Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif…

Mestra · #51

Noyl, votre tableau est intéressant (mystère d’un rendement net supérieur au rendement brut pour les SCPI, surement une coquille ou alors il s’agit d’un rendement sur fond propre?) mais passe à coté du levier possible sur les foncières cotées. Pourquoi ne pas également emprunter pour acheter en Bourse?

Pour un investissement de 150K, vous pouvez raisonnablement demander au banquier un prêt de 50K.

Ou bien passer par un courtier qui propose une "avance sur titre" comme Boursorama ou "sur marge" comme IB.

Et pourquoi pas carrément créer une structure à l’IS pour loger vos titres de foncière et déduire les intérêts d’emprunts comme pour un prêt immo de SCPI?

En explorant ces possibilités, votre tableau se retrouve totalement transformé et le rendement des foncières change énormément.

Le hic, c’est la volatilité des marchés. Ça bouge tout les jours et parfois violemment. Les SCPI, c’est beaucoup, beaucoup plus calme. Mais en réalité, ce sont les mêmes actifs!

Noyl · #52

C’est plus un TRI qu’un taux de rendement en fait car je prend en considération le levier de la dette.

Je ne connais pas de cas où la banque prête pour investir en bourse hormis un crédit à la consommation ?

Pour la structure à l’IS il y aura frottement car pour sortir le cash ce sera dividendes ou salaires.

yademo · #53

discussion intéressante, j’hésite moi aussi à rentrer sur quelques foncières avec les décotes du moment. Juste une question sans doute stupide, mais je lis que les dividendes sont versées de façon trimestrielle, semestrielle voire annuelle. Il faut donc rester un minimum de temps investi sur les titres en question pour en bénéficier ?

ArnvaldIngofson · #54

Comme pour toute action, il faut avoir le titre à la date de détachement du dividende.

investissor · #55

Non, juste avoir le titre en portefeuille la veille du détachement (et non pas du versement).
Par contre, le titre décote de l’équivalent du détachement le lendemain. Par exemple pour une action qui vaut 100€ et qui détache un dividende de 10€, l’action vaudra 90€ le lendemain, et sera à 0% de variation - vous aurez donc touché 10€, imposé à 30% soit 7€. Vous aurez donc 90€ + 7€ = 97€ de valorisation.

Donc à moins de vouloir payer des impôts sur le dividende, aucun intérêt d’acheter une action juste pour avoir son dividende et la revendre après: vous y perdriez les frais de transactions et l’imposition du dividende.

Si c’est pour garder l’action plus longtemps (quelques mois avant d’encaisser une plus-value, ou quelques années pour profiter régulièrement des versements de dividendes), c’est une autre question. En effet sur le long terme, et pour reprendre mon exemple, à ratio équivalent, contexte économique équivalent, etc…, le cours aura tendance à retendre vers les 100€ (cette idée est fortement discutable, c’est juste pour l’exemple), jusqu’au détachement suivant.

Edit: ArnvaldIngofson a été plus rapide que moi pour répondre. Je laisse néanmoins mon message pour deux raisons:
1. c’est bien la veille et non le jour du détachement  : cf ici
2. l’exemple concret qui peut être utile

maxlille · #56

Pardonnez moi ma naïveté mais je ne comprends pas cette opposition locatif direct vs foncières cotées.

Jusqu’à preuve du contraire, l’investissement locatif en direct est le seul moyen de se constituer un patrimoine avec rien ou presque grâce à l’effet de levier ? Comment faire sans ?

Si l’opposition est, faut-il investir en cash dans de l’immobilier direct vs foncières cotés, OK dans ce cas, c’est clair…

Pour moi les deux sont complémentaires, une fois le patrimoine construit, via notamment le locatif, réinvestir en foncières cotées ou SCPI par exemple non ?

=> j’ai des de SCPI actuellement en NP (acquises via crédit conso), une fois en PP je vends arbitrage SIIC

=> j’ai des appartements en cours d’acquisition via des prêts sur 20 ans, si le rendement de ces actifs une fois la dette remboursée > rendement des SIIC je conserve (il faut tout de même un bon point de rendement en plus car le locatif n’est pas toujours de tout repos vs détention passive de titres cotés). A l’inverse, si le rendement de l’actif sans dette < rendement SIIC alors je vends sans hésiter.

