Moufette75 [60] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport et maison)

Moufette75 · #1

VOTRE PROFIL

- Statut: Salariée CDI, age: 37, TMI: 30%, revenus du couple 109k
- Nous possédons un IDR et 1 studio en LMNP (5 biens au total)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyennes
- Fiscales: Intermédiaire
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): néant et ne risquent pas de progresser
- Sociales: Excellentes
- Temps disponible: Weekend ou utilisation RTT/CP si nécessaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Résidentiel - Immeuble de Rapport + Maison- 7 logements (1 studio de 11m2, 4 F1 de 27m2, 1 F2 de 55m2, 1 maison 45m2) vendu loué en nu hormis le studio de 11m2 en meublé
- Année de construction - Avant 1949
- Étage - 3 étages
- Chauffage - Electrique
- Volets isolants ou persiennes: Volets bois
- Espaces verts dans la copropriété: Terrain de 400m2 non constructible pour l’instant
- Compteurs d’eau et d’électricité commun - 6 compteurs pour 7 logements. Le compteur des communs alimente 1 studio de 11m2 et 1 F1 de 27m2
- Études de la copropriété : Pas de copropriété
- Concierge: néant
- Décoration : Ok

Le studio de 11m2 est issue d’une division au sein de l’immeuble. Notre objectif est de l’éliminer si besoin pour avoir 1 compteur par logement
La maison possédant sa propre entrée, nous pouvons également faire une division de terrain par la suite et la revendre séparément.

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Oise
- Centre-ville: 15mn à pied du centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise: moyennement dynamique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien: Je dirai oui basé sur le dynamisme en progrès de la ville, la croissance démographique et la proximité avec le bassin francilien

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 296k€ (275k€ prix du bien + 21k€ notaire)
- Loyer déjà pratiqué: 2945€
- Taux de vacance envisagé: 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Gestion en direct

- Travaux immédiats: 40k€ (toiture, volets et rafraichissement divers)
- Travaux de maintenance/an: 2000€/an?
- Coût des travaux à 10 ans: Façade sûrement

- Taxe foncière hors TEOM: 1900€
- Eau: 700€
- Electricité pour commun et 2 apparts: 1272€
- Assurance PNO: 500€ (estimation à la louche)
- Assurance GRL ou GLI: Neant

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 11,9% (35340/296000)
- Rendement opérationnel brut :8,2% ie [35340*0.96 -(2000+1900+700+1272+500)]/336000
[Loyers pondérés par vacance - maintenance annuelle - TF - Eau - EDF - PNO]/Coût total

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1% taux et 0,15% assurance
- Durée du crédit: 20ans - mensualité 1587€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 20k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

L’immeuble est vendu loué en nu pour 6 logements et meublé sur un seul.
Avec notre TMI à 30% et le montant des travaux à 40k€, insuffisant pour un stock de déficit foncier rendant l’impôt indolore..on se pose 3 questions:
-Acheter tel quel et passer en meublé au fur et à mesure des départs avec le risque d’avoir les locataires restant assez longtemps avec pour conséquence un CF négatif.
-Acheter tel quel et convaincre chaque locataire de passer en meublé - je doute de convertir l’ensemble des 6 locataires en meublé et même en réussissant à le faire à loyer équivalent, cela nous desservira par la suite car étant en zone tendue loi Alur, nous ne pourrons pas ajuster les loyers au prix du marché. Le CF sera cependant positif à 900€ de mémoire
-Créer une SCI à IR pour faciliter l’obtention du prêt et opter pour l’IS par la suite avec les conséquences que l’on connait lors de la revente et du retrait de dividendes. De plus, si nous sommes amenés à faire la division de terrain entre l’immeuble et la maison, quid de la SCI?

