SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

Canyonneur75 a écrit :

Le nombre de part au 31/12/20 (332002) est égal à celui du 30/06/20, signe d’un marché bloqué.

Fin novembre, il y avait un peu plus de 6 000 parts de la SCPI en vente en attente de compensation (soit près de 2% des parts), sachant que cela a pu augmenter depuis.

La communication peu transparente d’AESTIAM n’est pas étrangère à cette hémorragie, même si la spécificité d’un de ses principaux locataires et la concentration excessive du risque client ont sans doute aussi joué.

La baisse du prix de la part, associée à la mauvaise performance de la SCPI en 2020 (absolue ou par rapport à ATREAM Hôtels) risque de plomber durablement la collecte de la SCPI. Elle ne pourra donc pas saisir les opportunités d’investissement qui naîtront de la crise sanitaire.

Pour les actionnaires actuels, je ne vois pas grand chose d’autre à faire qu’espérer que l’activité des groupes Chateauform et Nehô se rétablira au deuxième semestre et qu’aucun ne mettra la clé sous la porte.

Vous avez raté la lecture du bulletin…

WhiteTiger, le 25/01/2021 a écrit :

Donc souscription de 33010 parts pour 2912 retraits, difficile d’imaginer que les retraits sur l’année représentant moins de 10% des parts souscrites puissent être bloquée, sachant que le prix est fixe.

Je ne vois pas où vous voulez en venir, il y a eu 2912 retraits compensés par des souscriptions, les autres souscriptions augmentant le capital de la société au S1 mais les autres retraits s’accumulant au S2.

WhiteTiger, le 25/01/2021 a écrit :

Total 2ieme semestre:
…
Part en attente de retrait = ?

La réponse en image :


Le marché des parts est bien bloqué, ce autour du milieu du 3ème trimestre, peut-être un gros porteur souhaitant sortir. Au 4ème trimestre peu de retraits mais devant patienter la vente des parts du trimestre précédent.
Le bulletin me parait clair.
On va voir là la perversion des SCPI à capital variable : à chaque souscription on augmente le capital de la SCPI pour acheter des immeubles, dès que le nombre de ventes dépasse le nombre d’achats de parts, blocage, en attendant mieux, il faut donc éteindre l’incendie, abaisser le délai de jouissance, baisser le prix de part, créer un fonds de remboursement, attendre que ça veuille bien se résorber par magie …

Pour le coup je trouve le bulletin clair, ne passant rien sous silence.
A noter le dividende 2020 atteignant 3,78€ soit un maigre 1,51%.
Abaisser le prix de part fait aussi monter le pourcentage de distribution, qui tombe à 1,43% sur la base de 265€ qui n’est plus d’actualité à ce jour.
Le TOF fait peur à voir …

Bulletin S2 a écrit :

Néanmoins, tout comme cette industrie qui avait jusqu’à maintenant montré une résilience importante, Aestiam Cap’Hébergimmo offre une vraie capacité de rebond, d’une part parce
que de nombreuses opportunités d’investissement intéressantes se présentent aujourd’hui à nous, mais également parce qu’on peut compter sur un phénomène de « revenge tourism », le sevrage forcé de déplacements pouvant conduire, par effet de compensation, à une reprise plus forte, ainsi que sur une demande en hausse de séminaires pour des entreprises qui devront recréer le climat nécessaire à une remotivation de leurs collaborateurs.

Il faut le souhaiter, rien de garantit cela et surtout … quand ?

WhiteTiger a écrit :

Si les ventes de part portent sur quelques centaines de parts, cela peut s’absorber facilement avec la tréso (RAN).

Etes-vous sérieux en écrivant ceci ? Pensez-vous qu’une SCPI peut racheter ses propres parts ?
De plus trésorerie et RAN sont 2 notions bien différentes, merci de ne pas les mélanger, on en a parlé souvent.

Ni l’article 9 ni l’article 10 des statuts n’indiquent que des demandes de vente de parts pourraient "s’absorber facilement avec la tréso (RAN)"…
En l’absence d’acheteurs de parts, avec des vendeurs tentant en vain de céder plus de 10% des parts depuis 12 mois, ils prévoient l’obligation d’inscription en AG d’une résolution créant un fond de remboursement (que l’AG peut accepter ou pas). C’est tout autre chose.

Statuts de AESTIAM CAP’HEBERGIMMO a écrit :

ARTICLE 9 - RETRAIT DES ASSOCIÉS
Conformément aux dispositions régissant les Sociétés à capital variable, tout associé a le droit de se retirer de la Société, partiellement ou en totalité, dans la limite des clauses de variabilité fixées à l’article 7 des présents statuts.

Les demandes de retrait sont adressées à la Société de Gestion par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Elles sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription et dans la limite où la clause de variabilité le permet.

Les parts remboursées sont annulées.

Le règlement des associés qui se retirent a lieu sans autre délai que le délai administratif normal de régularisation.

