SCPI : laquelle/lesquelles choisir ?

cedREIM a écrit :

Pour moi il manque du prime.
Hormis un chouia sur Efimmo voir Immorente (et encore je parlerai plus d’une stratégie CORE que véritablement Prime)

Je pense que tout le monde a deviné mon penchant pour le prime ici (qui est aussi le marché que je connais le mieux et sur lequel j’ai les meilleures performances en SCPI  - revenu et valorisation - depuis 2012)

Pouvez-vous préciser ce que vous entendez par "prime" ?

Est-ce des biens comme ceux détenus par URW (commerces),  ou des bureaux dans Paris QCA comme ceux détenus par CBSM, ou des tours le long de la Seine, ou autre chose encore  (du PFO2 ou PF Grand Paris par ex ?) ?

Immorente et Sofidy étant toutes les 2 gérées par Sofidy, j’aurai tendance à n’en choisir qu’une et à diversifier avec une 3eme société de gestion.

Dernière modification par Enterite (28/02/2020 15h11)

Peut-être Epargne Foncière à la place de Efimmo ?

Comme ça, cela conserve les commerces venant de Immorente pour diversifier

J’éviterais aussi Primopierre (et pas pour la remplacer par Epargne Fonciere qui a d’autres défauts).  Je préférerais Foncia Pierre Rdmt ou Pierval Santé ou même une des PFO.

Si vous montez une SCI pour héberger des parts de SCPI, et de l’usufruit, pourquoi donc voulez-vous continuer à acquérir des SCPI sur un contrat d’AV (où il y a bien plus de frais, sauf cas particuliers) ?

Pourquoi investissez-vous dans des SCPI, et pourquoi de cette manière (c’est un peu votre objectif qui doit dicter vos mouvements). Sont-ce des investissements à crédit ?

Vous semblez avoir mal compris les "9200 euros de retrait annuel exonéré". Ce qui est exonéré, c’est (pour un couple) 9200€/an de gains dans des retraits de contrat AV  (et pas les gains sur un retrait de 9200€). Si vous avez un contrat sur lequel vous avez versé 100 000€, et qui vaut à présent 200 000€, alors si vous faites un retrait de 18 400€, ce retrait comporte 9 200€ de gains, qui seront exonérés (si c’est le seul retrait d’AV avec un gain qui est fait dans l’année).
Notons qu’avec plusieurs contrats AV (certains -anciens- avec de gros gains en proportion de l’encours, d’autres de plus petits), on peut même piloter le ratio gains/retrait chaque année. Cependant, ce qu’on gagne grâce à cette exonération ne doit pas être surestimé, et empêcher de faire un plus gros retrait le jour où le besoin s’en fait sentir.

À mon avis, dès lors que la SCI IS est montée, vous devriez cesser les versements (d’argent que vous voulez investir en immobilier papier avec un horizon long terme) sur AV pour acquérir des SCPI, et verser ce cash en CCA dans votre SCI, pour l’y investir au mieux (par ex dans de l’usufruit temporaire de SCPI, très difficile à financer à crédit, et plus rentable même si bien plus risqué et illiquide que de la pleine propriété, ou dans des foncières, ou dans autre chose). Votre SCI jouera un peu un rôle de tirelire, et vous en prélèverez du cash quand vous en aurez besoin (dans 20 ans, ou avant, ou après)  (si la trésorerie de la SCI le permet, ou si elle a assez d’actifs liquides : ça se planifie).

Bonsoir , j’ai déjà ma résidence principale et je compte me diversifier en SCPI car le locatif il faut gérer les locataires et je n’ai pas forcément le temps.
J’ai rendez vous à la banque bientôt , je pense partir déjà avec 50k€ diviser en 25k€. Sur 10 ans ? 15 ans ? 20 ans ? Ca sera en fonction de la mensualité et ayant des faibles revenues

Je pense les prendre en réel avec mon TMI à 11% et en déduisant les intérêts.

Je vais essayer de faire la demande pour actipierre 2 et 3 les seules viables chez la Caisse d’épargne même si cela reste difficile.

Je regardais aussi Corum mais les revenues ont baissés de 22%.

Auriez vous des conseils pour deux premier achats ?

Je trouve dommage de réagir ainsi pour le financement de Actipierre 2 ou 3. C’est décourageant.
Au contraire pour ma part j’encourage vivement MickenseN a appuyer sa demande, c’est un projet qui fait suite à une réflexion et il serait décevant que la banque refuse de proposer un financement au prétexte que le choix de SCPI ne serait pas celui qu’elle lui dicte, bien qu’étant quand même des SCPI "de la maison".

Pourquoi ne pas faire 4 x 25% ?

mg59 a écrit :

Bonjour à tous,
J’envisage avec ma compagne l’achat de parts de scpi à crédit, pour 100k€. Notre CGP nous propose ces SCPI avec la répartition suivante. Nous attendons la réponse des banques via un courtier.

Epargne Pierre 50%
Pierval Santé 25%
Interpierre France 15%
Kyanéos Pierre 10%

Ce portefeuille vous semble-t-il cohérent et diversifié ? Y aurait-il quelque chose à changer ou à améliorer dans les pourcentages ou les SCPI elles-mêmes ? Merci de votre aide.

Bonjour,

Quatre SCPI pour 100 K€ ! Bigre. Je ne cesserai jamais de m’étonner de constater avec quelle application pavlovienne souscripteurs et conseillers trouvent "normal" de diversifier davantage ce qui, par définition, l’est déjà. Alors que personne ne tique lorsqu’il s’agit de financer UN appartement de plusieurs centaines de K€. Mais passons, ce n’est que mon point de vue…

Ce qui est moins subjectif en revanche, c’est que qui dit financement à crédit dit garantie. Et que si la garantie devait être constituée par le nantissement de quatre lignes de SCPI, vous devriez alors payer quatre fois les frais fixes de signification par huissier à la société de gestion.

Merci à tous pour les différentes remarques et précisions, hormis ces histoires de Pavlov et de tique que je n’ai pas compris :-) … Drôle de ton, que je n’ai pas l’habitude de lire sur ce forum. J’ai toujours pensé (et c’est un topos en investissement), que la diversification est sage, et j’ai un profil prudent, en particulier parce que de mon point de vue, 100 k€ c’est beaucoup d’argent !
Epargne Pierre me semble un gros navire, c’est le pourcentage élevé d’immobilier en province qui rend cette scpi risquée selon vous Surin ? Quelle(s) alternative(s) conseilleriez vous avec un rendement supérieur ou égal à 5% pour un fond de portefeuille SCPI ?

C’est pour les deux raisons que vous venez tous deux d’évoquer.
En effet sa jeunesse et collecte pléthorique me fait dire qu’elle n’a pas vraiment sa place en "fond de portefeuille", d’autant plus avec ses investissements massifs en province qui plus est - car on peut faire de la qualité en province - dans un patrimoine immobilier que je ne considère pas comme qualitatif.
Je trouve que cette SCPI privilégie la performance à court-terme et prend le risque de s’ésoufler :

En 2018, son résultat (12,33€) a baissé et bien que distribuant moins que le résultat, elle a allègrement abaissé son RAN (70% de moins), merci la collecte.
J’attendrais de voir les résultats 2019 pour voir si cette double tendance se confirme.