Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

Helvète_heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger

Et pourtant, il est béton cet argument.

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

@ RORO :
Effectivement ce qui personnellement me fait le plus peur c’est la législation. Si le statut LMNP disparait (ou quand il disparaitra devrai je dire) il faudra trouver autre chose. Mais il est vrai aussi qu’à un moment il faut se lancer, sinon on ne fait rien…

@Blackcarpet :
10m² à 600€ = 60€ du m²
12m² à 720€ = 60€ du m²
16m² à 910€ = 57€ du m²
Je n’invente rien…  Il ne s’agit pas de saisonnier.

invite-365 a écrit :

3x le prix c’était une "façon de parler", et en effet, 100k sur 25 ans vous payez votre appartement 50k de plus . Donc 50% plus cher.

Ouais on va dire ça …belle pirouette

Voyez ce que les autres intervenants écrivent ensuite …aussi une façon de parler

BearBullCarpeDiem a écrit :

En matière d’investissement locatif, si avec emprunt sur 25 ans, le prix payé est 3x supérieur au prix facial acheté qui est déjà lui même élevé (cf Friggit) : quelle importance?

Je rappelle 50 % et non pas 3 fois comme indiqué comme façon de parler …

invite-365 a écrit :

C’est dommage vous avez de bon conseils mais vous refusez de réagir sur les choses qui paraissent extravagantes et peuvent induire les intervenants en erreur (type loyer a 60 euros du m2 a Paris et achat a -30% de bien de qualité dans paris centre).

Les propos de ZX-6R sont tout a fait crédibles , à votre avis combien se loue une chambre de bonne pour étudiant sur Paris , vous qui connaissez bien le marché après votre vente ?

Quelle surface fait une chambre de bonne ?

Vous connaissez surement la loi sur ce type de bien …

Ensuite une simple division du prix de location par la surface devrait vous faire approcher du chiffre annoncé par ZX-6R

Voila la raison pour laquelle je n’ai pas réagis car en plein centre de Paris , le quartier du marais notamment est très bien coté et permet de louer facilement.

Que les chiffres de ZX-6R vous dérange ce n’est pas une raison pour les mettre en doute, il a investi dans des petites surfaces à forte rentabilité , ses chiffres  sont valables sur des niches et ne s’aplliquent pas à tous les quartiers ni à tous les types de biens.
En souhaitant avoir répondu à vos interrogations

Philippe

ZX-6R a écrit :

Helvète_heureux a écrit :

Votre argument, me parraît un peu léger

Et pourtant, il est béton cet argument.

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

@ RORO :
Effectivement ce qui personnellement me fait le plus peur c’est la législation. Si le statut LMNP disparait (ou quand il disparaitra devrai je dire) il faudra trouver autre chose. Mais il est vrai aussi qu’à un moment il faut se lancer, sinon on ne fait rien…

@Blackcarpet :
10m² à 600€ = 60€ du m²
12m² à 720€ = 60€ du m²
16m² à 910€ = 57€ du m²
Je n’invente rien…  Il ne s’agit pas de saisonnier.

Vous louez 16m2 à 910 euros alors que j’occupe une surface de 42m2 pour 983 euros HC ?! Avec ce loyer vous n’avez pas beaucoup de turnover ? et qui paye ce tarif à Paris ?

C’est peut être vrai, et tant mieux pour vous mais honnêtement ca n’est pas du tout les tarifs du marché. Si vous êtes successful en le faisant comme ca d’accord et c’est tant mieux pour vous, investir à cash flow positif : bonne stratégie, mais prendre en simul des loyers tellement dé-corrélés comme ceux la c’est très risqué et complétement déraisonnable. Je suis peut être frileux mais j’aime investir avec des marges de sécurité, la, il n’y en a …. aucune.

Comprenez que je ne remets pas du tout votre stratégie en cause qui est bonne mais au moindre pet du marché, stress ou événement négatif (retournement du marché, déflation, risque fiscal) votre structure financière vole en éclat et vous risquez de vous retrouver avec un énorme effet massue.

Je suis surpris que vous ne soyez pas touché la nouvelle loi qui taxe à 80% les revenus supérieurs à 40 euros du m2 pour les surfaces inférieures à 14m2…

source : Taxation des loyers abusifs en vigueur

Dernière modification par invite-365 (21/10/2012 20h05)

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ZX-6R a écrit :

Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif.

Songez y car c’est un point clés de nos stratégies d’investissement à Philippe30 et à moi.

