Investissement locatif : comment emprunter à 110% ?

De ce que j’en comprends, il existe à peu près autant de méthodes de calcul du taux d’endettement que de banques.

Le plus déterminant reste à mon sens la relation de confiance (ou méfiance) instaurée avec votre interlocuteur, dont l’objectif principale me semble être "la mesure risque".

J’en ai fait l’expérience pour l’acquisition de mon dernier bien locatif, celle-ci est difficile à installer dès un premier entretien, à moins d’être un candidat de rêve pour la banque, ce que l’on cesse vite d’être si l’on multiplie les investissements (ou pour des tas d’autres raisons).
Elle peut se gagner par contre au fil du temps, par la mesure de vos engagements respectés, de vos précédents investissements dépassant ou tenant leurs promesses…

Les pourcentages couramment annoncés d’endettement ou leur méthode de calcul peuvent alors considérablement évoluer, au bon vouloir de votre interlocuteur, pour peu que son poids soit significatif dans le processus décisionnel.

De plus en plus de banques, ne pratiquent plus les emprunt à 110% et attendent de vous un certain engagement.

A ce titre je vous conseille de lire l’expérience très instructive @Elodie01 Info • Forums des investisseurs heureux ancienne collaboratrice bancaire, elle attribuait (ou non) avec ses collègues, les crédits immo dans une grande banque, il y a 3 ans…

Dire que l’investissement n’est pas important pour le banquier est excessif, je ne veux pas donner l’impression d’avoir dit cela. Il sera attentif à sa localisation notamment (pour le risque de vacance, pour la liquidité du bien également) ou à son rendement, même si il n’aura sans doute pas d’attente excessive à ce niveau (regardez le niveau de rendement des produits commercialisés par la banque).

De mon expérience, votre interlocuteur attendra plutôt une bonne connaissance de ce que vous faites avec ce bien ( connaissance du marché locatif, prix de loyer juste, dynamique démographique de la zone…)

Votre profil sera cependant effectivement plus étudié que celui du bien.

A sa décharge, votre interlocuteur aura été bien plus formé sur les produits qu’il doit vous vendre (ce n’est pas sans importance dans la négociation) sur la mesure des risques que sur l’immobilier locatif. Plusieurs conseillers m’ont avoué ne rien y connaitre ou pas grand chose…

Pour faire baisser le prix l’argument "mon banquier me prête jusqu’à XX" me semble plus prometteur que celui du rendement. Surtout que si vous recherchez un bon rendement, celui-ci sera supérieur à l’attente générale et l’argument se retournera contre vous…

@Matinvest, chez quelle banque ?

J’imagine aussi que lorsque de précédents investissements  ont fait l’objet d’apports et qu’il sont en outre partiellement remboursés,il constituent des garanties  assez solides(en plus de prouver le serieux de l’investisseur).

Les banque n’auraient-elles pas interet à exiger le nantissement d’un somme permettant de faire face aux éventuels problèmes?

Pour une entreprise,autofinancer revient à réduire la trésorerie,le fond de roulement.C’est malsain,je trouve.Il vaut mieux avoir des "dettes" à long terme et une trésorerie saine que de se mettre en situation délicate par l’autofinancement.

DDtee a écrit :

Si le nantissement est rassurant pour le banquier, cela peut signifier du cash bloqué et placé à des taux faibles/beaucoup de frais. C’est le sens des propositions que l’on m’a formulés, il y a sans doute moyen de faire mieux (nantir par exemple une assurance vie d’une banque en ligne performante)

Aucun problème pour l’assurance-vie, on me l’a proposé plusieurs fois. On vous prête 100 % de l’encours du fonds en €. J’ai eu une proposition similaire avec le nantissement d’un portefeuille d’obligations. La condition était que celui-ci devait toujours valoir plus de 120 % de l’encours du prêt.

L’inconvénient c’est que les contrats d’AV distribués par les banques de réseau ne sont pas les meilleurs. Mais vous pouvez vous en passer : à un moment Boursorama faisait la promotion de "l’avance sur titres" : un prêt à taux fixe (2,25 %) en échange d’un nantissement. Le contrat d’AV Boursorama Vie était éligible en tant que garantie.

J’ai eu une proposition à 50%, je crains que 10% soit peu !

Pour avoir emprunté très récemment, il m’a été indiqué que les banques ne le font plus par principe sauf exception (il y a toujours des exceptions). C’est une banque avec laquelle j’avais emprunté à 110% il y a 3 ans pour un investissement locatif.

Je comprends que vous envisageriez de faire de la courte durée de type airbnb. Je pense que vu le contexte, les banques sont d’autant plus frileuses car le touristique et les airbnb vides qui sont obligés de se rabattra à perte sur la location longue durée sont un peu légion.

Et le fait que vous envisagez de faire des travaux est un facteur de risque supplémentaire pour la banque.

Après tout dépend de votre dossier. C’est quel montant que vous souhaitez emprunter ? Pour une petite somme (jusqu’à 60-80 K euros) c’est peut-être plus envisageable.

Lyric a écrit :

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

Bonsoir,

Tout dépend de votre situation : rémunération, situation professionnelle, fonctionnement de votre compte, épargne, garantie (nantissement d’un contrat d’assurance vie?), patrimoine.

Par ailleurs, cela dépend de votre endettement brut avant et après l’opération?

Cordialement

Lyric, le 22/12/2020 a écrit :

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

Bonjour,
La mienne :-). Le nom de la banque ne vous donnera pas grand chose (C.A.) , c’est avant tout je pense une histoire de relation/confiance/historique avec votre conseiller.

Je pense que c’est plus dur de démarcher des banques qui ne vous connaissent pas avec ce contexte. Mettez toute l’énergie sur votre banque historique , si vous y êtes depuis longtemps avec un bon historique vous devez pouvoir avancer.
Personnellement je joue le jeu. je leur prends la PNO, l’assurance santé. Ouvert PEL, livrets enfants etc (si cela peux débloquer des primes à mon conseiller..).  La PNO est au prix des autres devis que j’ai eu sur internet. La seule chose qui me coûte c’est l’assurance santé, mais je considère que c’est gagnant/gagnant. Et le jour ou ma banque ne me financera plus, j’ai la possibilité de changer d’assurance.

Bonjour,

J’ai eu un financement des frais mais ma banque m’a indiqué que c’était la dernière fois. Auparavant, cela ne posait pas de problème. Désormais avec les recommandations, cela vous fait rentrer dans le 20% d’exception.

Ma banque me demandera à l’avenir de financer les frais de notaire soit environ 8%, éventuellement les frais d’agence (6% environ). Si vous passer de PAP, vous pouvez donc avoir un apport qui reste assez faible.

Bonjour Lyric,
Votre présentation est particulièrement indigente : on ne sait rien de vous ni de ce qui peut faciliter ou non vos prétentions dans vos négociations.
Vous l’avez certainement compris, c’est aujourd’hui votre profil plus que les qualités de votre projet qui vont ou pas convaincre une banque.
Les calculs se font sur la base de taux d’endettement, reste à vivre, profil risque particulier (emploi, propriétaire ou non, célibataire ou non, revenus "sûrs" ou non, niveau de revenus).