LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

Bonjour,
J’ai une autre question au sujet du changement de statut LMP vers LMNP en cas de vente.
J’ai 2 immeubles et je souhaite en vendre 1 en début d’année prochaine. Je suis LMP en 2020.

La vente de cet immeuble baissera mes revenus locatifs meublés de 2021, de sorte que les revenus du foyer redeviendront prépondérants.

D’après le paragraphe 200 du bofip: bofip

200

Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées à douze mois. En revanche, si l’un des locaux d’habitation cesse d’être loué en meublé sans que l’activité de location meublée cesse, il n’y a pas lieu d’ajuster prorata temporis les recettes provenant de la location de cet immeuble.

Exemple : Monsieur Y détient deux appartements qu’il donne en location meublée. Le premier est loué pour un loyer mensuel s’élevant à 1 800 €, le second pour un loyer mensuel s’élevant à 1 500 €. Le 1er mars N, Monsieur Y cède son premier appartement. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s’élève, en N, à 21 600 €.

D’après le bofip, je devrais donc payer la plus value des particuliers et pas la pro.

Ma question est de savoir sur quelle base le notaire calculera la plus value? car à ce moment la, il ne connaitra ni les revenus du foyer ni les revenus meublés 2021… j’ai peur qu’il ne prenne en compte mon statut en 2020

En effet, j’ai "juste" 35K€ d’écart entre PV pro et particulier.

merci!

Bonjour,

Si vous êtes loueur meublé professionnel en 2020, vous vendez un immeuble en 2021, mais la vente de cette immeuble vous bascule loueur  meublé non professionnel en 2021.

Quelle plus value appliquer ?
Celle du loueur professionnel ou celle du loueur non professionnel ?

bonsoir,

Alpins a écrit :

Petite question à mon tour: on a été LMNP plusieurs années (mettons de 2009 à 2019), on est passé LMP en 2020 et  on est resté LMP en 2021. On vend un bien en 2021. Les amortissements effectués de 2009 à 2019 sous le régime LMNP sont-ils intégrés à la plus-value court-terme en 2021? (Et donc redevables de cotisations SSI)?

J’avais trouvé un article à ce sujet qui dit qu’il faut intégrer les amortissements depuis le début d’activité, donc ceux de la période LMNP précédente. Voir ici: Loueurs en meublé : Les conséquences insoupçonnées de la décision du Conseil constitutionnel…

Je n’arrive plus à télécharger le doc ci dessus, mais je l’avais imprimé et voici son contenu, pour la partie qui nous intéresse:

Nora Faugère, Fidroit 2018 a écrit :

Ensuite, le régime des plus-values professionnelles aura vocation à s’appliquer à la plus value constatée depuis la date d’inscription à l’actif de l’immeuble, c’est à dire rétroactivement depuis le point de départ de l’activité de location meublée (nonobstant le fait que le loueur relevait jusqu’ici du statut non professionnel)

BOI-BIC-CHAMP-40-20 460

sgnu, le 10/11/2020 a écrit :

cobra, le 08/11/2020 a écrit :

Bonjour sgnu,
…
Mais, pour la plus valu, en cas de cession, je pense que c’est différent.
En effet, partons du principe que le vendeur respecte les conditions d’exonération de l’article 151 septies du code général des impôts.
L’article dit : "Les exonérations qui visent l’impôt sur le revenu, sont étendus aux prélèvements sociaux."
…

L’article 151 septies du CGI ne dit pas cela.
On trouve cette phrase sur impots.gouv, mais personnellement je préfère me référer au CGI et au BOFIP.

Faut que je retrouve le passage, mais voici rapidement le lien d’impot gouv qui le cite :

Comment bénéficier de l’exonération des plus-values réservées aux petites entreprises en cas de cession ? | impots.gouv.fr

"Les exonérations qui visent l’impôt sur le revenu, sont étendus aux prélèvements sociaux."

C’est probablement un peu hors sujet, et vous prie de m’en excuser, mais à la quatorzième minute de cette formation gratuite :
Fiscalité immobilière : LMP vs LMNP, le match ! - YouTube
Ils indiquent, que les LMP qui cumuleraient une autre activité en parallèle, pourraient se voir refuser par le fisc l’exonération d’IFI, même si LMP de part les recettes… ⊙﹏⊙

Est ce que ce refus s’appliquerait aussi pour l’application de l’article 151 septies, et se voir refuser l’exonération de plus value, si l’activité de LMP n’est pas (la seule et unique) activité principale en terme de "temps de travail" ?

