SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Sartorius a écrit :

Bonjour, vous avez déjà un beau sujet ici lien qui devrait vous aiguiller dans votre recherche.

Vous avez un comparatif plus récent, toujours d’actualité, ici, qui comporte aussi un lien vers un tableau instructif des dividendes des principales SCPI et SIIC sur 2010-2017, que j’ai remis à jour  avec les chiffres des années récentes, pour obtenir :

Pour les plus grosses SCPI du marché :
   
   Distribution/part  2010    2011    2012   2013    2014    2015    2016    2017   2018    2019    (PV incluse)
Immorente           17.08€ 17.00€ 16.50€ 16.80€ 16.70€ 15.72€ 15.72€ 15.50€ 15.50€ 15.50€
Edissimmo            12.20€ 12.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 11.50€ 10.50€   9.95€  9.70€   9.31€
Rivoli Av. Pat.        13.00€ 12.73€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 12.50€ 11.50€ 11.18€ 10.80€ 10.65€
Notapierre            19.69€ 18.37€ 17.50€ 17.50€ 18.00€ 18.00€ 17.10€ 16.20€ 14.40€  14.40€
Accimo Pierre *       7.44€  7.77€   8.70€    8.79€   8.79€  8.43€   8.53€   7.98€  8.04€   8.10€
Primopierre           10.89€ 10.42€ 10.12€ 10.12€ 10.11€  9.84€   9.80€   9.80€   9.36€ 11.48€*
Epargne Foncière   46.08€ 40.07€ 40.08€ 40.08€ 40.08€ 38.52€ 36.90€ 35.64€ 35.64€ 35.64€
Elysée Pierre         33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 33.00€ 30.00€ 30.00€ 30.00€
PFO2                      9.88€   9.65€  9.60€   9.60€   9.50€   9.25€   8.76€   8.60€  8.75€   9.00€
Primovie                  NC        NC       NC     9.74€   9.75€   9.55€   9.55€   9.56€  9.14€   9.16€
    (ce sont dans l’ordre les 10 plus grosses capitalisations à fin 2017)
Allianz Pierre         15.09€ 15.39€ 15.39€ 15.03€ 15.03€ 14.40€ 14.10€ 13.92€ 14.19€ 14.28€
Efimmo1               13.14€ 12.76€ 12.40€ 12.08€ 12.08€ 11.70€ 11.10€ 11.22€ 11.64€ 11.64€
AccesValeurPierre   29.60€ 28.00€ 26.40€ 25.50€ 25.20€ 25.20€ 24.50€ 24.00€ 24.00€ 24.00€
Selectinvest           31.80€ 31.80€ 31.80€ 30.00€ 28.56€ 27.00€ 27.00€ 25.44€ 25.44€ 26.04€
CreditMutuelPierre  14.28€ 14.28€ 14.28€ 13.92€ 12.84€ 12.12€ 12.12€ 11.40€ 11.40€ 11.40€
   (elles faisaient partie des 10 plus grosses capitalisations fin 2012, mais n’y étaient plus fin 2017)
Corum Origin            NC      NC     40.05€ 63.44€ 64.77€ 65.49€ 66.39€ 68.35€ 77.68€*67.53€  (brut)
Pierval Santé            NC      NC      NC      NC      20.99€  51.75€  51.50€  50.50€ 50.50€ 50.50€
   (elles faisaient partie des 10 plus grosses collectes de 2018)

Les cas d’augmentation de la distribution de ces SCPI semblent plutôt des exceptions, et la règle générale est plutôt la diminution (de 10% ou 20% de 2010 à 2017) ou la stagnation, même s’il commence à y avoir quelques hausses très récemment.

Une analyse de l’évolution des résultats courants des SCPI (encore plus significatifs car excluant le lissage par le RAN, et les distribuant de PV) donnerait même des baisses plus significatives pour certaines SCPI (qui ont amorti la baisse de leur distribution en piochant dans leur RAN, ou en externalisant et distribuant des plus-values immobilières).

Note : Quelques cas particuliers (avec *) ont des explications particulières, comme :
   - Accimo Pierre de 2010-2011 : en 2008-2009 cette SCPI avait distribué 9.00€ et 9.24€, mais le résultat/part a plongé de 10.26€ en 2008 à 9.32€, 7.08€, 7.94€ les années suivantes
   - Primopierre 2019 : pas mal de pus-values distribuées,
   - Corum Origin 2018 : distribution de tout le RAN.