L’associé qui se retire perd la jouissance de ses parts au dernier jour du mois de l’inscription de son retrait sur le registre des transferts.

L’inscription de la transaction sur le registre des transferts est alors réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du Code Civil et devient, dès cet instant, opposable à la société et aux tiers.
1- Il existe des demandes de souscriptions pour un montant équivalent ou supérieur :
- remboursement sur la base du prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription versée à la Société de Gestion de 8% TTI (commission exonérée de TVA conformément à l’article 261-C-1°-e du Code Général des Impôt) et 0,50%HT à majorer du taux de TVA en vigueur. Un droit fixe de 100€HT à majorer du taux de TVA en vigueur est prélevé par la Société de Gestion quel que soit le nombre de parts remboursées.
2- Il n’y a pas de demandes de souscriptions :
- La valeur de remboursement ne pourra être supérieure à la valeur de réalisation en vigueur ni inférieure à celle-ci diminuée de 10%, sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.
- S’il n’existe pas de fonds de remboursement et lorsque la Société de Gestion constate que les demandes de retrait inscrites depuis plus de douze mois sur le registre mentionné au I de l’article L214-93 du Code Monétaire et Financier représentent au moins 10% des parts émises par la société, elle en informe sans délai l’Autorité des Marchés Financiers.

Dans les deux mois à compter de cette information, la Société de Gestion convoque une Assemblée Générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. Notamment, l’inscription sur un registre des ordres d’achat et de vente, dans les conditions ci-après définies au paragraphe 4 du présent chapitre constituerait une mesure appropriée et emporterait la suspension des demandes de retrait. De telles cessions sont réputées conformes à l’article L214-114 du Code Monétaire et Financier.

En application de l’article 422-219 du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, en cas de baisse du prix de retrait, la Société de Gestion informe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les associés ayant demandé leur retrait, au plus tard la veille de la date d’effet. En l’absence de réaction de la part des associés dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix. Cette information est contenue dans la lettre de notification.

ARTICLE 10 - FONDS DE REMBOURSEMENT
Afin de pouvoir satisfaire les demandes de retrait dans le cas ou il n’existe pas de demandes de souscriptions, l’Assemblée Générale des associés pourra décider la création et la dotation d’un fonds de remboursement destiné à contribuer à la fluidité du marché des parts.

Les sommes allouées à ce fonds proviendront soit du produit de cessions d’éléments du patrimoine locatif, soit de bénéfices affectés lors de l’approbation de comptes annuels.

Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. La reprise des sommes disponibles sur ce fonds de remboursement doit être autorisée par décision d’une Assemblée Générale des associés, après rapport motivé de la Société de Gestion et information préalable de l’Autorité des Marchés Financiers.

Bonjour,

Dividende de Atream Hôtel pour le T4 : 5,4002€ à comparer au prévisionnel de 10€ annoncé dans le bulletin du T3.

On va donc vers un rendement 2020 de 2,289%

Il n’y a plus qu’à espérer que les réseaux de distributions soient fort pour collecter et permettrent à la SCPI de saisir des opportunités.

2 acquisitions en France également

Atream a écrit :

Acquisition de deux nouveaux actifs sur la période,
une résidence de tourisme Néméa située à Levallois-Perret pour un
volume d’investissement de 14,2 millions d’euros AEM et un village
vacances Belambra situé à l’Isle-sur-la-Sorgue pour un volume d’investissement de 15,6 millions d’euros AEM.

Ce qui porte la part de la France dans le capital de 6 à 19%, avec les acquisitions futures la part française va encore croître en 2021.

Taux d’endettement, 28.9% (T3) -> 30.6% (T4)

J’apprécie la transparence du bulletin et le niveau d’informations partagé, tout particulièrement venant d’une SCPI en difficulté.

A noter aussi que sur le T4 la collecte reste nette de 707 200€, le marché des parts n’est pas (encore ?) bloqué pour l’instant.

Asn540 vous avez parfaitement bien calculé la baisse.

Dans mon commentaire je n’ai mis que la conclusion, je vous copie colle ici le paragraphe entier.

ATREAM a écrit :

L’expert immobilier a valorisé le patrimoine en tenant compte de la situation économique et des aménagements
de loyer accordés aux locataires. La valeur du patrimoine immobilier détenu et contrôlé par
la SCPI est en recul de -5,9% à périmètre constant par rapport à sa valeur au 31 décembre 2019. Après prise en compte de la valeur estimée du patrimoine détenu via la
participation Center Parcs De Eemhof, la valeur du patrimoine immobilier totale est en recul de -3,6% à périmètre constant par rapport à sa valeur au 31 décembre 2019.
Sur la base de la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI au 31 décembre 2020, la Société de Gestion n’anticipe pas de révision du prix de la part Atream Hôtels.