Que mes crédits stoppent dans 20 ou 25 ans n’importe pas vraiment. En développant un CF positif qui remplace mon salaire peu à peu, j’arrêterai de bosser bien avant.

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"Plus j’emprunte, et plus ma capacité d’emprunt augmente grace à mon cash flow positif".

et plus mon patrimoine augmente a l’actif, compensé au passif par des prets, des crédits, a terme.
Donc je m’enrichis, par l’utilisation judicieuse de crédit.
Excellent topic, qui m’a situé 35 ans en arriére, á l’époque au je constituais mon patrimoine immobilier.

Cela m’a rappelé bien des souvenirs,
Ce qui m’améne a partager avec vous un aspect patrimonial tres important que j’avais considéré a l’époque.

Etre rentier oui, mais sans oubler la protection des siens;

il convient de ne pas se tromper. Car constituer un tel patrimoine pour que tout soit remis en cause en cas de décés prématuré, et des droits de successions qui  risquent de constituer d’autres complications pour la veuve et les enfants.
"L’assurance vie et l’asssurance décés"
Dans cet exemple, nous ne sommes concernés que par l’assurance décés.
Tous ces crédits sont assurés… (assurance personnelle, individuelle, affectée au pret selon que l’on est jeune ou assurance "fleet" de la banque si on est moins jeune) … c’est un autre débat.

Donc le point que je souhaite évoquer est: le cas de décés prématuré du chef de famille,
tous les biens sont payés et les ayant-droits (épouse et enfants héritent).

Avez vous prévu une assurance déces pour couvrir les droits de succession?

Il s’agit d’une aspect important a ne pas négliger, surtout si le patrimoine est élevé.
J’ai pris de l’assurance décés en complément, et je ne suis pas mort pour autant.
(j’ai peu a peu résilié les contrats qui n’avaient pas servi, et dont la prime augmentait au fure et a mesure que je vieillissais). A ce jour je n’ai plus d’assurance décès depuis un moment déjà.
Vu mon age, la prime est devenu tres élevée, bien que l’éspérance de vie, augmente tous les jours.

Sinon j’adhére totalement,
Concernant les loyers. je peux vous dire, par ma propre expérience, que les loyers élevés n’ont jamais fait fuir mes locataires, bien au contraire.
Toutes sorte de situations existent.

Avoir la profession de "propriétaire" ça ne s’improvise pas.
C’est un métier comme un autre, ca s’apprend.
Certains le font bien et sont couronnés de succés, d’autres le font mal et se plantent.

Félicitations a vous deux,  Philippe30 et à toi.

m.

MarsAres a écrit :

Non,

http://www.marc-candelier.com/article-l … 08171.html

Ce lien indique " Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?   "
Ce Monsieur semble ignorer complètement certains des facteurs qui influent sur son ratio  "loyer / prix du logement",  comme le niveau des taux d’intérêts et de l’inflation (bien plus bas actuellement qu’en 1958 et que pas mal du temps depuis 1958). Si je loue (j’emprunte) de l’argent à la banque moins cher, je peux aussi louer le bien financé pour moins cher (par rapport au prix d’acquisition), et si je ne le fais pas, la concurrence le fera. De même si c’est le prix des loyers du bien immo qui est défini, je peux payer ce bien plus cher (et son prix aura tendance à augmenter sur le marché, car si je n’accepte pas de payer plus cher, d’autres le feront). 

invite-365 a écrit :

Vous louez 16m2 à 910 euros alors que j’occupe une surface de 42m2 pour 983 euros HC ?! Avec ce loyer vous n’avez pas beaucoup de turnover ? et qui paye ce tarif à Paris ?

Je suis surpris que vous ne soyez pas touché la nouvelle loi qui taxe à 80% les revenus supérieurs à 40 euros du m2 pour les surfaces inférieures à 14m2…

Les deux biens (celui de 16m² et celui de 42m² ne sont pas les mêmes, et je peux très bien comprendre que ces 2 biens se louent à de tels prix dans (des quartiers sans doute différents de) Paris. Ce n’est pas pour rien que beaucoup préfèrent (par exemple) un 60m² en coloc à 3 à un  studio de 20m²… Je connais des biens (petites surfaces) à 60€/m², et plus.

Je ne suis pas surpris qu’il ne soit pas concerné, en louant un 16m², par un loi concernant les biens de moins de 14m² (car 16 > 14).

Siocnarf a écrit :

invite-365 a écrit :

Votre banque prend 80% des revenus locatifs ? Vous avez de la chance la mienne prend 70….

