Investissement locatif à Aubervilliers ?

Pour un calcul réalisé en 5 secondes, pour donner un exemple, vous êtes quand même particulièrement exigeant.

Dans les 100k euros à quelques miliers d’euros prés sont compris frais de notaire et frais d’agence. J’ai vendu le mien non loin de ce prix il y a 5 mois FAI. Donc je suis loin d’être déconnecté du marché.. Dans les 23.000 euros de revenus, le solde de 3000 euros vis à vis d’une hypothétique baisse de 20k euros que j’ai pris comme exemple sert justement à arbitrer grosso modo les autres dépenses (TF et quelques loyer impayés).

Pour le reste, j’ai pris comme base une non augmentation du loyer pendant 4 ans. Avouez que si avec ce genre d’approximation j’ai un raisonnement hyper optimiste, je ne sais plus quoi vous dire.

Quoiqu’il en soit, vu que c’est un dialogue de sourd, il vaut mieux en rester là car dans l’immobilier, comme en bourse et ailleurs également, il y a toujours des écoles de pensées divergentes qui ne se convaincront ni l’un ni l’autre.

Pour revenir juste un instant sur votre réflexion concernant mon interprétation des courbes, je vous confirme qu’il y a de multiples manières de faire parler un graphique. J’espère ne pas vous apprendre la lune surtout que dans le milieu boursier le cas est fréquent, et n’insisterai pas plus.

Aucun intérêt selon l’objectif, comme vous l’a trés bien rappelé GBL dans votre présentation.

Pour quelqu’un qui veut diversifier son patrimoine, et qui annonce qu’il n’y a aucun intérêt d’acheter à Paris, alors que c’est une base vraiment sûre d’investissement, c’est tout de même un grand pas.

En immobilier comme en spéculation boursiére, il en va de vos objectifs.

Pour certains, le rendement comptera moins que la sécurité de placer 10-20-30% dans la pierre. Pour d’autres, seul le rendement comptera.

Par ailleurs, en ayant le salaire que vous avez (donc votre statut social) et si vous ne travaillez pas dans un pays anglo-saxon (qwerty), il en va d’un certain respect pour les autres d’écrire correctement. Les discussions atteignent parfois un niveau technique élevé, s’il faut en plus déchiffrer notre langue maternelle…

Je comprend mieux, ce doit être un Iphone Qwerty alors…

Pour le volet locatif à Paris, il suffit simplement de lire les témoignages comme ZX6R ou d’autres, annonçant sans diminution, 30 à 40 appels par jour lors de la mise en location d’un appartement à Paris. Le rêve de tout bailleur.

Pour ce qui concerne la valeur de l’actif, il s’agit d’analyser les ratios, croissance du nombre de ménages, logements disponibles, terrains disponibles, croissance démographique sur Paris etc. Vous devez certainement y avoir autant accès que moi. Correction conjoncturelle à court terme, certainement. Structurelle et sur du moyen terme…je m’avance, peut-être, mais pour moi certainement pas.

En immobilier comme en action, il y a des valeurs sûres. Paris, Nice, Lyon en sont parmi les meilleures. J’en oublie d’autres évidemment, tant les facteurs sont nombreux.

Vous avez peut-être une vision trop financière de la chose.

Expliquez moi donc pourquoi, si la stratégie n’a aucun impact sur l’investissement, il existe des obligations à rendement négatif? Un actif immobilier cher mais sécurisé a exactement la même signification que ce type d’obligations.  Avec l’avantage notoire que l’immobilier peut repartir du jour au lendemain (aux dernières nouvelles, il stagne voire augmente légèrement dans les villes attractives d’ailleurs)

Pouvons-nous êtres sérieux un instant et arrêter la colporterie et la trivialité basées sur des croyances?

Insee - Population - Paris gagne à nouveau des familles
Insee - Populations légales 2009 - 75056-Paris
Démographie de Paris ? Wikipédia
Insee - Population - D’ici 2030, 1 million de Franciliens supplémentaires

Paris a gagné plus de 110.000 habitants en dix ans - Société - MYTF1News

Pour le coup vous avez dû lire en diagonale ce "récent" article.

