Prêt immobilier : la banque m'oblige à domicilier mes salaires chez elle !

Dark · #126

Il me semble qu’en l’espèce il manque la durée de domiciliation demandée qui ne peut excéder 10 ans.

droit-finances.commentcamarche a écrit :
Pour encadrer ces pratiques, l’ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 (prise en application de la loi Sapin 2) conditionne la validité de ces clauses. Pour que la clause soit effectivement obligatoire pour le client, celle-ci doit :

- comporter une durée de validité n’excédant pas 10 ans (ou la durée de l’emprunt si celle-ci est inférieure à 10 ans) ;
- prévoir une contrepartie, sous la forme d’un avantage individualisé, en faveur de l’emprunteur (exemple : une baisse des frais bancaires ou un taux préférentiel).

Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, le client peut librement choisir de domicilier ses revenus dans une autre banque sans risquer une sanction (comme une éventuelle majoration de son taux, par exemple), nonobstant la clause de domiciliation prévue dans son contrat.

Source Clause de domiciliation des revenus - Interdite ou autorisée ?

La clause de domiciliation des contrats d’AesculusHippocastanum pourrait-elle être jugée nulle ?

AesculusHippocastanum · #127

Bonsoir,

Les 3 prêts qui posent problèmes datent de 2010 et de 2011. Je ne pense donc pas qu’une loi de 2017 puisse être invoquée.
En revanche, je vais me rapprocher de ma nouvelle banque et essayer de négocier un transfert mensuel et éventuellement la venue d’autres comptes.

Je vous tiendrai informé des suites.

Bien cordialement,

Ledep · #128

Bonsoir,

Il suffisait qu’on en parle pour que des changements interviennent !

Prêt immobilier : marche arrière sur la domiciliation de salaire

Tembusu · #129

Bonjour à tous,

Je n’ai pas trouvé de discussions sur le forum portant sur ce sujet en particulier, et je me permets donc de créer un nouveau sujet. En effet, ma banque principale (où je perçois mon salaire et réalise l’ensemble de mes dépenses) est une banque en ligne (Boursorama). Dans l’optique d’acquérir ma RP, j’ai récemment pris contact avec un courtier en prêt pour faire le point sur les possibilités de financement.

Lors de ce premier rendez-vous, mon interlocuteur me confie que les banques traditionnelles se méfient des clients potentiels dont la banque principale est une banque en ligne, et rechignent à accepter leurs dossiers. Il me conseille donc d’ouvrir un compte dans une banque traditionnelle. Pour ceux qui sont dans la même situation que moi (banque en ligne pour banque principale), et qui souhaitent obtenir (ou ont obtenu) un crédit immobilier, avez-vous eu des difficultés particulières ? Ou bien avez-vous constaté des conditions moins favorables ?

Merci pour votre contribution,

Au plaisir d’échanger,

Tembusu

dicidailleurs · #130

Bonjour,

Les banques de réseau accordent le prêt sous réserve de domiciliation de revenus donc de devenir votre banque principale. (Elles n’ont plus le droit de l’écrire dans le contrat de prêt mais cela fait partie de la négociation).
Si vous jouez le jeu ca ne doit pas faire de différence que vous soyez dans une banque en ligne ou dans une banque classique….

Notre courtier nous a fait le même discours, mais en réalité il semble que les banques soient surtout en train de fermer le robinet pour les dossiers provenant de courtiers, et privilégient maintenant les client en direct. Guillaume Fonteneau en a parlé récemment sur son blog https://www.leblogpatrimoine.com/credit … ilier.html et j’ai eu le même son de cloche de la part de l’agence et du notaire quand nous avons signé pour notre maison il y a quelques jours. Avec la faiblesse des taux les marges deviennent tellement faibles pour les banques qu’elles préfèrent passer en direct, le métier de courtier en crédit va devenir très compliqué.

