SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

Kdick · #26

Oui en fait quand je dis Novapierre Allemagne, il s’agit de Novapierre Allemagne 2 puisque l’autre est fermée. Vous avez les 2 si je comprends bien.

investirpat · #27

Que pensez vous d’ajouter Atream Hôtels dans votre répartition pour diversifier géographiquement (investissement en Allemagne, Pays-bas, Belgique et France), de société de gestion et de secteur.

Sur le secteur allemand, vous avez également Eurovalys qui investit principalement dans des immeubles de bureaux et dans des grands villes allemande que je splitterai avec Novapierre Allemagne 2.

Kdick · #28

Eurovalys je ne connais pas, je vais regarder merci. L’inconvénient c’est que c’est encore bureaux et que je souhaitais un peu équilibré entre commerce et bureaux. La mobilité au travail, le Télé travail peu amener à long terme peut-être u besoin moindre en M2

Pour ce qui est de Atream Hôtel, rien ne me convainc beaucoup, mon GDP me l’avait mise aussi en choix possible. Je rate quelque chose:

- Relativement récente, peu de recul
- Faible capitalisation, Juste 6 hôtels…
- Un rendement finalement bas pour une scpi jeune: 4,6%
- et surtout un TOF de 70% qui ne me rassure pas du tout.

Je rate un truc? Car sinon l’idée du tourisme et de la diversification me plaisait.

investirpat · #29

le TOF au 3e T 2019 est de 96,5% avec un taux d’occupation physique à 100%
Vous avez vu ces chiffres ou ?

La performance en 2019 serait de 4,75% net d’impôt étranger.
Une durée moyenne des baux de 18 ans.
le nombre d’actif est de 12.

Elle a pour moi des avantages dans une diversification d’investissement.

CarolusM · #30

Bonjour
Pour Atream Hôtels le dernier bulletin trimestriel semble indiquer 12 hôtels et un TOF de 96.5%

Kdick · #31

investirpat a écrit :
le TOF au 3e T 2019 est de 96,5% avec un taux d’occupation physique à 100%
Vous avez vu ces chiffres ou ?

La performance en 2019 serait de 4,75% net d’impôt étranger.
Une durée moyenne des baux de 18 ans.
le nombre d’actif est de 12.

Elle a pour moi des avantages dans une diversification d’investissement.

Je n’ai pas réussi à le trouver sur leur site ou sur un site style Primalliance, j’ai fini par trouver sur Portail-scpi.fr qui fait un récap par sdg et sur celles que j’ai pu vérifier sur les sites propres à chaque scpi, c’était correct. Ils seraient donc faux pour cette scpi.

C’est sûr qu’avec 96.5% ce n’est plus la même donne. Merci ! je pourrais peut être en mettre un peu effectivement. Bon vu la jeunesse de la scpi je resterai modeste je crois. Suis de nature assez prudente. Mon grand âge sans doute, l’effet jeune retraité !

En revanche Eurovalys, je laisse. Je préfère Novapierre Allemagne 2

HHub · #32

Je finalise l’acquisition d’un portefeuille à crédit (comme Saint Thomas j’attends de toucher les offres de prêts pour partager dans la file dédiée ).

Immorente
Primovie
Corum XL
Corum origins
Eurovalys
Pierval santé
Atream hotel
Epargne pierre

Je trouve la synthèse de Linxea assez bien faite (mais je n’ai pas vérifié personnellement leurs informations)

SCPI - LINXEA

Il est dommage de ne pas retrouver le premier document dont je mets le lien.

18574_linxea_-_observatoire_immo_-_mars_2019vdef.pdf

CarolusM · #33

Bonjour
Pour quel capital si cela n’est pas indiscret ? 8 SCPI différentes c’est beaucoup de gestion, vérifications, déclarations…

HHub · #34

Investissement de 520ke globalement réparti sur chaque ligne soit environ 65ke par ligne.

CarolusM · #35

Entendu, je comprends mieux le nombre élevé

investirpat · #36

Kdick a écrit :
investirpat a écrit :
le TOF au 3e T 2019 est de 96,5% avec un taux d’occupation physique à 100%
Vous avez vu ces chiffres ou ?

La performance en 2019 serait de 4,75% net d’impôt étranger.
Une durée moyenne des baux de 18 ans.
le nombre d’actif est de 12.

Elle a pour moi des avantages dans une diversification d’investissement.
Je n’ai pas réussi à le trouver sur leur site ou sur un site style Primalliance, j’ai fini par trouver sur Portail-scpi.fr qui fait un récap par sdg et sur celles que j’ai pu vérifier sur les sites propres à chaque scpi, c’était correct. Ils seraient donc faux pour cette scpi.