A titre de comparaison (pour plus d’arguments comparatifs SIIC vs SCPI, c’est ici), pour les plus grosses SIIC :
    Dividende/action    2010      2011    2012   2013   2014   2015  2016   2017    2018    2019   2020
URW (ex Unibail)      28.00€*a 8.00€  8.00€  8.40€  8.90€  9.60€ 9.70€ 10.20€ 10.80€ 10.80€ 10.80€
Klépierre                    1.25€    1.35€  1.45€  1.50€  1.55€  1.60€ 1.70€  1.82€   1.96€   2.10€   2.20€ 
Gecina                       4.40€    4.40€  4.40€  4.40€  4.60€  4.65€ 5.00€  5.20€   5.30€   5.50€ (Me19fev20)   
Covivio (ex FdR)         6.90€*b 4.20€  4.20€  4.20€  4.20€  4.30€ 4.30€  4.40€   4.50€  4.60€   4.80€
Icade                         7.30€   3.72€*c 3.30€ 3.64€  3.67€  3.73€ 3.73€  4.00€   4.30€  4.60€   4.81€
Carmila                       NC       NC       NC       NC     6.00€  1.34€ 1.52€  1.88€   1.50€  1.50€   1.50€
Mercialys                    1.00€   1.26€  1.21€   0.93€  1.16€  1.24€ 1.33€  1.06€   1.09€  1.12€   1.15€       
                  (*a dont 20€ exceptionnel)  (*b dont 1.80€ exceptionnel)  (*c dont 0.42€ exceptionnel)
Les cas d’augmentation des dividendes de ces SIIC semblent plutôt la règle générale, et les diminutions sont des exceptions, concentrées sur Carmila et Mercialys.  Les résultats suivent en gros les mêmes évolutions.

Pour correctement "lire" les évolutions de cours, il faut aussi tenir compte des opérations sur ces titres (division, augmentation de capital, etc.), et de la totalité des flux (par ex de tous les dividendes payés depuis lors), et pas juste de queqlues chiffres glanés ici ou là. Je vous laisse faire ce genre de calcul.

Mes tableaux (qui tienne, sauf erreurs, compte des divisions d’actions) sont à lire comme l’évolution des revenus/bénéfices locatifs que chacune de ces entités distribue chaque année.
Ils représentent l’évolution des revenus annuels d’un "rentier" qui aurait investi son "pécule" dans ces entités (Il y a qqs années, j’ai croisé une personne qui avait investi une bonne partie du patrimoine de sa famille dans + de 10 000 parts d’Edissimmo : son niveau de vie dépendait de l’évolution de la distribution de cette SCPI, et il n’était guère satisfait). Rien d’autre.

Pour les prix des parts des SCPI (qui n’aurait pas baissé), il y a des contre-exemples : regardez Selectinvest et CreditMutuelPierre (tous deux avec des prix affichés de part inchangés depuis depuis 2010 au moins, et une réalité bien pire avec un marché secondaire "très encombré", cf analyses sur SCPI Selectinvest 1 : analyse de cette SCPI de La Française AM et SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 gérée par La Française : marché secondaire bloqué).
Le prix des parts de certaines SCPI, quand ils sont fixés par le marché (les SCPI  à capital fixe, ont baissé. Mais pas celles des SCPI à capital variable déterminés par les sociétés de gestion, qui ont "manoeuvré" afin d’éviter d’afficher une baisse : les SCPI dont la vraie valeur avait baissée ont vu leur marché secondaire se bloquer, et/ou ont été absorbées par d’autres SCPI de la même société de gestion (avec souvent encore plus de baisses de revenus pour leurs associés)…
Mon opinion est que le prix des parts de SCPI n’est (hélas) souvent pas très représentatif de la valeur qu’il y a derrière…

PS : Carmila a été créée en 2014, et donc ne pouvait pas valoir quoi que ce soit de significatif en 2010 ! Elle a largement changé de taille en 2017 aussi avec une grosse augmentation de capital. (Lire création de Carmila, AK de 2017, et wiki de Carmila).

Les SIIC viennent de chuter d’environ 30% en quelques mois. Pourtant le prix des SCPI n’a lui pas bougé, voire augmenté.

Je comprends que les SCPI soient moins volatiles car leur prix varie qu’une fois par an. Mais acheter aujourd’hui des SCPI n’est-il pas risqué sachant que leur prix / rendement va surement baisser dans les prochains trimestres ?

Concernant la dette, ça revient au même, puisque souvent l’investisseur va emprunter pour acheter ses parts de SCPI, au contraire de l’achat d’actions de SIIC. Je me demande même si l’effet de levier n’est alors pas plus important dans le premier cas.

Autre point : on dit souvent que l’immobilier en direct ou en SCPI offre une meilleure décorrélation avec les actions que les SIIC. C’est vrai dans une certaine mesure, mais en fait il faudrait comparer le package "global" SCPI + coût du crédit vs SIIC et là les 2 actifs seraient peut-être davantage corrélés (je ne sais pas si quelqu’un s’est amusé à faire des séries longues en tenant en compte ce paramètre, Friggit peut-être ?).