Pour répondre a votre question - si vous allez voir vous-même les banques en leur expliquant que vous êtes prêt a domicilier vos salaires ça ne devrait pas poser de problème d’être chez Boursorama…

serenitis · #131

Bonjour

Client bourso depuis plus de 10 ans en perso, j’ai rencontré un refus de prêt à l’époque chez eux au motif que mon épouse indépendante ne pouvait fournir 3 bilans (impossible avec une boîte créée 2 ans plus tôt…)

Ce point n’a posé aucun souci à une banque classique pour nous octroyer un prêt, alors même que nous n’avons jamais domicile nos revenus, ni dépose d’épargne la bas ensuite.

Je ne pense donc pas, sauf changement de politique des banques, que ce point soit vraiment bloquant.

Bonne recherche à vous

FCP · #132

Client chez Bourso depuis plus de 10 ans aussi, j’ai fait le prêt immo pour ma RP chez eux. A un taux intéressant.

colin · #133

pas eu de souci il y a 1 an, pour moi.
j’ai eu un prêt avec le crédit agricole via un courtier. il suffit de domicilier les salaires chez la banque du prêt en effet. Ne pas prendre leur carte bancaire. Et ils vont se gaver aussi sur l’assurance emprunteur (j ai résilié la mienne: 2500 euros d’economies sur 21 ans).
Etant donné que c’était un prêt de moins de 100k, j’ai pas pu avoir une offre de Boursorama. j’aurais bien aimer pouvoir comparer.
boursorama a t’elle des taux si attractifs que cela?

Nakor26 · #134

Boursorama vient de me proposer 1.2 sur 25a, 0,9 sur 20a. Ça semble intéressant je ne suis pas allé plus loin que ça vu que mon projet a été annulé. Pas de frais de dossier et délégation assurance facile.

FCP · #135

colin a écrit :
boursorama a t’elle des taux si attractifs que cela?

Ca doit dépendre des moments, mais dans mon cas, il y a 6 ans, l’offre était bien.

J’aurais sans doute pu gratter un peu plus en allant dans une autre banque, mais j’ai préféré rester chez bourso, pour éviter le changement de domiciliation de salaire, je trouve ça lourd. Même si on peut faire machine arrière quelques mois après.

J’ai pu renégocier le taux un an plus tard.

sjdc · #136

Bonjour,

J’ai actuellement deux emprunts immobiliers auprès de ma banque (un investissement locatif et une résidence principale) et je travaille sur mon prochain projet immobilier.

Une condition écrite dans mes prêts est un taux plus favorable en échange de la domiciliation de revenus. Autrement dit : sans domiciliation, la banque me proposait un taux complètement inintéressant pour me décourager tout en respectant la loi.

Aujourd’hui, ma banque me voyant verrouillé chez eux ne fait pas les efforts que des banques concurrentes font pour m’attirer chez elles. Et la concurrence exige systématiquement une domiciliation des revenus.

Avez-vous déjà été confronté à cette situation ? Quelles solutions s’offrent à moi ? Quels sont les leviers de négociation pour obtenir un prêt immobilier dans une banque concurrente sans domicilier mes revenus salariés ?

Merci pour vos conseils et retours d’expérience.

carignan99 · #137

Ça a été discuté pas mal déjà sur le forum.

Mon expérience :
- Emprunt RP dans la banque A (avec domiciliation revenus)
- Nouvel emprunt (RL) envisagé auprès d’une banque B qui me proposait un taux canon…La domiciliation des revenus étant franchement / fortement suggérée.

Mon approche : j’ai dit au banquier B que j’avais déjà une domiciliation des revenus dans A. Et que ça devait continuer comme ça parce que je suis honnête (en gros : M. le banquier B, vous n’aimeriez pas que je vous fasse le coup de renier ma parole, donc je ne le fait pas à votre confrère…).

Par contre, je me suis engagé 1) par oral à rapatrier tous les mois le surplus qui restait chez A après paiement de l’emprunt initial et 2) lâché 2-3 trucs (genre la PNO maison - de toutes façons, elle était très compétitive) + achat de parts de la banque (mutualiste) pour 160€ au lieu des 80€ requis.

C’est passé comme ça.

Voili voilou.