C’est sûr qu’avec 96.5% ce n’est plus la même donne. Merci ! je pourrais peut être en mettre un peu effectivement. Bon vu la jeunesse de la scpi je resterai modeste je crois. Suis de nature assez prudente. Mon grand âge sans doute, l’effet jeune retraité !

En revanche Eurovalys, je laisse. Je préfère Novapierre Allemagne 2

Pourquoi préférez vous Novapierre Allemagne 2? pour la maison de gestion Paref ?

Kdick · #37

Oui et j’ai trouvé les différentes remarques sur la file dédiée assez pertinentes et ne donnant pas très envie. Même si c’est un peu subjectif.

investirpat · #38

La banque accepte de vous financer Novapierre Allemagne 2 ?
Pour le moment, je n’ai que des refus de la part de mes partenaires.

CarolusM · #39

Un espoir de plus value et sans doute une meilleure résistance en cas de crise immobilière

À ce sujet existe t-il un historique des rendements et prix de part des SCPI ayant traversé des crises majeures ( comme épargne foncière qui a plus de 50 ans d’existence) ?

cedREIM · #40

Sur le site de l’IEIF je me souviens qu’il y avait un indice global de marché sur plusieurs décennies et qui intégrait donc la crise des années 90. Je n’ai su le retrouver ce matin (le site a été refondu entièrement récemment) mais en cherchant bien vous devriez le retrouver.
C’est un indice de marché, donc pas de données individuelle par SCPI.
Ceci dit est-ce que cela a du sens de regarder ce que faisait une SCPI il y a 30 ou 20 ans ?
Exemple avec ce qu’était Immorente en 1995 :

Aujourd’hui Sofidy collecte l’équivalent de la capi de Immorente 1995 chaque mois… Immorente version 1995 et Immorente version 2020 sont-elle vraiment comparable ? non. Les équipes sont-elles les mêmes ? je ne pense pas (et j’espère pas pour eux ! Ils doivent à le retraite depuis pas mal de temps pour certains !)

PS : pour l’outlook CBRE évoqué plus haut, je pensais que le document était en accès libre puisque pas eu besoin de me logger pour le télécharger. Le lien fonctionne sur mon pc mis pas sur mon téléphone effectivement.
Si certains sont intéressé je peux le transmettre en MP (pas publiquement en raison des droits de reproduction)

Iqce · #41

Iqce a écrit :
Bonjour,
… J’ai tenté d’écarter les SCPI à dominante commerciale, par conviction et parce que j’ai du KLE et URW.

- Interpierre (chez ?)
- Pierval santé (Moniwan ?)
- Efimmo1 chez Sofidy
- Epargne Pierre

…

Re bonjour,

J’avance un peu grâce à vos échanges et vos retours (merc.i) cf supra.

Les simulations que j’ai faites (et que j’évoquerais peut être en détail ultérieurement) avec les retours d’expérience lus sur le forum me conduiraient à investir 300 K€ environ sans crédit. Je souhaiterais ne pas avoir de distribution sur les 2 années à venir (pour ne pas monter le TMI), zut…Le montage en SCI évoqué par Maxicool me semble trop complexe et limité en intérêt le rendement étant phagocyté par les taxes et autres. Des idées…?

Coté choix :
- Pierval, par conviction
- Epargne Pierre pour la solidité et le rendement
- Efimmo1 pour la qualité
- Vendome régions pour l’avenir de la SCPI
A confirmer :
- Interpierre
- Atlantique pierre 1 : pas convaincu (commerce) ?

CarolusM · #42

Épargne Pierre pour le rendement plus que pour la solidité je dirais, mais combiné à Efimmo1 cela se complète bien je trouve

Surin · #43

Iqce a écrit :
Coté choix :
- Pierval, par conviction

Beaucoup de collecte, un secteur de la santé très en vogue, à voir sur le long terme, des fondamentaux corrects et une gestion apparaissant prudente malgré la collecte.

Iqce a écrit :
- Epargne Pierre pour la solidité et le rendement

Beaucoup de collecte aussi, des murs de commerce peu qualitatifs (discounters en tôle ondulée) en périphérie de villes moyennes, d’où un bon rendement mais je ne vois pas les perspectives de revalorisation.

Iqce a écrit :
- Efimmo1 pour la qualité

C’est du bureau et non du commerce, oui beaucoup de petits bâtiments plutôt bien gérés jusque là avec un très bon TOF.

Iqce a écrit :
- Vendome régions pour l’avenir de la SCPI

C’est subjectif non ?