Ca dépend des banques.
Il est vrai que la plupart du temps, c’est 70%. Mais à La Banque Postale par exemple (où nous avons 2 crédits immo), ils prennent 80% pour de l’habitation et 60% pour les commerces

Ma banque (LCL) prend 80% des revenus locatifs. Je n’etais donc pas choqué par ce chiffre.

invite-365 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Voyez ce que les autres intervenants écrivent ensuite …aussi une façon de parler

Je doute de l’intervention de emma75 et gege qui n’ont que 2 posts sur le forum, leur présentation et votre soutien et qui n’ont mis que 2 commentaires négatifs (à moi) et qui ne réagissent que lorsque je poste sur le fil alors qu’ils sont totalement inactifs.

Ils signent par leur prénom en bas, comme vous (et vous êtes presque le seul de ce forum à le faire).
D’autre part je cite gege qui m’a appelé en écorchant mon nom "theblackmarket" comme vous dans un de vos posts.

Si c’est bien ce que je pense, vous avez du temps à perdre.

Je suis parti d’un post de bonne volonté en attirant juste le fait que l’immobilier ca n’était pas une martingale, ce qui a été souligné plus haut, force est de constater que dès que l’on "ose" avoir un avis différent ou avertir sur le fait que l’on ne trouve pas de bien a -30% a Paris et que quand on fait une simulation avant d’investir on ne prend pas des valeurs très optimistes à 60 euros du m2 ce qui est une erreur majeure lorsque l’on investit aboutit a une telle levée de boucliers alors ca ne sert à rien d’intervenir pour donner une couleur différente : goodbye

BlackCarpet , vos propos sont outrageants et il ne faudrait pas dépasser les bornes par ce type de sous entendu.

Car non seulement vous écrivez souvent des contres vérité , vous modifiez votre avis.

Vous avez indiquez avoir fait des longues études , être dans la finance , dans l’immobilier

Votre profil est plutôt "flou" et agressif et ceci depuis le début de votre inscription.

J’ai vu des attaques plus graves et injustifiés à l’encontre de Thomz ( dont je salue le fair play et la qualité de ses réponses sur ce forum même si on n’a pas toujours été d’accord  ) il ne faudrait pas que se type de problèmes se reproduisent sur le forum.

Vous devriez adopter une posture plus positive et humble qui vous permettrait de posez des questions et obtenir des réponses de chacun dans son domaine de connaissances.

Prenez garde à ce que vos écrits ne dépassent pas votre pensée

Philippe

Je ne crois pas etre de mauvaise foi. Seulement un investisseur n achetera pas au prix du marché. J ai fait une reponse dans ce sujet sur comment acheter moins cher.
La recherche du bien rentable est la premiere etape, une des plus fastidieuse avec les travaux.

Je pense qu’on mélange les torchons et les serviettes dans ce débat. Paris et la RP, et la province  ne sont pas des marchés equivalents. Les membres citent des bonnes affaires récentes en province et toutes anciennes en RP. Ils parlent de rendements qui existaient à une époque et qui n’existent plus en région parisienne.

Quand on dit 10m2 pour 600 €, ce n’est que 7,2 % de rendement actuellement et même moins, les 10 m2 a paris partent à 110 k€.

Moi aussi, j’ai acheté il y a 6 ans. Mais je n’achéterai pas maintenant. Les quelques personnes que j’ai vu acheter récement en RP ont achetés des immondices au prix de palaces.

C’est aussi un débat entre des trentenaires et des quarantenaires, qui ont une vision différente.

Ecoutez l’impartial message d’un qui balance entre deux ages, la vérité est ailleurs. 1-1, balle au centre.

backsync a écrit :

Grâce à vos messages, je pense que les débutants comme moi pourront mieux comprendre les "astuces" pour mieux investir dans l’immobilier.

Ce post fait partie d’une multitude d’informations qui peuvent se retrouver dans la partie immobilier du forum , il n’est pas forcement le plus instructif en terme d’immobilier ( je ne fais pas référence aux dérapages) car le sujet sur les prix au M2 évoqués par ZX-6R ne sont pas représentatifs du marché , il s’agit d’une niche immobilière qui demandent beaucoup de réactivité et nécessite une présence personnelle pour être géré correctement.
A titre perso , je vous conseille plus un investissement en T1 ou T2

Lionelo a écrit :

je pense qu’on mélange les torchons et les serviettes dans ce débat. Paris et la RP, et la province  ne sont pas des marchés equivalents.