Certes, il y a des investisseurs qui empruntent pour acheter ses parts de SCPI (il y en a aussi, mais beaucoup moins, pour acheter des actions de SIIC (On a même des témoignages sur ce forum)), mais ce n’est pas si facile (lisez SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?) et ça ne concerne qu’une part limitée des achats de parts de SCPI (on n’a que des informations très partielles à ce niveau, et pourtant la plupart des SCPI doivent avoir cette information, qui figure sur les bulletins de souscription) et donc une part encore plus réduite de l’ensemble des parts de SCPI existantes (celles créées il y a 10 ou 20 ans sont rarement encore adossées à un emprunt).

S’il y avait 30% des nouvelles parts qui sont financées à crédit, avec un emprunt sur 15 ans (remboursé à moitié après 8 ans), que les nouvelles parts représentent chaque année 10% des parts existantes, et que cette situation perdure longtemps, on aurait à terme en tout 16% des parts de SCPI avec un emprunt en face. 
.  (Avec 20% ou 40% des parts financées à crédit, ce serait 11% ou 21%; Je pense qu’on est <30%).
Donc ce mode de financement ne rend pas le levier de crédit sur les SCPI (en incluant celui porté par les associés, sachant qu’en cas d’insolvabilité, c’est l’associé qui "sauterait", pas la SCPI) supérieur à celui des SIIC.

En réalité, la valeur à priori la plus résiliente est L.

A priori oui il est clair que L est plus résilient.

Cependant L est tout de même un peu chahuté par la montée en puissance du e-commerce d’une part (structurel) et l’actualité telles que les gilets jaunes et l’épidémie actuelle (conjoncturel).

Dans cet article des Echos d’hier on apprend que:

- les visiteurs se font moins nombreux (logique en ce moment…)
- certains locataires demandent des facilités de paiement (paiement mensuel vs trimestriel) et des baisses de loyers sous la forme de la renégociation des minima garantis

Certes, l’effet de levier des SCPI est moindre, que celui des foncières.

Mais cette absence de cotation peut dans le cas présent masquer en partie certaines réalités de divergence prix-valeur : pour ceux qui ont des SCPI en assurance-vie (donc en temps normal facilement arbitrables), et même si les frais d’entrées font que ce ne sont pas a priori des produits conçus pour faire des aller-retours, je me demande s’il ne serait pas pertinents de les arbitrer vers fonds euros (ou vers des foncières ayant déjà pris le bouillon pour les plus audacieux), car on peut justement encore a priori (pour combien de temps ?) le faire aux prix pré-crise.

Ce qui donnerait un autre avantage aux SCPI : avoir un peu de temps de se retourner en cas de cygne noir pour ceux qui suivent tout ça de plus près que la moyenne.

maxlille a écrit :

A priori oui il est clair que L est plus résilient.

Le récent haircut de 50% sur Unibail met largement à mal cette affirmation il me semble

InvestisseurHeureux, le 17/03/2020 a écrit :

C’est exactement comme 2008/2009, les foncières cotées sont traitées en bourse comme des sociétés endettées en cas de krach, et non pas comme de l’immobilier.

Oui, ce n’est pas pour rien qu’elles sont classées dans la catégorie "Institution financière" (même si maintenant on les a mises dans une sous-catégorie dédiée).

En plus de ce que j’expliquais, il y a réelle différence entre SCPI et Foncière. Le taux d’endettement plus important (même si ce n’est flagrant pour GBL ! ) impose souvent les foncières à faire "rouler" leur dette. Cela fait souvent parti de leur stratégie. Et, plutôt que la durée moyenne de l’endettement, il est plus important de regarder quand son planifier les grosses échéances, sources d’activité intense de renégociation par les gestionnaires.

L’endettement des SCPI (hormis les "fiscales") utilise l’endettement d’une toute autre façon. C’est plus modérément et pour faire "ponctuellement" des bonnes affaires lorsque les souscriptions ne sont pas suffisantes (et par la même occasion, permettre un petit effet de levier).

Pour finir la comparaison, il est absurde de simplement comparer les taux d’intérêt si l’on ne regarde pas la durée ET la nature des emprunts. Les foncières avaient l’habitude de contracter des emprunts à taux variables (souvent cappés), histoire d’obtenir le spread max de rentabilité. (Avec la baisse continue des taux d’intérêt, la plupart ont fait "rouler" leur dette pour du taux fixe. )

Les SCPIs, au contraire, ont toujours privilégié les taux fixes, car les associés de ces SCPIs n’aiment pas trop incertitudes et voient d’un mauvais œil les crédits à taux variables (sauf pour du CT).

Le GICS est un classement parmi d’autres !