RobzStark [71] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour à tous,

Je me lance dans un premier investissement immobilier, que je pense faire en SCI à l’IS avec ma sœur (je ne suis pas contre des avis là-dessus également, voir dans la suite du mail).

PROFIL

26 ans, célibataire, je devrais être à la limite de la tranche TMI de 41% sur mes revenus cette année (autour de 75k€ net avant impôts).   

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bonne
- Fiscales: moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): assez débrouillard, mais peu de temps. Mon beau-frère (mari de ma sœur) est par contre entrepreneur, et devrait se charger des travaux
- Temps disponible: assez faible, quelques weekends (je ne suis pas sur place)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : petit immeuble avec 4 appartements (3 T3 + 1 T2) + 1 à créer dans les combes (accès existant indépendant, et hauteur sous plafond > 2,5m au centre) 
- Année de construction: avant 1945
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur: 3 étages, 120m2 au sol, 350m2 sur les 3 étages
- Déjà occupé ? Inhabité ? 1 appartement occupé, les 3 autres vides pour le moment (besoin de rafraîchissement plus ou moins importants)
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel électrique pour 3, le dernier est au fioul (avec une cuve à fioul).
- Volets isolants ou persiennes ? Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? Parking derrière le bâtiment pouvant accueillir facilement 5-6 voitures + jardin privatif pour un des appartement en rdv (environ 80m2 de jardin) 
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuels, Linky
- Décoration : plutôt vieillotte à l’heure actuelle

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Montceau les Mines
- Centre-ville, périphérie: Proche centre-ville, accessible à pied depuis le centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Bassin d’emploi qui n’est pas forcément très attractif, mais qui reprend des couleurs depuis quelques années avec l’implantation de nouvelles entreprises.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 130 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Sans compter le 5e appart à rénover entièrement, j’envisage 19 800€ de loyers annuel
- Taux de vacance envisagé: 4%

- Travaux immédiats: Estimé à 40 000€ TTC pour les rafraîchissements des 4 appartements
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): Pas d’estimation pour le moment
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): Pas d’estimation pour le moment

- Taxe foncière hors TEOM: 2 600€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 15,2%
- Rendement opérationnel brut : 11%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 15 000€ (nous allons essayer de pousser pour faire 0 apport)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: pas encore de crédit, j’espère arriver à environ d’1,5%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte: 500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier réel a priori, les appartements étant plutôt grands et destinés à être loués nus

J’aimerais avoir des conseils là-dessus; nous envisagions de passer en SCI à l’IS, pour deux raisons principales. Tout d’abord, une séparation net des activités, ce qui permettrait de ne pas gonfler artificiellement mes revenues (et accessoirement passer au dessus du TMI à 41%). Deuxièmement car il s’agit d’un premier bien, et j’aimerais pouvoir réitérer l’opération assez rapidement afin de développer un patrimoine, et j’ai eu plusieurs personnes qui m’ont conseillé de réaliser les opérations à l’IS afin d’avoir moins de contrainte d’endettement auprès de la banque, mais également de ne pas exploser mon TMI (à moyen terme).

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Nous serions a priori sur un cash-flow positif, à hauteur d’environ 250€ par mois.

Preneur de vos avis :)

N’hésitez pas si vous remarquer des données qui ne semblent pas cohérentes.

Merci,

Mots-clés : crédit, immobilier, sci (société civile immobilière)