Épilogue : et 2-3 mois plus tard, la banque B m’a aussi proposé un taux canon pour l’emprunt de ma RP. On a racheté l’emprunt à A. Tout le monde (sauf la banque A) était content…

Crash · #138

De ce que j’ai vu et de ce qu’on m’a suggéré ok pour la nouvelle domiciliation mais si ça ne vous plaît pas et une fois que le prêt est obtenu à la banque B vous remettez tout à la banque A.

Caceray · #139

Bonjour,

Votre contrat de prêt inclut-il, de manière explicite, une clause de domiciliation de vos revenus comme condition sine qua non au maintient de votre taux actuel ?

Si la réponse est non, alors vous ne leur devez rien, et vous êtes libre de domicilier vos revenus ailleurs si cela peut vous permettre d’avoir des conditions qui vous sont plus favorables.

Pour l’aspect "moral", si vous avez des scrupules à faire des "infidélités" à votre banque, considérez donc le fait que lorsque vous avez signé, il y a fort à parier que votre banquier vous ai indiqué que votre taux était exceptionnel, limite uniquement accordé à vous, alors qu’en fait il s’agissait du même taux plancher que tout le monde à ce moment là.

Il n’a donc pas eu plus de moral que vous. J’ajouterai même que le fait de vous faire croire que vous êtes un client "exceptionnel" relève (à mon sens) de l’article 1137 du Code Civil :

Legifrance a écrit :
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

sven337 · #140

Le dol, rien que ça… vous y allez fort.
Pour le reste je suis d’accord. Soit votre contrat le prévoit en échange d’un avantage précis, soit il ne le prévoit pas, et ce qui n’est pas écrit n’existe pas.

sjdc · #141

Merci pour vos réponses.

Afin de préciser la situation, je cite le document signé de la banque :

CONDITIONS PREFERENTIELLES AVEC ENGAEGMENT DE DOMICILIATION

En contrepartie d’un engagement de domiciliation de ses salaires ou revenus assimilés pour le prêt [XXX] sur le compte support du prêt ouvert dans les livres de [BANQUE] pendant une durée de 10 ans (120 mois) suivant la conclusion du contrat de prêt ou, si la durée du prêt est inférieur à 10 ans (120 mois), pendant sa durée, l’Emprunteur bénéficie d’une réduction du taux débiteur (décote) de [X] points de base par rapport au tax standard (1,X% - X) ainsi que d’une réduction de 100,00% de l’indémnité qui lui est demandée au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, à condition qu’il justifie que les deniers servants à ce remboursement anticipé ne proviennent pas d’un prêt ou d’un crédit consenti par la concurrence.
En cas de non-respect de cet engagement de domiciliation, les conditions financières seraient revues :
- le taux débiteur applicable au crédit serait porté au taux standard suivant : 1,X% soit, pour information, un TAEG de 2,X%
- le montant de l’indémnité due en cas de remboursement anticipé serait égal à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.

Caceray · #142

sven337 a écrit :
Le dol, rien que ça… vous y allez fort.

Si l’on se réfère à la définition stricto sensu du dol, je vous met au défie de me contredire. Osez me dire que les banquiers ne vous disent pas des phrases comme :
- je me suis battu pour vous
- j’ai fait pression auprès de la direction
- vous avez un taux exceptionnel

S’il n’y a pas de révocation du dossier de prêt pour dol ce n’est que pour deux raisons :
- les paroles du banquiers ne sont jamais enregistrées ou consignées par écrit, donc aucune preuve
- il faudrait démontrer que le client a bien été lésé, ce qui est rarement le cas, car en général on signe le taux le plus bas, qui est donc plus favorable malgré le dol…
Il faudrait, par exemple, que sur la base des déclarations du banquier (preuves à l’appui), vous ayez choisi de rester fidèle à votre banque, bien que plus chère, afin de préserver la relation commerciale. ça fait beaucoup de "si" et même si le dol est retenu par un juge, il y a fort à parier que le seul résultat sera un alignement du taux de la banque sur la proposition concurrente avec effet rétro-actif, donc quasiment que dalle.

Bref tout cela pour dire que le premier à ne pas avoir été "réglo" c’est la Banque et non l’Emprunteur qui change de domiciliation en cours de route.