Iqce a écrit :
A confirmer :
- Interpierre
- Atlantique pierre 1 : pas convaincu (commerce) ?

Deux SCPI gérées par Paref Gestion, je n’en dirai pas plus.
Attardons-nous sur la dernière, voici ce que l’on en disait il y a 9 ans, dans cette même discussion :

stephane le 2 novembre 2010 a écrit :
Cette SCPI est une option intéressante pour les raisons suivantes :

- L’examen des documents fournis par le gestionnaire montre que cette SCPI livre actuellement un rendement très important de 22 € (6,88% sur la base du prix actuel de souscription). Dans le détail, en 2009, le dernier résultat net par part a été de 19 € (5,93%), en baisse par rapport aux années précédentes, mais a été complété par un recours au report à nouveau (3 euros) pour faire face au trou d’air de la crise.

- On doit considérer, compte tenu de l’importance de l’augmentation de capital en cours, qu’il s’agit d’une SCPI en profonde restructuration (90.000 parts nouvelles pour 125.000 parts anciennes). Je note à ce propos que les premières acquisitions préparatoires à l’augmentation de capital ont été faites dans de bonnes conditions, avec un rendement intéressant, proche de 8% brut.

- Le report à nouveau est actuellement égal à 8 ou 9 mois de distribution, mais l’augmentation de capital sera dilutive pour celui-ci.

- Compte tenu des ventes de quelques actifs vacants ou peu intéressants, du récent redressement du taux d’occupation (aujourd’hui supérieur à 92%), et de l’effet bénéfique des dernières acquisitions, on peut raisonnablement tabler sur un résultat net réel de l’ordre de 20 euros par part pour 2010, voire un peu plus en 2011.

Cela représentera tout de même, hors lissage par prélèvement sur le report à nouveau, un rendement très appréciable de 6,25%.

Le prix de souscription (320 euros) est bas, ce qui aura pour conséquence de diluer quelque peu les anciens porteurs de parts au profit des nouveaux. C’est pourquoi, si le gérant arrive à maintenir la distribution au niveau actuel, je pense que la valeur des parts, sur le marché secondaire, pourrait s’apprécier progressivement d’environ 10% une fois l’augmentation de capital terminée.

J’ai mis en gras ce qui est à opposer avec la réalité d’aujourd’hui :
Le dividende a perdu plus de 50% depuis 2010 avant de se redresser ces 3 dernières années, peut-être 13€ en 2019 car résultat envisagé de 13,20€ (source interne).
Le RAN ne tourne plus qu’à 3 ou 4 mois.
Le prix de souscription, jugé bas à 320€ est aujourd’hui de 210€, il plafonne depuis 5 ans.
C’est facile de regarder dans le rétroviseur, bien plus que de se projeter. Le but n’est pas de dénigrer l’auteur du post mais je laisse son nom car c’est une personne que je considère intègre et que l’on ne peut pas soupçonner d’un quelconque jugement biaisé par des intérêts commerciaux.

Ca donne encore plus d’importance à ne pas se laisser entraîner par des perspectives trop roses par pur effet de mode, ce que l’on peut craindre pour des véhicules qui collectent plusieurs fois leur taille en peu de temps ces dernières années, je cite pèle-même Epargne Pierre, Vendôme Régiosn ou Pierval Santé.

Atlantique Pierre 1 est donc un pari sur l’avenir qui semble à ce prix bénéficier d’un bon rendement en consolidation, elle doit faire partie d’un portefeuille diversifié et est très peu liquide.

Iqce · #44

Merci pour votre avis ; concernant Vendôme oui c’est du subjectif, la question suivante, une fois les choix confirmés sera celle du poids à affecter à chacune dans le ptf.
Concernant Epargne Pierre je ne cache pas ma surprise ; je vais tenter de creuser le sujet, OK.

FCP · #45

Si cela peut aider certaines personnes ici, voici un bilan rapide de mes 4 SCPI.

La flèche verticale, c’est la situation aujourd’hui.
A droite de la flèche c’est une projection sur le futur.

On voit une grosse baisse de mon gain total en 2017/2018. C’est dû au frais d’entrée des 2 SCPI que j’ai achetées à l’époque : Corum Origin et Novapierre Allemagne.

Pierre 48, je ne la revalorise pas dans le futur, car ils ont suspendu les revalos automatiques tous les trimestres, d’où la baisse de la courbe dans le futur, car j’ai un emprunt "in fine" dessus. Mais il y aura des revalos et de la distribution de PV.

Je suis aujourd’hui sur une tendance de gain annuel d’environ 10 000 €/an. Prêt et imposition déduits.