Quand on dit 10m2 pour 600 €, ce n’est que 7,2 % de rendement actuellement et même moins, les 10 m2 a paris partent à 110 k€.

Sans allez jusqu’à ce mélange de tissus , j’évoque toujours l’immobilier en terme locatif.
La RP est une autre sujet , plus affectif , propre à chacun sur lequel il n’est pas évident de passer des informations mais il est sûr qu’actuellement le marché est haut , personne ne peu le nier d’autant plus haut qu’il pointe à la baisse par contre il y a toujours de la place pour des affaires si les vendeurs sont pressés

Miguel a écrit :

Ce topic qui était bien parti, a malheusement dégénéré.
Tout comme LordWolfy, je suis également déçu.

L’un accuse l’ autre d’avoir plusieurs pseudos et d’intervenir "sous une autre pseudo identité".
C’est vraiement n’importe quoi !

l’incident est clos , il est possible de poursuivre les échanges.

Philippe

Bonsoir placementpapa31,
Je vous rassure, en 2012, on peut encore largement couvrir à 100% ses mensualités et même bien plus. Bien des membres de ce forum y arrivent, et j’en fais d’ailleurs partie.
Tout dépend de l’endroit où l’on investi. C’est sur que sur Paris c’est très difficile sans mettre un gros apport. Mais ailleurs ça se fait très bien. Les biens que nous avons achetés, tous financés à 110%, nous rapportent près d’un SMIC net par mois toutes charges comprises (impôts également)

GoodbyLenine a écrit :

MarsAres a écrit :

Non,

http://www.marc-candelier.com/article-l … 08171.html

Ce lien indique " Savez-vous qu’en 1958 un logement valait en moyenne 70 loyers et que 40 ans plus tard, en 1998, il fallait dépenser en moyenne 133 loyers pour devenir propriétaire ? Savez-vous qu’en 2008, au plus haut de la bulle, un logement coutait en moyenne 262 loyers et que les prix étaient surestimés de 80% ?   "
Ce Monsieur semble ignorer complètement certains des facteurs qui influent sur son ratio  "loyer / prix du logement",  comme le niveau des taux d’intérêts et de l’inflation (bien plus bas actuellement qu’en 1958 et que pas mal du temps depuis 1958). Si je loue (j’emprunte) de l’argent à la banque moins cher, je peux aussi louer le bien financé pour moins cher (par rapport au prix d’acquisition), et si je ne le fais pas, la concurrence le fera. De même si c’est le prix des loyers du bien immo qui est défini, je peux payer ce bien plus cher (et son prix aura tendance à augmenter sur le marché, car si je n’accepte pas de payer plus cher, d’autres le feront).

"La concurrence le fera, d’autres le feront", pas la peine de suivre les enchères non plus, laissons les autres faire les erreurs

Enfin, l’explication a le mérite d’être simple, si j’ai 262 équivalant loyer sur mon compte en banque, en 1958, je peux acheter 4 logements qui seront remboursés en 6 ans grâce aux loyer réinvestis pour couvrir une inflation, qui de toutes façons  favorisera les loyers et le prix.
Aujourd’hui, je n’obtiens qu’un seul logement  avec un retour sur investissement théorique au bout de 22 ans.

Je n’aime pas trop me référer au crédit qui sert à amener sur le marché, grâce à l’allongement de la durée des prêts, des gens qui  n’ont rien à y faire (syndrome subprime), intrinsèquement, je regarde toujours un payement cash, même si un montage financier peut être intéressant, ça reste fondamentalement, un hors sujet.

Si beaucoup ont réussi, ou ont eu la chance de surfer la bonne vague, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.   

Mais je vous accorde que les époques ne sont pas comparable, il est difficile de désigner la plus favorable.        http://www.persee.fr/web/revues/home/pr … 9_5_407326

http://www.abcbourse.com/analyses/chron … -1018.aspx
http://www.lemonde.fr/economie/article/ … _3234.html

Maintenant, certaines personnes sont très fortes pour réussir un investissement immobilier, même dans un marché déprimé, je leurs tire mon chapeau parce que c’est pas mon cas,  je préfère attendre une tendance favorable, dans plusieurs années.

ZX-6R a écrit :

PS : et je précise que le 10m² a été acquis en 2010, et beaucoup attendait que la bulle éclate, parlait de Friggit etc etc etc… Je pense qu’ils attendent encore.

Amen ^^