Paris, j’irai voir là où il y a des écoles, et là où c’est le plus pratique pour moi pour m’y rendre.

did0u · #15

bjr,

je suis d ’accord avec ZX-6R , "il y a partout de bonne affaire".
Je viens d’acheter aujourd’hui sur Paris à 5 880 le M²… (quartier sud de Paris)

en cherchant on peut trouver des trucs sympa.

did0u

ZX-6R · #16

Vous n’êtes pas obligé de me citer en rajoutant des fautes d’orthographe dans la citation

Sinon, bravo pour votre acquisition!

BorderLine · #17

@ Andreas, quand vous dites les prix ont baissés dans l’immobilier, vous parlez de 1950? C’est à dire en plein plan Marshall ?

je vous laisse analyser les courbes de Friggit, et me dire quand une baisse supérieur de 10% de l’immobilier a eu lieu ( et une baisse de 10%, certes est importante - et encore-, mais attendre ad vitam une baisse de 10% ne justifie pas de ne jamais s’engager, ou alors on retrouve les mêmes questionnement qu’en spéculation boursiére).

Bref, si vous attendez un Krach je pense qu’il vous faudra attendre longtemps, mais cela reste mon avis. Suite à ma derniére réunion à la Chambre notariale de l’Hérault, en revanche, vous avez des bons plans dans les hauts plateaux du Languedoc. Jusqu’à -20% pour des propriétés magnifiques et ce, dés à présent. Si au niveau national les prix baissent de seulement 0.5%, on peut déjà imaginer quelle est leur baisse (parlons de hausse en fait..) dans les grandes agglomérations.

Néanmoins je peux vous rejoindre sur l’incertitude de l’avenir. Deux données clés pour cela, la croissance du nombre de ménage, et l’évolution de l’indice du prix des logements ramené au revenu du ménage.

Bluegrass · #18

BorderLine,
Voir le graphe "2.4. Comparaison par zone géographique " et la courbe rouge (Paris) sur le document de Jacques Friggit. "1.1. Graphiques sur le marché immobilier et son environnement depuis 1800"
http://www.cgedd.developpement-durable. … -r138.html

Le pic en 1990 se situait à 1,52, le creux en 1999 se situait à 0,95 soit une baisse de 37,5%.
La situation économique est aujourd’hui beaucoup plus grave qu’à l’époque.
La demande pour se loger a pourtant toujours été soutenue à Paris.

Il n’y a plus de plan de relance possible vu que les caisses de l’état sont vides, les taux d’intérêts ne peuvent que monter et monteront dès la prochaine dégradation de la note souveraine qui ne saurait tarder.

Les taux de rendements locatifs ont rarement été aussi bas.
Quand on voit qu’il faut l’équivalent de 300 mois de loyer pour acheter un bien équivalent alors que le ratio historique est de l’ordre de 150, on s’aperçoit que les prix sont bullesques et totalement décorélés de la réalité (du pouvoir d’achat des ménages).

Il y aura bien sur des endroits où la baisse sera moins importante pour différentes raisons.

BorderLine · #19

On peut faire dire à un graphique ce que l’on veut.

Moi je vois que le prix en moyenne française n’a bougé que de 10% au maximum, c’est à dire rien de structurellement et durablement concret.

Concernant la bulle, cela fait 10 ans qu’on l’attend. N’oubliez pas également que Duflot va sortir sont nouveau scellier, et que Hollande avait promis une baisse de la durée d’exonération de plus value. De quoi bien entretenir cette sois-disante bulle et éviter (ou repousser) tout krach. Je dis pas que cela ne va pas arriver, mais à court terme, amha, aucune chance.

andreas · #20

Vous êtes un peu de mauvaise fois car quiconque s’intéresse au marché parisien sait que les prix y ont dévissé entre 1991 et 1997. Il a fallu environ 10 ans aux acheteurs de 1991 pour retrouver leur prix d’achat. et ça a chuté partout, pas seulement dans les mauvais arrondissements.

MichelPlatini · #21

BorderLine a écrit :
On peut faire dire à un graphique ce que l’on veut.

.

ah bon ?

Les graphiques et les chiffres n’ont pas de signification ? On peut les interpréter n’importe comment ?

Il me semble que vous partez de votre a-priori - (l’immobilier ne peut subir une grosse correction en France) - et que vous adaptez ensuite votre argumentation.
Mauvaise foi ou biais cognitif ?

Bluegrass · #22

BorderLine a écrit :
Moi je vois que le prix en moyenne française n’a bougé que de 10% au maximum, c’est à dire rien de structurellement et durablement concret.