Ceci pour une portefeuille d’une valeur totale de 237 000 € frais de vente déduits. Ca fait donc du 4,2% net.

investirpat · #46

Iqce a écrit :
Les simulations que j’ai faites (et que j’évoquerais peut être en détail ultérieurement) avec les retours d’expérience lus sur le forum me conduiraient à investir 300 K€ environ sans crédit. Je souhaiterais ne pas avoir de distribution sur les 2 années à venir (pour ne pas monter le TMI), zut…Le montage en SCI évoqué par Maxicool me semble trop complexe et limité en intérêt le rendement étant phagocyté par les taxes et autres. Des idées…?

concernant la fiscalité vous avez 3 solutions:
- création d’une société
- Investissement de vos parts en NP
- acquérir des parts de SCPI dont les revenus sont à l’étranger (pas de prélèvements sociaux et une fiscalité dans le lieux de résidence avant une légère imposition selon la méthode de l’imputation)

pommer452 · #47

Bonjour,

Que pensez vous de cette répartition pour 200K de PP et 100k d’usufruit

PP (pret 200k)
atream : 20k
effimo : 20k
immorente : 20k
corum xl : 50k
pierval : 50k
corum origin : 40k

USUFRUIT (cash en cca)
corum origin : 40k
corum xl : 40k
pierval : 20k

sachant que :
en PP , on m’impose les 60k pour les 3 premieres.
moins j’ai de lignes, moins je diversifie
plus j’ai de lignes, plus ca me coute… on me demande 450e / ligne en nantissement+frais de dossiers.
merci.

GoodbyLenine · #48

Pourquoi pas (plus équilibré, plus simple) :
PLEINE PROPRIÉTÉ (emprunt 200k)
atream : 66k
effimo : 67k
immorente : 67k
USUFRUIT (cash en cca)
corum origin : 35k
corum xl : 35k
pierval : 30k

Ca générera moins de frais, sera plus simple suivre, et les flux de dividendes (par SCPI) seront plus proche.

Quelle(s) durée(s) pour l’US ? 10, 15, 20 ans ?

cedREIM · #49

Pour moi il manque du prime.
Hormis un chouia sur Efimmo voir Immorente (et encore je parlerai plus d’une stratégie CORE que véritablement Prime)

Je pense que tout le monde a deviné mon penchant pour le prime ici (qui est aussi le marché que je connais le mieux et sur lequel j’ai les meilleures performances en SCPI - revenu et valorisation - depuis 2012)

pommer452 · #50

Merci pour vos réponses.

@aurevoirvladimirilichoulianov ;-)

L’us on part sur 10 ans (a renouveler en fonction du cash et de futurs apports en cca)
n’étant pas spécialiste, j’ai néanmoins très bien saisi l’intérêt des revenus étrangers pour minorer l’is, si je prends votre répartition, suis je peu ou prou dans les memes bases ?

Je me suis longtemps posé la question de mettre les 100k en cca pour acheter de la pleine propriété, mais au vu des montages pratiqués ici , cela me forcerait a completer en cca tous les mois, car cela ne couvrirait pas les mensualités du pret de 200k pour la pleine propriété (sur 15 ans)

@ceidrem, j’ai eu beau lire 95% des sujets ici sur les scpi, je suis perdu en vous lisant à propos de ce que vous nommez le prime : pourriez vous développer ?

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SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

#26 20/01/2020 16h47

#27 20/01/2020 17h22

#28 20/01/2020 20h11

#29 20/01/2020 20h22

#30 20/01/2020 20h22

#31 20/01/2020 20h38

investirpat a écrit :

#32 20/01/2020 20h54

#33 20/01/2020 20h58

#34 20/01/2020 21h07

#35 20/01/2020 21h17

#36 20/01/2020 21h59

Kdick a écrit :

investirpat a écrit :

#37 21/01/2020 23h59

#38 22/01/2020 10h55

#39 22/01/2020 20h46

#40 23/01/2020 10h41

#41 23/01/2020 19h35

Iqce a écrit :

#42 23/01/2020 20h08

2 #43 23/01/2020 20h26

Iqce a écrit :

Iqce a écrit :

Iqce a écrit :

Iqce a écrit :

Iqce a écrit :

stephane le 2 novembre 2010 a écrit :

#44 23/01/2020 21h17

#45 26/01/2020 20h05

#46 28/01/2020 07h38

Iqce a écrit :

#47 28/01/2020 17h10

#48 28/01/2020 19h21

#49 28/01/2020 19h33

#50 28/01/2020 21h03

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