LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

Oui c’est ça. Du coup ça implique un bénéfice positif ce qui va parfois à contresens de ceux qui font du meublé pour créer du déficit. D’autre par dans le cas où l’un des deux dans le couple a un salaire, ça nécessite un sacré investissement locatif pour que le bénéfice dépasse le salaire. Dans mon cas c’est cuit…

Mes compétences s’arrêtent ici, je ne voudrais pas dire de bêtises. Mais à mon avis les dividendes sont assimilés à des revenus donc pas sur que ça passe. En revenche si vous parlez de dividendes je suppose que vous allez exercer cette activité via une société. De mémoire si l’immeuble est détenu par la société, il n’est pas comptabilisé pour l’IFI. Mais cela suppose de l’avoir acheté dès le départ via la société. Sinon il faut le faire passer après coup dans la société, mais cela implique des coûts non négligeables, (frais de notaires une nouvelle fois etc). Il faut calculer avec votre comptable ou notaire si ça vaut le coup. Cela dépend de votre patrimoine.

Une précision au cas où car à vous lire j’ai l’impression qu’il y a une confusion : il est tout à fait possible d’exercer une activité LMP sans société. Le faire via une société implique une fiscalité différente que le BIC (exercé a titre personnel) et selon moi plus lourde. Le calcul est à faire individuellement, mais dans certains cas il vaudra mieux payer lIFI.

Bonjour,

Parmi les membres du forum, qui est passé du LMNP au LMP avec bénéfice mais avec crédit immobilier en cours et qui a pleuré en payant les cotisations SSI où est ce pas si horrible que ça ? La différence n’était pas si énorme?
Cas par exemple, des loueurs en saisonnier.

Cordialement

GoodbyLenine a écrit :

Si ni vous ni votre conjoint ne perçoit de salaire ou de pension ou de BIC (hormis de la location meublee) ou de BNC, ça devrait être ok.  (revenus fonciers et mobiliers - dividendes par ex.- ne sont pas pris en compte)..

Grand merci pour votre aide !

Non, une partie de la plus-value sera dans l’assiette des cotisations SSI. Ce point a déjà été longuement discute sur le forum, avec plusieurs propositions de stratégies pour y échapper (il y a même au moins toute une discussion dédiée à ce sujet : je vous laisse la trouver).

Où avez vous lu dans cette réponse qu’il y avait exonération des cotisations SSI (c’est autre chose que les "prélèvements sociaux", les 17.2% payés actuellement par une personne physique sur une plus-value), sur le lien que vous indiquez ? Pour ma part j’y lis

Duvaux Paul a écrit :

Réponse à FAB : non. D’abord l’exonération vaut aussi pour les prélèvements sociaux. En tout état de cause, ce n’est pas la société qui est exonérée mais les associés. Les sociétés de personnes ne paient pas les impôts directs. Elle sont juste des structures intercalaires "translucides". Ensuite l’intérêt d’investir en SARL de famille est de faciliter la transmission du patrimoine, au plan juridique et au plan fiscal. Rappelons que l’abus de droit suppose un motif principalement fiscal contraire à l’intention du législateur. Donc certains schémas à objectif fiscal sont parfaitement valables.

Et dans le texte explicatif, un peu avant les "questions/réponses", sur le même site,  on trouve la confirmation de ce que je vous ai indiqué :

Paul Duvaux a écrit :

Autrement dit, même exonérée d’impôt, une plus-value à court terme est assujettie aux cotisations sociales.

Et la "plus-value à court terme" ne désigne pas la plus-value si le bien est vendu rapidement après avoir été acheté, mais l’amortissement déjà déduit à tord sur le bien.

Oui, redevable des cotisations SSI sur les 400 000 moins l’éventuel déficit reporté.

Il reste à creuser ce qui se passe si on prend sa retraite au même moment (car alors il y a des exonérations sur le produit de la vente de l’outil de travail).

Je vais en rester là ici, et vous feriez mieux de chercher la ou les discussion dédiées à ce thème, et les lire (à commencer par LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?), car inutile de reproduire une nouvelle fois les mêmes échanges.

L’assiette de la cotisation SSI sera le résultat de l’exercice, et les éventuels déficits reportés des exercices précédents ne le changent pas.

Quand j’étais salarié, et LMP, je devais cotiser au RSI (devenu SSI à présent).

Excellente vidéo !

cobra, le 24/05/2020 a écrit :

Brata, le 21/05/2020 a écrit :

En LMP Le déficit vient s’imputer sur les revenus globaux de l’année sans limitation de montant. Est-il possible d’opter pour un report malgré tout ? En effet, n’est-il pas plus intéressant de diminuer son résultat N+1 (imposé à SSI+TMI) plutôt que de réduire son IR (imposé uniquement à la TMI) ?

Pas de report possible malheureusement au choix du contribuable.
En cas de déficit, il s’imputera sur les revenus globaux sans limitations de montants, et pendant 6 ans max. Les amortissements non déduits deviennent eux reportables sans limitation dans le temps.

Brata, le 21/05/2020 a écrit :

J’ai lu ici que le SSI n’était pas obligatoire. Etant salarié, je ne souhaite pas y souscrire. Mes revenus LMP seraient donc uniquement assujettis à ma TMI ?

Si vous faites de la location meublée longue durée et non saisonnière, il semblerait que vous soyez considéré comme LMP par le fisc, mais non concerné par le SSI, car non inscrit au RCS. Ce qui est avantageux, car en déclarant vos revenus en LMP, vous êtes éxonérés de PS 17.2%.

ici

La comparaison des recettes de location meublée est à faire avec les "revenus d’activité",  lesquels n’incluent pas les dividendes perçu, mais incluent les salaires et assimilés, les pensions (par ex de retraite) et rentes viagères, les BNC, et les autres BIC (ceux ne venant pas de la location meublée).

Dans votre cas, avec (au niveau de votre foyer fiscal) 12k de salaires, 30k de dividendes, et 45k de recettes de location meublée, vous serez LMP.

Vous seriez d’ailleurs aussi LMP avec seulement 23k (mais LMNP avec 22k) de recettes de location meublée.

Vous seriez aussi LMP avec 44k de salaire (mais LMNP avec 46k de salaire) et 45k de recettes de location meublée. (Ceci, même si votre activité de LMP dégage un BIC nul ou négatif).

Non, uniquement les salaires et autres revenus d’activité BIC

EDIT : GBL avait fait une réponse encore plus exhaustive que la mienne juste un message plus haut, je ne peux donc pas vous reprocher de lire le sujet en entier avant de poster, puisque je ne l’ai manifestement pas fait non plus

GBL a écrit :

les "revenus d’activité",  lesquels n’incluent pas les dividendes perçu, mais incluent les salaires et assimilés, les pensions (par ex de retraite) et rentes viagères, les BNC, et les autres BIC (ceux ne venant pas de la location meublée).

Source : Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr