Thibaultcb [Finistère] : étude de cas immobilier (premier projet immobilier)

Bonjour
La durée maximum de détention d’un pel est de 15 ans dont 10 ans de versement possible pour ceux ouverts avec le taux d’intérêt que vous mentionnez.
En cette période de taux bas, le taux de rémunération n’est pas si mal à comparer à 1 % pour ceux ouverts aujourd’hui.
Concernant vos acquisitions, le prêt le plus important possible diminue votre fiscalité des revenus locatifs donc oui il faut emprunter au mieux.
Les banques demanderont peut être un apport équivalent aux frais de notaire mais peut être pas sur 60Keuros.
Si vous connaissez bien les endroits que vous mentionnez cela peut-être intéressant et moins risqué que ce que vous ne connaissez pas.
Bonne journée

Difficile de donner une réponse à cette question fermée.

Oui, ça peut être une bonne idée.
Non, cela ne correspond pas à votre situation.

Quel est votre appétence à l’immobilier ? Pourquoi dans l’immobilier et pas dans la bourse ?
Pourquoi cette région plutôt qu’une autre ? Allez vous avoir une mobilité géographique incompatible avec l’entretien d’un bien immobilier ?
Quel budget ? Quelle rentabilité ? ( et dans ce cas, une étude de cas avec des chiffres précis sur l’achat, les frais d’achat, le loyer, la CFE, la TF, les charges… car d’un immeuble à l’autre, d’une rue à l’autre, le projet peut être viable ou un gouffre financier).

Comme le dit gunday, quid de l’aspect pratico-pratique du quotidien ? " mon WC fuit", " mon four s’allume pas alors que j’appuie sur le bouton" et toutes ces (petites) choses qui vous rythme le quotidien de bailleur.
Passer par des intermédiaires vous coûte de l’argent (rien que le déplacement coûte), et en plus vous fait perdre du temps ("je pourrais passer vendredi prochain").
Pareil, voire pire pour les visites lors de la mise en place du locataire.
Et que dire des travaux…

Bref, oublions tous les tutos youtube bourré de soit disant investisseur (cf la file sur les "formations youtube"), et soyons réaliste avec du concret.

Bonjour et bienvenue,

Vous avez un gros niveau de liquidité pour votre âge, peu ont déjà ce niveau.
Vous vous intéressez à l’investissement locatif dès 25 ans , bravo.
Pour vous dire aussi de ne pas céder à l’empressement car en vous lisant, j’ai la sensation d’une urgence à investir alors que vous avez un beau patrimoine et vous vous posez déjà les bonnes questions.

Ce que je ferais, j’ouvrirais un PEA. Vous n’en parlez pas, c’est un conseil maintes fois donné sur ce forum, ouvrez un PEA, même avec un faible montant pour "prendre date" fiscalement. Peut être que vous ne vous intéressez pas à la bourse à 25 ans mais peut être qu’à 40 ans cela sera différent.
C’est clairement une erreur que j’ai commise..
Comme déjà indiqué par Gunday, je ne toucherais pas non plus au PEL. Il faut privilégier un financement maximal vu les taux.

1 studio meublé + 1 appart en colocation. Vous voyez trop gros selon pour moi pour un début.
C’est votre région natale, est-ce que cela signifie que vous avez un parent ou un membre de votre famille qui pourra intervenir pour venir réparer les petits problèmes du quotidien ? Si oui, quel sera son niveau de disponibilité ?
Un appartement en colocation est un investissement plus lourd en temps et en €. Se faire les dents sur un studio meublé est déjà une belle première expérience.

L’investissement locatif est un formidable outil d’investissement, cela me passionne (rencontrer des personnes, faire les rénovations, être à l’affût des opportunités, et toucher les premiers gains financiers) mais il ne faut pas se louper sur le premier.
Un premier investissement réussit vous ouvrira les portes pour d’autres, faites une (vraie) étude de cas sur ce forum si vous avez déjà repéré un bien. Des investisseurs avisés vous conseilleront.

Boum

C’est clair que la coloc c’est du boulot à gérer et ça bouge tout le temps. Commencez par un appartement de type studio à T2. Vous verrez quand vous en serez là.

thibaultcb a écrit :

Donc je me posais la question si je le casse entierement et que je fais un petit credit de 20 000e je pourrais avoir un cash flow assez interessant?