- Le blocage des loyers ne concernent pas les meublés (les étudiants sont une part énorme du locatif à paris qui louent en meublé).
- Fiscalité? Hollande a annoncé l’allègement de la durée avant exonération que Sarkozy avait mis en place.
- Investisseurs internationaux? Quel est leur impact en sachant que comme toute capitale mondiale, c’est en elle-même un poumon économique unique dans le pays?
- Les logements vacants…. Insee - Bases de données - Les résultats des recensements de la population
Moins de 10% sur Paris et depuis 2009 cela a encore baissé. Rien d’exceptionnel.

Bref. Je suis pas Irma, mais l’immobilier à Paris est loin d’être fini. Surtout que lorsqu’on veut faire du Scellier/Duflot ou de la promotion en masse (seul moyen de baisser le prix) il faut du terrain. Et à Paris, il y en a plus. Sauf à détruire et reconstruire.

Je rajouterai enfin que Paris reste une capitale moyennement chère en comparaison d’autres capitales européennes, et peu chère au niveau mondial (façon de parler pour une ville si connue, dans les vingtièmes…)

Liste des villes les plus chères ? Wikipédia
Oslo, Zurich et Tokyo: les villes les plus chères au monde

Dernière modification par BorderLine (19/09/2012 23h37)

BorderLine a écrit :

il faut du terrain. Et à Paris, il y en a plus. Sauf à détruire et reconstruire.

Oui, le seul potentiel foncier qui existe appartient à la SNCF (les emprises ferroviaires intra-muros), cela fait des siècles que la Ville ou l’Etat discute avec elle pour d’hypothétiques projets de couvertures de voies ou autre

Juste pour clarifier un point "Macro" qui est évoqué dans cette file :

invite-365 a écrit :

Il y avait plus de monde a Paris intra en 1960 qu aujourdhui, savez vous lire ? La hausse des prix ne sexplique pas avec la demographie

Vous avez raison sur la longue période depuis 1960 : source : Wikipedia : Démographie de Paris ? Wikipédia

En revanche je lis aussi dans ce Wikipédia :

Le recensement rénové du 1er janvier 2006 effectué par l’Insee, qui correspond à la population légale au 1er janvier 2009, donne pour la première fois depuis un demi-siècle un accroissement de la population de Paris, conformément à une tendance au repeuplement du centre déjà observée dans d’autres métropoles, comme Londres et New York

On note une augmentation de la population ville de Paris de +4,02% de 1999 à 2008 -

Je ne fais pas le lien avec la hausse des prix immobiliers sur cette période mais force est de constater que la demande de logement, ou d’occupation des logements existants, a du augmenter sur la période 1999 - 2008 en raison de l’accroissement de la population de la ville de Paris.

C’est juste pour être "plus précis" sur ce point spécifique.

La population de Paris intra-muros n’augmente guère (elle oscille entre 2.1 et 2.9 M de personnes depuis plus d’un siècle). Mais est-ce représentatif de la demande de logement sur Paris ?

Il faudrait peut-être ajouter à la population de Paris les personnes qui souhaiteraient y habiter : pour les logements sociaux certains sont sur des listes d’attente depuis plus de 10 ans, et pour les autres logements il ne manque de personnes habitant en plus ou moins proche banlieue qui seraient tout disposés se rapprocher de Paris si l’offre de logements et leurs moyens financiers le leur permettaient. Or la population en banlieue augmente régulièrement et assez fortement….

Il faudrait peut-être prendre en compte non seulement le nombre de personnes, mais aussi le  nombre de foyers dans Paris….  (Il est vraisemblable qu’il y ait moins de familles et plus de célibataires qu’avant, donc plus de foyers…).