Enfin 100% d’accord avec vous pour la fusion, je voterai également contre, sauf à ce qu’Atream Hôtel paye très bas cette fusion.

InvestisseurInquiet a écrit :

…

J’aurais du ajouter l’adjectif "relatif"

A titre  d’exemple Le taux de recouvrement est littéralement absent dans la plupart des bulletins SCPI que je consulte généralement (une petite dizaine)

Et pendant ce temps-là :

La nouvelle éco : A Saint-Lary, Pierre & Vacances rouvre sa résidence même sans remontées mécaniques

Sinon je pense que l’impact sera moindre que ce que vous calculez comparé à 2020 car P&V n’a déjà pas payé une bonne partie ses loyers en 2020 !
Et je doute qu’Atream fasse partie de ceux-là : Résidences de tourisme : des centaines de propriétaires assignent Pierre & Vacances au tribunal pour récupérer leurs loyers, Actualité - Investir-Les Echos Bourse
Mais comme c’est le blackout total de la part d’Atream sur ce qu’ils ont déjà abandonné, difficile de savoir

Bulletin T1 2021 disponible

Atream Hotels a écrit :

Au titre du 1er trimestre 2021, le pourcentage de recouvrement des loyers atteint 73 % (post-accords Covid) pour un taux d’occupation financier de 81 % (post-accords Covid) sur la même période.
Parallèlement, la recherche d’investissements s’est poursuivie et une promesse a été signée après le 31 mars 2021 pour l’acquisition d’un hôtel 3* d’environ 100 chambres dans la région d’Amsterdam qui s’accompagnera par la mise en place d’un bail long-terme auprès d’un groupe hôtelier international.
Le montant brut d’acompte distribué au titre du 1er trimestre 2021 atteint 5,01 € par part, soit un DVM annuel équivalent de 2,00 % et un niveau en léger recul par rapport au 4ème trimestre 2021. En raison
des incertitudes liées au recouvrement des loyers sur le 2ème trimestre 2021, cette distribution permet de constituer des réserves pour 216 k€ portant les réserves totales à 810 k€, soit 53 jours de résultat trimestriel du 1er trimestre 2021.

Constitution de réserves alors que le TDVM est au plus bas donc.

Confirmation de la baisse de valeur de reconstitution à 1006,95 (-5%)

Capitalisation : 223.63M (+0.190M)
TOP : 100%
TOF : 81% (-3%)
Taux d’endettement : 28.72% (-1.88 ou +0.27) (différence sur le taux d’endettement au 31/12 2020 sans doute du à la différence de valorisation du patrimoine)

Atream Hotels a écrit :

Activité sociale future :
11 mai 2021 : le Conseil de Surveillance se réunira pour approuver le traité de fusion prévue entre la SCPI Atream Hôtels et la SCPI Pierre Altitude
Le projet de fusion de la SCPI Pierre Altitude (entité absorbée) et la SCPI Atream Hôtels (entité absorbante) sera proposé au vote de l’Assemblée Générale de la Société le 22 juin 2021.
Sous réserve de son approbation, cette fusion serait réalisée avant la fin du premier semestre 2021 avec un effet rétroactif au 1er janvier 2021.
Un dossier de présentation de cette fusion sera communiqué aux associés tout début juin 2021. Il détaillera le calcul de la parité et les impacts de cette opération pour les associés des deux SCPI

Acquisition

Atream Hotels a écrit :

’acquisition des murs d’un hôtel économique de près de 100 chambres situé
proche d’Amsterdam, aux Pays-Bas, pour un montant acte en main (AEM) de 11,2 M€. L’actif sera pris à bail pour une durée ferme de 20 ans par le groupe B&B Hotels, actuel preneur de l’actif détenu par la SCPI à Stuttgart en Allemagne.
[…]
La signature définitive et l’entrée en jouissance des loyers devraient être effectives à la fin du 2ème trimestre 2021

Initiation de démarches pour obtenir le label ISR cette année.




*Image légèrement éditée pour que les codes couleurs correspondent entre les deux diagrammes

Il y a fort à parier que comme souvent les dés soient pipés en avance et les actionnaires n’aient pas vraiment leur mot à dire dans cette affaire, les rapports d’Atream ne détaillent pas qui sont les associés et leur importance mais fin 2019 on pouvait déduire que ~7% était détenu par BPCE Vie et 7% par les Caisse d’Epargne Hauts de France & Normandie (P84)

Mais oui le point soulevé est correct.

En effet,

Immorente a été transparent sur ce point (Page 15), avec 33.4% de la SCPI détenu par des compagnies d’assurance (en augmentation de 1.2%), en d’autres termes presque 60% de sa collecte 2020 est venu des contrats assurance vie.
Et on parle d’une "vieille SCPI" sans doute bien vendue par les CGP en dehors de ce cadre, Atream est pratiquement née avec les assurances vie et il y a fort à parier que la part des assurances est plus importante pour celle-ci.