Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

En tout cas, la présentation présentant les échecs récents et une nouvelle voie possible, est solide.

On avait sous-estimé l’incompétence du management actuel.

Le slide qui montre que les rémunérations du CEO et CFO ont fortement augmenté depuis 2017 est terrible.

Même chose pour le rachat de Westfield : dès le départ le prix payé était astronomique, et sachant que la situation s’est dégradée depuis.

Kaldabra a écrit :

Ses désavantages selon moi sont les suivants :
- Braquer le management (confirmé par le récent communiqué de presse)

Mais ils n’ont rien à fiche du management actuel ! Ils veulent le dégager et c’est en cela que la caution de Léon Bressler est pertinente pour convaincre les autres actionnaires.

D’ailleurs, au passage, Guillaume Poitrinal l’ancien CEO, qui appuie le nouvel plan, n’a que 52 ans.

Pour mémoire :

Wikipedia a écrit :

Chaque année de 2006 à 2013, Guillaume Poitrinal est élu « Meilleur président d’une société immobilière en Europe » par vote des investisseurs institutionnels interrogés par le magazine Institutional Investors.

Et pour l’heure, à part la présidence de la Fondation du Patrimoine, il n’a pas de fonction exécutive.

Pas sûr qu’il souhaite mettre les pieds dans cette galère, mais cela ferait un beau challenge.

null
Voici un article bien fait, sur le site Entreprendre, qui résume la situation en partant de l’histoire de Xavier Niel , on y apprend que Xavier Niel et Léon Bressler ont déjà réalisé ensemble pas mal d’acquisitions immobilières.

Réponse de C. Cuvillier à X. Niel citée dans un article Boursorama:

Article Boursorama

Boursorama a écrit :

Dans une interview accordée la semaine dernière au Figaro, Xavier Niel estimait que "le rachat de Westfield a été un accident industriel d’une grande ampleur, qui deviendra un cas d’entreprise enseigné dans les grandes écoles de gestion. C’est une triple erreur, un mauvais deal, au mauvais moment, au mauvais prix".

"Le management a succombé à un mirage américain, il a acheté Westfield comme une villa en Floride", ajoutait-il.

"L’acquisition de Westfield par Unibail-Rodamco était stratégique", lui répond Christophe Cuvillier dans Le Figaro.

"Cette opération fait toujours sens et je rappelle qu’elle a été payée aux deux tiers en titres quand l’action Unibail-Rodamco valait 190 euros. À l’époque, personne ne pouvait prévoir la pandémie. À l’évidence, les choses sont plus difficiles que prévu mais moins d’un quart de la chute de notre cours de Bourse depuis est imputable directement à cette acquisition."

De mon côté, je vois 190e en juin 2018, 120e début février 2020, 43e aujourd’hui. Le cours avait donc déjà  fait près de la moitié de sa chute avant le covid..

Ceci étant, dixit La Haine, "l’important, c’est l’atterrissage".

Le mgmt est en roue libre. Cuvilier et consorts ont énormément de stock options sous l’eau car exerçables à plus de 200€ par titres.
Autant dire aucune chance de voir le titre remonter vers ces cieux lors des prochaines années - les options vont expirer sans valeur.

Du coup. il ne reste que le salaire et le bonus (lequel sera bien sûr en partie décidé par des critères SRI afin de verser qqchose de savoureux).

Plus besoin d’argumenter, le mgmt va sauter après l’AK, il attend bien sagement en encaissant les chèques.

Interview d’Eric Lewin de ce jour publiée sur Boursorama :

Vidéo - Unibail-Rodamco-Westfield injustement massacré en Bourse ? - 20/10/2020 14:10:35 - Boursorama

Pas sûr que les experts de ce forum apprendront énormément de choses, mais cette vidéo de 12 minutes permet une rapide remise à niveau pour ceux qui auraient raté les derniers épisodes.

Edit : Oups, je me suis fait "griller la politesse" par FCP. Mes zexcuses !