PS : j’ai été banquier, cela contribue peut-être à ma vision du métier et de l’environnement

@sjdc : au vu de ce que vous écrivez, vous êtes donc bien engagé contractuellement à verser vos revenus auprès de la banque A.

Je vois deux solutions :
- la banque B vous demande de domicilier, mais "oublie" de l’inclure dans le prêt (je crois que la législation a évolué, et interdit ce genre de pratique). Vous acceptez, et vous ne domiciliez jamais.
- la banque B vous propose un rachat de vos lignes de crédits à la banque A avec un taux qui compense les pénalités et vous transférez vos comptes.

Ce ne sont pas des méthodes très "gentilhommesques", mais croyez-moi, dans le monde de la finance avoir ce genre de considérations ne peut que vous porter préjudice.

sven337 · #143

Caceray a écrit :
sven337 a écrit :
Le dol, rien que ça… vous y allez fort.
Si l’on se réfère à la définition stricto sensu du dol, je vous met au défie de me contredire.

Non, c’est vous qui faites une affirmation, la charge de la preuve repose sur vous. Trouvez donc une jurisprudence qui reconnaît le dol dans ce cas. Conceptuellement je suis d’accord avec vous, mais je ne vois pas l’intérêt de faire du droit théorique dans le cas présent, puisqu’il n’y a rien à y gagner.

D’accord sur tout le reste de vos conseils pratiques, juste votre interprétation théorique qui est tirée par les cheveux et pas utile.

Berlin · #144

Si RIEN n’est écrit dans le contrat concernant la domiciliation des revenus ou le transfert d’épargne alors vous n’avez rien à craindre. Perso j’ai acheté ma RP, puis un appartement pour du locatif avec la même banque, par oral ou mail oui on me disait que je devais domicilier mes revenus et transférer mes avoirs, souscrire les assurances auprès de la banque …. au final rien dès les offres finales à ce sujet je n’ai donc rien fait !

gunday · #145

En résumé vous avez une offre bancaire (qui vaut contrat) et vous nous demandez que faire ?

Ca me semble simple : soit vous signez et vous respectez le contrat, soit vous ne signez pas et n’avez pas à respecter le contrat.

Les banques ont bien pris en compte la loi qui indique pas de clause de domiciliation sans contrepartie. Donc il y a domiciliation en échange d’une réduction sur le taux.

Au final, vous n’avez que 4 solutions :
- garder votre banque et vos revenus là où ils sont.
- allez dans une banque concurrente avec la clause, et ne pas respecter le contrat que vous avez signé (avec votre banque ou avec la nouvelle), et assumer les conséquences (s’il y en a)
- demander une offre de prêt sans la clause
- trouver une banque qui n’a pas cette clause dans ces contrats.

Perso, confronté à cette situation, j’ai choisi la solution 1 dans le cas de ma RP et de mes crédits SCPI.
Puis la solution 4 dans le cadre d’un crédit locatif : une offre de prêt, au final plus avantageuse en terme de taux, sans domiciliation, mais qui exigeait un apport.
C’était moins pratique, mais adapté à ma problématique de domiciliation.

BrisePif · #146

gunday a écrit :
Les banques ont bien pris en compte la loi qui indique pas de clause de domiciliation sans contrepartie. Donc il y a domiciliation en échange d’une réduction sur le taux.

Pour info, l’encadrement prévu par la loi a été supprimé en mai 2019 :

Une banque peut-elle imposer la domiciliation des revenus pour un crédit immobilier ? | economie.gouv.fr

Caine · #147

Le dol… Ce qu’il ne faut pas lire… Derrière le dol il y a une intention malhonnete de nuire, et de vicier le consentemennt du co-contractant. Alors je comprends que les banquiers puissent avoir une mauvaise image (et encore, pourquoi?), mais de là à (nous) les accuser de dol… Surtout dans une époque où l’accès à l’information est aussi facile et facilité…

Bref, ce que je comprends c’est que Sjdc ne souhaite pas jouer le jeu des contreparties, qui me semble pourtant un minimum quand on s’engage avec un établissement bancaire pour plusieurs centaines de milliers d’euros. La moindre des choses c’est d’etre transparent par rapport à ça, et de trouver une solution qui puisse convenir à l’ensemble des parties. Vous verrez d’ailleurs que les banquiers peuvent se montrer très compréhensif (moi la domiciliation des salaires, ce n’est pas forcément ma priorité, si je trouve mon compte avec une assurance quelconque ou un peu d’épargne).