En gros, on est plusieurs à vous dire que casser le PEL pour minimiser l’emprunt n’est pas l’idée la plus intéressante, et vous vous restez cramponnez à avoir un CF positif.

Sauf que le CF ne signifie pas grand chose, on parle avant tout de rendement.

Au passage, vous voulez un rendement meilleur que votre PEL, vous avez bien noté qu’en immobilier vous pouvez aussi avoir un locataire qui ne paye pas ?
Soit des charges mais pas d’entrée d’argent ?
Sans comptez qu’en cas de besoin, casser un PEL, c’est quelques jours/semaines.
Vendre un bien immo, c’est minimum 3 mois, juste pour la procédure compromis-notaire.
Perso, je compte plutôt 6 mois à 1 ans entre la mise en vente et la signature final.

Donc bien prendre en compte le différentiel de risque et de disponibilité dans la réflexion!

Bonjour,
Actuellement, une rémunération garantie à 2,5% brut est le meilleur placement à fond garanti (il va battre tout les fond € des AV dans les prochaines années).

Ce n’est pas miraculeux et peux être améliorés. Cela dépends de votre aversion aux risques. En immo, l’objectif est de garder un maximum de cash pour maximiser l’effet de levier.
Il permet de débloquer une situation en apportant les frais de notaire, les meubles, etc…

Mais il sert surtout de précaution en cas de vacances, loyer impayé, etc… cash is king

Sinon nous avons un profil très similaire (âge, patrimoine, boulot à distance et lieu d’investissement).
Je suis d’origine du Finistère et connaît bien Quimper et un peu moins Brest.

Il y a des opportunités d’investissement dans ces 2 villes à des coûts raisonnables. La localisation est par contre très importante avec des quartiers à éviter (sauf si on aime le risque).

Voyant votre profil et vos connaissances, lancez vous avec un studio/T2 meublé, toute la démarche sera très intéressante et instructives et vous permettra de savoir si vous voulez vraiment être bailleur.
Faîtes vous accompagner par votre père, vous serez doublement gagnant.

Gérer une colloc en étant à distance, c’est quand même autre chose.

Comme dit précédemment, le cashflow n’a que peu d’importance face aux rendements. Un cashflow nul sur une première opération sera déjà bien.

Faîtes des simulations, pour vérifier votre capacité d’emprunt auprès des banques et les conditions pour du locatif dans votre situation, ce sera déjà un premier pas.
Pour les durées, 20 ans me semble un compromis intéressant. Sur 15 ans, vous aller devoir sortir de l’argent sur 25 ans vous aller juste payer des intérêt sur les 5 prochaines années. Mais faîtes des simulations différentes et regarder ce qu’il y a de mieux suivant vos objectifs.

Je n’ai pas encore investi, j’ai des gros changements (fin d’apprentissage ingénieur) dans les prochains mois qui me permettrons d’y voir plus clair.

Le meilleur conseil, former-vous, pour y voir clair et savoir dans quoi vous allez investir.
La pratique viendra vous conforter.

Lisez les études de cas sur le forum et les présentations des membres associés. Vous découvrirez de nombreux parcours similaires ainsi que les problématiques rencontrées.

Quelques exemples très complet :

Shakaiolos : étude de cas immobilier (immobilier locatif dans la Loire)

Lindo [13] : étude de cas immobilier (premier studio en LMNP)

N’hésitez pas à utiliser la barre recherche pour trouvez vos réponses.

Actuellement, les emprunts bancaires ont beaucoup changé en 1 an, les modes de calcul changent beaucoup. Et la règle de 33% d’endettement devient de plus présente même pour du locatif. Impossible de voir comment ça va évoluer. Consulter en créer une bonne relation bancaire pour enchaîner les projets (n’essayer

Il est déjà rare (et très bien) d’avoir un cashflow neutre. Cela veut dire avoir un loyer de 130/140% par rapport à la mensualité de crédit. Les banques comptant le loyer qu’à la hauteur de 70% cela donner avant un endettement contrôlé (mais cela change).

Les deux investissement ne sont pas comparables : rendement, liquidité, risques, ils sont totalement différents.

Le PEL est une somme garantie avec un rendement fixe, récupérable à tout moment en 2 clics sans aucune gestion. Et non fiscalisé.

Le studio nécessite un suivi, du travail, des impôts, etc…

Une comparaison avec des SCPI serait plus pertinente. (même si la liquidité est très différentes).