Je vous remercie par avance pour vos avis éclairés

Mots-clés : immeuble de rapport, location nue, sci (société civile immobilière)

Moufette75 · #2

Je fais un update sur nos réflexions. L’acte authentique devant être signé pour Mars 2020:
On élimine l’option 2: trop de tracas à changer les baux de nu à meublé sans augmentation du loyer pour être confronté à l’encadrement des loyers lors du départ des locataires (zone tendue)
On va trancher entre:
1. Rester en foncier, étaler les travaux de 40k€ sur 2020 (20k€) et 2021 (20k€) pour réduire les revenus fonciers et l’impôt qui en résulte (TMI 30% + PS)
2. Créer une SCI à l’IS et payer à la sortie. Je fais un point avec l’expert-comptable cette semaine

Gr1zzly · #3

Un exemple qui semble indiquer que le dispositif ALUR/ELAN n’est pas un obstacle à un investissement locatif rentable en nu (du moins à Beauvais)! Je serai intéressé de connaître la position de votre comptable entre investissement en direct et SCI à l’IS.

Pour la revente de la maison (avec division) le fait qu’une SCI soit propriétaire ne devrait pas poser de problèmes: vous ne vendez pas des parts de SCI mais un bien appartenant à celle-ci.

zaser · #4

Moufette, d’après moi avec un TMI à 30% il n’est pas rentable d’étaler les travaux sur 2 ans.

En considérant que hors charges l’immeuble vous rapporte 30k (je n’ai pas déduit les intérêts d’emprunts ni le cout de l’assurance d’emprunt)

Travaux sur un an :
1ère année : Le déficit foncier de 10700 réduits directement votre revenu total (celui qui est imposé) à un TMI de 30%, donc vous économisez 30% des 10700 en impôts, le reste va complètement annuler vos revenus fonciers de cette année : 40000-10700=29300
2eme année : vos revenus fonciers seront imposés plein pot : quasi 50% soit 15k (50% de 30k)

Avec l’acquisition de cet immeuble et grâce aux travaux vous allez donc économiser 30% de 10700 (-3210) de vos revenus du travail et payer « seulement » 15k d’impôts sur les revenus fonciers en 2 ans soit un total d’impôts supplémentaires de 11790

Travaux sur 2 ans :
1ere année 20k ; 10700 en déficit foncier et gain de 3200 sur les impôts que vous auriez payé sur les revenus du travail, reste 9300 à déduire des revenus fonciers de 30k, soit 30-9.3=20.7k imposables à 50%, soit 10300 eur d’impôts sur les revenus foncier. Au bilan -3200+10300=7100 sur un an

2eme année – pareil.

Donc en 2 ans vous payez 7100x2=14200 d’impôts supplémentaires.

Soit une perte de 2400 eur sur 2 ans par rapport au cas où vous faites les travaux sur un an.
C’est un calcul grossier, mais le principe est là : il vaut mieux diminuer le revenu foncier supplémentaire en concentrant les travaux, plutôt que de « profiter » 2 fois du déficit foncier.

Moufette75 · #5

Bonjour Zaser,
Merci beaucoup pour ce calcul qui m’éclaire un peu plus.
J’ai cru à tort que nous pouvions directement appliquer les 20k de travaux aux revenus fonciers en premier lieu et uniquement la part qui dépasse aux revenus salariaux😒. On souhaitait éviter un deficit pour ne pas être contraint de louer nu pendant 3 ans. Du coup je crois que la SCI à l’IS s’impose. L’impact sur notre trésorerie sera un peu plus indolore
@Gr1zzly
J’attends le retour de l’expert comptable sur les simulations. La ville est effectivement Beauvais et le vendeur a bâti énormément de patrimoine sur une stratégie de location en nu.
C’est une excellente nouvelle pour la revente de la maison en cas de division qui ne remets pas en cause la SCI.
Excellent weekend !