Le banquier n’est pas idiot, quand il se fait enfler, il le voit, et à mon sens il est primordial d’entretenir de bonnes relations avec sa banque. En cas de coup dur, cela permet de pouvoir compter sur elle par exemple. Ou dans l’éventualité où vous souhaiteriez multiplier les investissements… Après, vous semblez vouloir tout au meilleur prix, et cherchez un moyen pour revenir sur vos engagements. Ce n’est pas un comportement que je conseille…

Nordiste · #148

Caceray, le 15/07/2020 a écrit :
sven337 a écrit :
Le dol, rien que ça… vous y allez fort.
Si l’on se réfère à la définition stricto sensu du dol, je vous met au défie de me contredire. Osez me dire que les banquiers ne vous disent pas des phrases comme :
- je me suis battu pour vous
- j’ai fait pression auprès de la direction
- vous avez un taux exceptionnel

S’il n’y a pas de révocation du dossier de prêt pour dol ce n’est que pour deux raisons :
- les paroles du banquiers ne sont jamais enregistrées ou consignées par écrit, donc aucune preuve
- il faudrait démontrer que le client a bien été lésé, ce qui est rarement le cas, car en général on signe le taux le plus bas, qui est donc plus favorable malgré le dol…
Il faudrait, par exemple, que sur la base des déclarations du banquier (preuves à l’appui), vous ayez choisi de rester fidèle à votre banque, bien que plus chère, afin de préserver la relation commerciale. ça fait beaucoup de "si" et même si le dol est retenu par un juge, il y a fort à parier que le seul résultat sera un alignement du taux de la banque sur la proposition concurrente avec effet rétro-actif, donc quasiment que dalle.

Bref tout cela pour dire que le premier à ne pas avoir été "réglo" c’est la Banque et non l’Emprunteur qui change de domiciliation en cours de route.

PS : j’ai été banquier, cela contribue peut-être à ma vision du métier et de l’environnement

@sjdc : au vu de ce que vous écrivez, vous êtes donc bien engagé contractuellement à verser vos revenus auprès de la banque A.

Je vois deux solutions :
- la banque B vous demande de domicilier, mais "oublie" de l’inclure dans le prêt (je crois que la législation a évolué, et interdit ce genre de pratique). Vous acceptez, et vous ne domiciliez jamais.
- la banque B vous propose un rachat de vos lignes de crédits à la banque A avec un taux qui compense les pénalités et vous transférez vos comptes.

Ce ne sont pas des méthodes très "gentilhommesques", mais croyez-moi, dans le monde de la finance avoir ce genre de considérations ne peut que vous porter préjudice.

J’aime lire ce genre de commentaire qui affirme une position en disant que vous étiez banquier, je me demande bien à quel époque au vue de vos affirmations. Ce qui fait foi c’est pas la parole du banquier comme vous l’exprimez mais uniquement votre offre de prêt.
En effet la loi a changé, donc les offres de prêt également il y a une clause qui est tournée différemment.
Pour le monde de la finance, il ne faut pas confondre les banques de détail et les banques d’investissement. Les banques de détail, mais surtout les agences bancaires sont très éloignés du monde de la finance.