Pourquoi pondre des usines à gaz pareils …

Dernière modification par cobra (30/11/2020 13h44)

Je sollicite votre aide : je suis devenus lmp en 2020, en 2021 je reprend un immeuble en location nue, puis je revend deux immeubles à une sci, le fait de sortir ses 3 immeubles me rendront lmnp, mon notaire me dit que j’aurais deux plus values celle des particuliers puis celle des professionnels pendant le temps que mes immeubles m’ont rendus professionnel, pourquoi l’administration fiscale dit que c’est l’année en cours qui dira si vous êtes lmp ou lmnp puisque selon mon notaire on n’échappe pas à la plus value des professionnels ? des avis ?

Merci de votre réponse, mais pourquoi le bofip dis que c’est l’année en cours qui determinera la plus value ? Puisqu’ en faites si vous avez exercer 4 ans en lmnp et 2 ans en lmp puis redevenus lmnp lors de la cession, on vous applique pendant 4 ans la plus value des lmnp et pendant 2 ans la plus value des lmp ?

Oui, pour lui et c’est là que je ne comprend pas, il applique bien la pratique du bien migrant, donc j’imagine que lmnp est du patrimoine privée et lmp du patrimoine professionnel, soit c’est lui qui ne comprend pas les règles soit c’est moi (pour moi lmnp n’est pas du patrimoine privée), j’ai tendance à dire que c’est plutôt moi qui ne comprend pas les règles ….
Pour sgnu il était lmp depuis plus de cinq ans donc peut être pas concerné ? je ne sais pas …

oui c’est sur, et vu le montant en jeu et la différence entre les 2 régimes, voire au pire des cas si le régime des bien migrants s’applique en plus, moi je ferai appel à un spécialiste du sujet, même si c’est pas donné.

en complément de ma réponse de tout a l’heure il y a aussi le paragraphe 470 du

BOI-BIC-CHAMP-40-20 470 a écrit :

Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s’il sera considéré, au titre de l’année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l’année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l’imposition des revenus de l’année de cession. Sous réserve des cas visés à l’article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s’effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.

"il pourra être admis": veut dire que l’on peut à sa guise décider quel régime de plus value on chosit, pour régulariser si besoin l’année suivante ? Moi c’est l’interprétation de ce passage qui m’a le plus embêté. J’imagine que la personne se retrouvant dans le cas LMP, payant une plus value pro et demandant l’année suivante la régularisation en LMNP se ferait très certainement contrôler au passage (déja des remboursements de quelques milliers d’euros éveillent leur attention, alors des dizaines n’en parlons pas).

Donc moi si je vendais en 2021 je declarerais en PV du partculier, en serrant les fesses pour que ça passe. Enfin je le saurai jamais, car devant toute ces incertudes et ces montants, je ne vend plus.

Très mauvaise nouvelle !

Je découvre cette fameuse théorie des biens migrants, qui me semble en effet parfaitement applicable au cas décrit. Pour le coup la notice BOFIP est relativement explicite :

Source : RFPI - Plus-values immobilières - Biens imposables | bofip.impots.gouv.fr

A ma connaissance cela ne concerne que l’imposition et non les cotisations sociales. Je me souviens avoir lu sur le blog de Paul Duvaux qu’il pouvait être pertinent de repasser LMNP l’année de cession d’un actif afin d’être exonéré de cotisation sociales.

bonsoir,
sur cet article Passage d’une location nue en meublée, il disent:

Blog partrimoine a écrit :

Seule l’exploitation en alternance entre location meublée professionnelle et location nue sera concernée par la théorie des biens migrants.

C’est la qualité de LMP ou LMNP au moment de la cession qui déterminera l’imposition au titre des plus-values professionnelles (LMP) ou des plus-values immobilières des particuliers (LMNP).

Ils semblent considérer que quand le bien est loué nu il est dans le patrimoine privé, mais ce ne serait pas le cas en LMNP? ne seraient concernés au régime des bien migrants que les personnes passant de location nue a LMP ? j’avais compris cela également à partir d’autres sources.

Sinon on va etre nombreux a etre concernés par ce régime, avec tous ceux qui sont devenus LMP sans le savoir….

Et également selon cette article, si on vend en tant qu’LMNP l’année de vente, on est concernés que pas la PV des particuliers!

C’est à chaque assujetti au SSI de s’immatriculer. Ça pourrait réserver des surprises (par ex. refus de la part de la SSI)…

Ensuite, si jamais l’URSSAF estime que vous devriez être immatriculé (sur la base d’informations auxquelles elle aurait accès), et que vous ne l’êtes pas et donc ne cotisez pas, commenceront les potentiels ennuis : les contrôles ou contentieux URSSAF ne semble pas des parties de plaisirs, si on en juge par ce qu’on peut lire ici, ou même  sur notre forum (taxe PUMA) (où l’URSSAF a utilisé des infos venant du fisc).