La bulle en 90/99 a touché principalement Paris. La France n’avait été que très peu impactée à l’époque.
La bulle Paris/France est aujourd’hui quasiment deux fois plus importante qu’à l’époque, le contre-coup en sera d’autant plus dévastateur.

BorderLine a écrit :
N’oubliez pas également que Duflot va sortir son nouveau scellier.

De son chapeau ?
Avec quoi va-t-elle le financer ?

BorderLine a écrit :
et que Hollande avait promis une baisse de la durée d’exonération de plus value. .

Hollande a fait des promesses et je pense qu’il va continuer à en faire…

Petit visuel qui en dit plus long que de longues phrases:
La situation actuelle ne vous semble-t-elle pas ultra-bullesque ? Blog de Marc Candelier - Comprendre pourquoi les prix du marché immobilier peuvent monter mais aussi descendre !

Dernière modification par Bluegrass (12/09/2012 18h12)

ZX-6R · #23

Dans la vie il y a 2 types d’investisseurs immo : ceux qui regardent Friggit, et ceux qui font du pognon…

BorderLine · #24

MichelPlatini a écrit :
ah bon ?

Les graphiques et les chiffres n’ont pas de signification ? On peut les interpréter n’importe comment ?

Il me semble que vous partez de votre a-priori - (l’immobilier ne peut subir une grosse correction en France) - et que vous adaptez ensuite votre argumentation.
Mauvaise foi ou biais cognitif ?

Vous vous égarez, par exemple en parlant de biais cognitif, plutôt que de dissonance cognitive.

Personnellement je ne prêche rien du tout au contraire de ce que vous pensez, je suis même le premier à pointer les dangers de l’immobilier, il suffit de me lire dans d’autres post parlant de l’avenir de l’immobilier locatif.

En revanche, je me montre très dubitatif sur la stratégie qui consiste à attendre un Krach pour investir. Ce qui est étonnant c’est que les prophètes de mauvais augures (la bulle dure depuis 10 ans, à ce compte c’est plus vraiment une bulle mais l’armageddon) contestent cette réflexion qui repose sur les mêmes fondements qu’en bourse. A savoir, on ne peut raisonnablement prédire l’avenir.

Si vous attendez 4 ans pour investir dans l’immobilier (ce qui n’est pas énorme, certains attendent depuis 2002-3), tout cela pour gagner 20.000 euros sur un prix d’acquisition, je vous laisse calculer le manque à gagner.

Partons sur un studio à Montpellier plein écusson, 100.000 euros. 20k de baisse soit -20% (si c’est pas un krach….). Actuellement un studio c’est 480 euros +/-. 480 euros *12*5 = 23.000 euros brut (je ne parle pas d’inflation). Grosso modo vous êtes quitte. Sauf qu’avec ce studio, vous aurez pu porter une hypothèque dessus pour racheter dans les un an un nouveau bien, démultipliant le manque à gagner sur deux ou trois ans.

Bref…Zx a raison. Par contre que l’on soit bien clair, je ne cautionne aucune analyse de Friggit. En revanche, ses courbes de suivis structurels et conjoncturels sont éminement intéressantes pour la qualité de leurs data-mining.

Philippe30 · #25

Beaucoup de bon sens dans les réponses de ZX-6R et de BorderLine

Même si la réponse de Zx-6R est un peu courte …..
BorderLine explique bien les choses avec un exemple à l’appui.

Je lis des commentaires boursiers indiquant qu’il faut acheter par petits paquets afin de lisser les prix d’achats , se renforcer quand les prix baissent tout cela est du bon sens.

En quoi cela serait différent dans l’immobilier ?

Actuellement les prix sont élevés mais courbe de Friggit ou pas la baisse tant attendu depuis 2008 par certains n’arrivent pas , il y a un stagnation qui permet une plus grande marge de manœuvre en négociation , les taux d’intérêts sont très bas , les banques cherchent à passer des crédits car les gens empruntent moins.

La situation est favorable à un achat immobilier bien calculé avec un solde locatif supérieur au montant du crédit à taux fixe même si le prix de l’immobilier baisse et qu’il faille baisser le prix de la location , vous serez toujours gagnant , moins gagnant car cela va rogné sur votre trésorerie positive mais le locataire continuera à payer le loyer en financera le remboursement du bien.
L’IRL reprendra sa courbe ascendante et redonnera du bonus à votre loyer.

N’oublions pas aussi le cout de l’assurance emprunt qui augmente avec l’age …..

Philippe

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Nezpapeur a écrit :

#5 10/09/2012 20h59

ZX-6R a écrit :

#6 10/09/2012 21h32

#7 10/09/2012 21h43

#8 10/09/2012 21h50

#9 10/09/2012 21h59

andreas a écrit :

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1 #22 12/09/2012 17h21

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MichelPlatini a écrit :

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