Le sujet de la domiciliation est un long débat depuis des années, en tant que directeur d’agence je souligne plusieurs points :

- Si le conseiller effectue correctement son travail il va faire les changements de comptes avant l’édition de votre offre de prêt. Si vous refusez moi je n’édite pas l’offre de prêt.
- Si vous décidez entre temps de changer votre domiciliation vous êtes libre, certains établissements bancaires intègre une clause non pas de domiciliation mais de pourcentage en fonction de votre mensualité à virer tous les mois sur votre compte bancaire. Si vous n’avez pas ce montant la banque peut appliquer un taux supérieur (cf votre offre de prêt à lire en détail )
-Quand un client ne joue pas le jeu, le banquier ne jouera pas le jeu non plus, c’est à dire que si il se présente avec un nouveau projet il ne faudra pas compter sur la banque en question.
-On reste d’accord sur le fait qu’il n’existe pas uniquement un établissement bancaire en France et nous avons de la marge, mais si nous sommes dans une démarche d’obtenir plusieurs crédits il vaut mieux jouer la transparence et demander clairement au banquier ce qu’il attend de vous.
Je préfère mille fois une personne qui me dit je ne domicilie pas mes revenus mais je peux travailler sur d’autres sujets avec vous plutôt qu’une personne qui va faire les modifications juste après ( tout le monde perd son temps ).

Après chacun sa morale et son fonctionnement !
Comme partout il y a des gens honnêtes et d’autres moins.

bajb · #149

Bien que n’étant pas banquier j’approuve sans réserve ce qui précède.
Des relations franches et claires où confiance et respect de la parole donnée permettent d’avance dans la sérénité.
Pour l’avoir expérimenté cela ne fait pas mal et toutes les parties s’en trouvent bien mieux.

Comment faire des affaires sainement, comment nouer des relations, comment progresser autrement ?

Cela en dit beaucoup sur notre époque.
Aujourd’hui, gagner plus de 4k€ c’est presque être indécent de richesse…
Travailler dans une banque c’est forcément être un charognard…
J’en passe et des meilleures dans le domaine social.

sjdc · #150

Merci à tous pour cet échange très instructif.

Je crois que certains ont lu ma question un peu rapidement et en tirent des conclusions sur ma démarche qui sont fausses.

gunday a écrit :
En résumé vous avez une offre bancaire (qui vaut contrat) et vous nous demandez que faire ?

Non, je sais exactement ce que j’ai signé.

Caine a écrit :
Bref, ce que je comprends c’est que Sjdc ne souhaite pas jouer le jeu des contreparties, qui me semble pourtant un minimum quand on s’engage avec un établissement bancaire pour plusieurs centaines de milliers d’euros. La moindre des choses c’est d’etre transparent par rapport à ça, et de trouver une solution qui puisse convenir à l’ensemble des parties.
[…]
Après, vous semblez vouloir tout au meilleur prix, et cherchez un moyen pour revenir sur vos engagements. Ce n’est pas un comportement que je conseille…

Vous avez mal compris ma démarche.

Je rappelle ma question :

sjdc a écrit :
Avez-vous déjà été confronté à cette situation ? Quelles solutions s’offrent à moi ? Quels sont les leviers de négociation pour obtenir un prêt immobilier dans une banque concurrente sans domicilier mes revenus salariés ?

Je suis tout à fait honnête dans ma démarche, je suis au clair sur ma situation actuelle (j’ai signé en connaissance de cause) et ne cherche pas à manquer à mes engagements. Pour le dire encore plus clairement (au cas où) : je me suis engagé à domicilier mes revenus chez Banque A, ils resteront chez Banque A. Ma question est de savoir comment négocier avec d’autres banques pour pouvoir obtenir un prêt immobilier sans y domicilier mes revenus. Quels sont les leviers de négociation ? Que puis-je proposer en contrepartie pour que Banque B y trouve aussi son compte ?

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2 #126 09/03/2019 18h28

droit-finances.commentcamarche a écrit :

2 #130 07/10/2019 20h04

1 #131 07/10/2019 20h11

1 #132 07/10/2019 22h10

1 #133 07/10/2019 22h34

colin a écrit :

Legifrance a écrit :

1 #142 15/07/2020 17h14

sven337 a écrit :

Caceray a écrit :

sven337 a écrit :

gunday a écrit :

3 #147 16/07/2020 07h58

Caceray, le 15/07/2020 a écrit :

sven337 a écrit :

1 #149 16/07/2020 09h38

1 #150 16/07/2020 09h41

gunday a écrit :

Caine a écrit :

sjdc a écrit :

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