Moufette75 · #6

Bonjour à tous,

J’ai reçu la simulation de l’expert comptable (ci-joint). En l’état, le choix de la SCI IS est sans appel mais la simulation est sur 10 ans avec l’amortissement de l’immeuble sur 25ans en enlevant 10% pour le terrain.
Cela me semble un peu trop court comme durée d’amortissement. J’aurais aimé une simulation sur 20ans avec l’hypothèse de revente à 20ans et le coût cumulé de l’imposition IS plus flat-tax en cas de dividendes. Je me suis amusée à le faire sur le site du blogpatrimoine car je trouve son module est un peu plus complet.
J’attends l’appel de l’EC pour en discuter
16182_simulation_sci-edited.pdf

Bon week-end

sotigui · #7

Bonjour Moufette75,

J’ai regardé la simulation en pdf et je me pose la question sur la pertinence de comparer le résultat net d’une SCI IS et celui d’une SCI à l’IR.
En effet, celui de la SCI à l’IS contient des éléments non cash ( amortissements ) et celui de la SCI IR est totalement cash.

Dans une stratégie de constitution de patrimoine, surtout quand on a des travaux, ce qui semble le cas ici, ou tout simplement pour piloter la trésorerie, je partirai plutôt sur une comparaison de la consommation de cash.

En me basant sur les chiffres de votre simulation et en ne tenant pas compte du remboursement du capital (car je ne l’ai pas et c’est identique dans les 2 cas), il ressort comme cash généré :
- SCI IS = 25 660€ - 280€ - 1 791€ = 23 589€
- SCI IR = 13 548 €

Cela nous fait un beaux delta de 10k€ de cash en faveur de la SCI à l’IS. Mais bon je ne connais pas votre stratégie.

Et puis étant passé par là, je ne pense pas que l’obtention du prêt soit plus facile en SCI à l’IR qu’en SCI à l’IS. Ce qui rebute les banquiers, c’est une SCI avec un associé personne morale. Tant que les associés sont des personnes physiques et mieux un couple, ça passe sans problème.

Bernard2K · #8

Par rapport à ces calculs, il faut tenir compte de plusieurs choses :
- le résultat net de la SCI IS, après IS, n’est pas sa trésorerie. Quand on réintègre les DA (dotations aux amortissements), on obtient la CAF (capacité d’autofinancement). Comme expliqué par sotigui.
- le résultat net de la SCI IS n’est pas dans votre poche, alors que le résultat en nom propre est dans votre poche. Il faudrait donc faire une hypothèse de distribution de dividendes de façon à comparer les deux.
- et surtout, une grande partie de ce que l’on économise à l’IS, on le retrouve sous forme d’imposition de la PV à la revente. Il faudrait donc comparer un ou plusieurs scénarios de revente de l’immeuble (à 10 ans, à 20 ans…) et voir ce qu’il reste après imposition de la PV, avec le régime de la PV pro avec la SCI, et la PV du particulier en nom propre. Les calculs sont un peu plus compliqués que ceux que vous présentez.

Dernière modification par Bernard2K (15/12/2019 15h41)

Moufette75 · #9

Hello Sotigui et Bernard2k,

Merci pour vos commentaires.
Je trouve la simulation de mon EC assez légère et je dois avouer que tel que présenté cela aurait pu induire en erreur un novice qui ne regarderais que le résultat comptable pour se décider.
La simulation réalisée sur Rendement locatif et leblogpatrimoine m’ont conforté dans mon choix de la sci is.
J’ai également confié la rédaction des statuts à mon EC et cela n’a pas l’air terrible non plus. Ma notaire s’est gentiment proposé de l’améliorer gratuitement.
@Bernard2k - welcome back! Cela fait plaisir de vous lire
@Sotigui, votre pseudo m’a donné un beau fou rire et des souvenirs car il signifie littéralement "le propriétaire du cheval" dans ma langue maternelle.
Très belle journée à tous 😊

Gr1zzly · #10

Cherchez un nouveau comptable !

Moufette75 · #11

Pourriez-vous me recommander le vôtre en MP avec une indication de ses tarifs si possible ? Cela m’aiderait grandement.
Bien à vous

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