J’ai loupé quelque chose ?

Betcour · #57

On peut acheter des actions avec levier aussi. Typiquement les conditions sont différentes (risque d’appel de marge, taux variables, régime fiscal moins avantageux) et par ailleurs les SIIC ont typiquement un meilleur rendement car elles font elles même du levier.

Donc c’est pas forcément évident de trancher même dans le cadre de l’endettement.

Trahcoh · #58

Au contraire, c’est très facile de trancher, comme l’indique Maxlille.

Si vous avez une capacité d’emprunt, vous faites de l’immo en dur.
Si vous avez de l’épargne, vous faites de l’immo coté.

Et si vous avez les 2, c’est fromage et dessert.

Malolechat · #59

Je rajouterai vous pouvez emprunter et constituer un patrimoine avec du dur et ou des scpi.

lopazz · #60

Je me dois d’intervenir pour rappeler que les REIT ne sont pas une alternative à de l’immobilier physique "moins les emmerdes" comme souvent proclamé sur le forum, ce sont des structures hyper endettées qui se financent également par l’émission d’actions, procédé financier très dilutif lorsque le cours est sous la NAV. Bref, à mes yeux cela ressemble à un mauvais produit de taux.

Simon à 50 USD, c’est la deuxième occasion de toute une vie ©

La première, c’était Unibail à 130 EUR.

atlasshrugged · #61

Je ne sais pas si votre commentaire se veut ironique, mais dans le cas contraire, il me semble assez léger, et très "franchouillard". rappelons que les propriétaires d’immobilier physique ne voit pas s’afficher à chaque instant la valeur de marché de leur bien sur la devanture… Pensez vous sincèrement que le prix de l’immobilier "physique" aujourd’hui est le même qu’il y a un mois? qu’aucun propriétaire "physique" ne subira d’impayés? Ne parlons pas de la liquidité : l’investisseur en actions en mal de liquidités ou de confiance pour la suite des événements aura pu se dégager en quelques clics… Je vous souhaite bon courage pour vendre un bien physique actuellement!
Ce qui arrive est un véritable cataclysme pour l’immobilier commercial : le posséder en actions ou physiquement ne fait pas grande différence, dans un cas il vous faut évaluer la capacité du management à gérer les biens dans cette tempête, dans l’autre c’est sur votre propre habileté qu’il va falloir compter.

A titre personnel, je pense - et je précise que cette remarque est d’ordre générale et ne s’adresse pas à vous - que beaucoup trop de gens ces dernières années se sont sentis devenir des experts de l’immobilier, de la location meublée ou autre, et que pas mal, à l’instar de ceux qui ont investi dans les actions au plus haut, vont tomber de haut lorsque l’immobilier s’avérera aussi baissier, ce qui ne manquera pas d’arriver.

lopazz · #62

Vous êtes complètement passé à côté du sens de mon message.

InvestisseurHeureux · #63

lopazz a écrit :
La première, c’était Unibail à 130 EUR.

On comprend d’autant mieux votre mise en garde que vous-même étiez actionnaire d’Unibail en août 2019 : (37/54) Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Mais qui aurait pu prévoir un confinement de plusieurs semaines et la fermeture de tous les commerces non essentiels ?

lopazz · #64

IH, vous avez pourtant lu ma présentation dans laquelle j’indique (message #6)

lopazz a écrit :
Je ne détiens aucune action Unibail, ce qui n’est pas le cas d’un membre de ma famille proche qui en a une petite ligne, raison pour laquelle j’ai coché la case « Actionnaire d’une société listée dans ce message ».

Edit : je précise pour la transparence que j’en avais aussi une petite ligne, que j’ai revendue à l’équilibre bien avant la pandémie.

Message édité par l’équipe de modération (01/04/2020 20h54) :
- suppression de l’image à la demande l’auteur

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lopazz a écrit :

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lopazz a écrit :

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