Il faudrait aussi tenir compte des types de logements…  (Pas mal de quartiers autrefois assez insalubres ont depuis été rénovés et sont nettement plus confortables, et les prix au m² ont du évoluer avec). 

Tout ceci pour illustrer le fait que le nombre d’habitants de la ville de Paris ne me semble pas un forcément un indicateur pertinent de la demande de logement sur Paris, ni un bon indicateur de l’évolution à venir du prix de l’immobilier à Paris.

Paris attire, et attirera toujours. Il y a des centaines de milliers de cadres en proche banlieue qui aimeraient avoir les moyens d’être intra muros hors quartiers pourris. C’est pour cela qu’on a des arrondissements à 14k€ du m².

J’ai une nana un jour qui voulait habiter Place des Victoires alors qu’elle bossait à Orly. Financièrement c’est complètement stupide! Mais elle voulait Paris. Elle était prête à payer.

Le jour ou le centre de Paris baissera significativement n’est pas arrivé. Si le prix moyen de Paris baisse, c’est surtout car les quartiers pourris baisseront. Après, on n’est pas à l’abri d’un -5 ou -10% si aggravation de la crise, mais en investisseur avisé on n’achète pas à moins de 25% de décote, alors on a de quoi voir venir.

Voila pourquoi je vous ai mis -1 de réputation. Vous venez asséner VOTRE vérité qui est fausse, sans écouter ceux que les autres vous disent.

Webmaster : merci de ne pas citer le msg immédiatement précédent

En effet, vous avez raison, c’est 45.5 sur la partie imposable ca dépend de vos charges (et/ou si vous choisissez le micro foncier comme régime) mais comme la situation est propre a chacun et peut changer d’une personne à l’autre j’ai préféré rester général

La difference entre vous et moi c est que vous parlez d immobilier sans avoir investi alors que moi j ai deja constitué un patrimoine immo, ntt sur Paris. Et donc je sais de quoi je parle.

Plus solide que quoi? A part donner des informations à minima approximatives, au pire complètement fausses je ne vois aucunement ce que vous apportez au débat.

Votre peur maladive de l’immobilier, totalement irrationnelle qui plus est, est un non-sens total. Pour en arriver à dire que Paris est dangereux, il faut le vouloir. Vous ne tromperez personne.

Personne ici n’est sûr de ceci ou de cela, nous sommes tous attentifs au marché et à son évolution. Mais quand je vois que déjà sur des principes et indicateurs de bases (démographie, croissance des ménages,  etc) vous distillez des opinions baisées et orientées, sur des faits concrets, il devient difficile de garder son calme.

Comme l’a de plus trés bien fait remarqué ZX6R, en baisse comme en hausse il y a des bonnes affaires à faire, des stratégies à mettre en place. Et plutôt que de parler du Jeudi Noir (qu’on nous annonce depuis 6-7 ans), parlons plutôt des bonnes opérations à faire dans cette phase conjoncturelle de stagnation, voire peut-être (car pour l’instant rien d’avéré) de baisse.

De manière similaire à l’investissement financier, certains s’enrichissent que la bourse soit haute ou basse. Voilà par exemple un objectif intéressant pour les lecteurs de ce forum.

HS : Concernant vos petites remarques sarcastiques, je ne crois pas que la jalousie fasse partie du ressentiment de nous autres forumeurs. Nous apprécions grandement la qualité des interventions, la pertinence des analyses. Lire quelqu’un écrivant sans aucun respect pour la langue française, colportant des rumeurs et des opinions erronés, me laisse un arrière goût de lecture d’un vulgaire blog de spécialiste de l’immobilier vendu ici et là sur la toile. Nombreux ici sont assis sur un patrimoine bien plus important que le vôtre et votre malheureuse bouteille de Chateau Margaux (et encore…) n’y changera rien. Nous apprécions échanger et apprendre sur chaque cas, que la personne ait un petit patrimoine ou un grand. Et l’un des seuls respect possible dans cet échange via internet passe par une orthographe respectable. Pas parfaite, juste respectable.