URW a publié une réponse au plan Refocus de X. Niel et L. Bressler (lien)
En gros ils expliquent qu’URW a trop de dette par rapport à ses concurrents, tant en terme de dette/EBITDA qu’en valeur absolue, ce qui n’est pas contestable (et pas contesté par refocus)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Vu comme le Covid est en train de flamber en France et en Europe URW ne va pas vraiment pouvoir tergiverser longtemps…

Du point de vue hospitalier nous arrivons à saturation dans les grandes villes même si les médias n’en parlent pas encore…

Pour rebondir sur les propos de Arkaos, vendre tous les centres US en moins de 5 ans est totalement illusoire. Vendre 3.5 milliards d’actifs en 5 ans, soit le montant de l’AK très dillutive pour les actionnaires, semble à portée de main ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Le problème avec les arguments de la direction c’est que URW est le seul REIT/SIIC sur les 33 que j’ai en portefeuille (oui, j’aime les REITs…) qui fasse une levée de fond pour réduire la dette (et pour le coup, une énorme). Les autres réduisent leur dividende, font des paiements en action, renégocient les covenants, etc. et un certain nombre en Asie sont même en train de faire le plein d’acquisitions. Tout ça avec des niveau d’endettement comparables ou supérieurs et des notations souvent plus mauvaises, ou des conditions bien plus difficiles sur des marchés émergents instables.

Une dégradation en BBB- ne sera pas la fin du monde pour URW. Les taux sont au plancher et agiter la peur d’un manque d’appétit des investisseurs pour se refinancer est absurde alors que même le junk s’arrache et que la BCE rachète tout ce qui bouge. Une LTV de 55% ne sera pas la fin du monde non plus, ça n’empêche pas d’autres trusts de tourner. A mon sens il n’y ni urgence à vendre quoi que ce soit ni à lever des fonds. On a affaire à un groupe qui était "la star" du secteur, les meilleurs emplacement, la meilleure notation, etc. et qui aujourd’hui serait le REIT le plus en difficulté du marché au point de faire une levée de fond du désespoir ?

Pas une seule fois la direction ne parle du problème de la dilution, comme si c’était vraiment un léger inconvénient qui ne mérite pas d’en parler. Un point de détail.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Christophe Cuvillier sur BFM Business ce matin se défend et défend les strategies d’acquisitions de URW et tape sur les actionnaires "activistes":

Christophe Cuvillier (URW) : Une bataille d’actionnaires au sein du groupe Unibail-Rodamco-Westfield - YouTube

Je vous invite à relire les échanges précédents, ainsi que les documents officiels.

L’augmentation de capital n’est absolument pas réservée aux banques. Vous faites allusion au fait qu’elles se sont engagées à souscrire à hauteur de 3,5Mds€ en cas de sous-souscription à l’augmentation de capital. Elles apportent leur garanti que la société pourra lever 3,5Mds, mais ne sont en rien "prioritaires".

Je vois deux visions et deux groupes qui s’affrontent. Tout d’abord le management, mené par Christophe Cuvillier, un HEC qui démarre dans l’immobilier en 2011 chez Unibail pour en devenir le président en 2013. Auparavant, il a travaillé chez L’Oréal (Lancôme), puis chez Pinault (Fnac, puis Surcouf et Conforama). Bref, au bout de deux ans d’expérience dans l’immobilier, il dirige la plus grosse foncière française et se trompe lourdement en rachetant Westfield. Dans l’ancien monde des années 80, c’était les énarques qui étaient bombardés présidents après un an ou deux d’expérience…
L’autre groupe est constitué de trois personnalités indiscutables quant à leurs compétences.
Le prédécesseur de Cuvillier, Guillaume Poitrinal, est entré en 1995 chez Unibail pour diriger l’entreprise en 2005, après dix ans d’expérience… Il succédait alors à Léon Bressler, le patron historique de l’entreprise (1992-2005) qu’il a sortie d’un mauvais pas, voir
La vérité sur… le roi de l?immobilier commercial | SkyscraperCity
Quant à Xavier Niel, on ne le présente plus, il sait vraiment réussir des affaires…
Sur le papier, la compétence et les résultats de l’équipe Bressler- Niel- Poitrinal surclassent de très loin celle du management actuel. J’ignore s’il faut une augmentation de capital ou pas; en revanche, j’estime que la direction n’est plus légitime et devrait aller exercer ses talents ailleurs et vite…

Rastignac
Pas encore actionnaire d’URW

Dernière modification par Rastignac (22/10/2020 12h56)