Sr46 [Loire] : étude de cas immobilier (achat d'une résidence principale pour découpage)

Déjà une première remarque : vous arrivez sur un forum assez spécifique, vous validez la charte, vous faites une pseudo présentation (qui ne présente rien de vous, elle pourrait être la présentation de 90% des membres).
Maintenant, vous posez une question technique au lieu de la poser à votre notaire.

Déjà quelques remarques : pourquoi une SCI ?
Est ce dans une option successorale ?
Vous rachetez les parts via emprunt ?
Avez vous pensé à bien faire estimer la SCI (risque de requalification en donation déguisé si mal estimé).

Ensuite, pour le 1, pourquoi pas.
Pour le 2, est ce possible ?
Les PLU peuvent être limitant (genre celui de mon bled qui par exemple empêchent les construction en 2nd plan, et bloque beaucoup de zone en zone verte, jardin, vergers, etc)
Le point 3, la vente d’un terrain permet de construire une habitation de A à Z ?
Point 4 : si plus value, pour moi, vous valider la donation déguisé, car plus value en 2 ans, avec diminution du terrain, c’est que le prix initial a été modifié justement pour faire une pseudo donation.

J’y vois aussi un autre problème : acheter pour revendre, ça me fait penser à un marchand de bien.
D’ailleurs, vous ne parlez d’aucune valeur de bien, ça aide pas des masses pour voir le risque!

Bref, sur le papier, c’est joli.
Mais il faudrait faire valider le sujet par un notaire voir même plutôt un avocat fiscaliste qui s’engagerait sur ce dossier.
Et non par des membres d’un forum qui en auront pas grand chose à faire de vos déboires futurs avec le fisc!

C’est déjà plus compréhensible.

Déjà un 1er point : si le terrain est non constructible, pourquoi ?
Je demande, car ces dernières années, les règles de constructibilité se sont durcis.
Déjà parce qu’il y a eut pas mal d’abus, entre autres sur les zones inondables (mais pas que)
Et ensuite, car la loi ALUR vise à limiter l’étalement urbain, donc un terrain non constructible en milieu de bled ou à 3km de l’habitation la plus proche, c’est pas pareil.

A prendre en compte dans votre calcul.

Ensuite je ne suis pas un pro de la SCI.
Mais je vous invite sérieusement à prendre RDV avec un notaire, quitte à payer 2 ou 3h d’émolument.
Car la question est assez complexe.

D’ailleurs en question qui me vient : si vous restez en SCi et que vous vendez un terrain, il faudra le sortir de la SCI, avez vous calculez les frais liés à cette sortie ?
Que souhaitez vous faire après de votre RP ?
Vous parlez de quelques années, donc c’est déjà acté que vous rachetez le bien juste pour une poignée d’année ?
Si vous vous établissez dans ce bien et souhaitez le transmettre, pourquoi ne pas garder la SCI et donner des parts à vos enfants ?

Bref, pour vous répondre, il faut :
- savoir ce que vous envisager de ce bien
- bien connaitre les règles liés au SCI.

Et sur ces 2 points, je ne suis pas compétent!

Tout d’abord, merci pour vos 2 réponses.

Je vais essayer de répondre à tous les points soulevés :
- Je souhaite garder ma RP quelques années, le temps de faire les démarches pour réviser le PLU.
  Si révision acceptée pour rendre constructible cette parcelle, le projet est d’y réaliser une construction neuve pour ma nouvelle RP.
- Après avoir sollicité le service urbanisme de ma ville, il m’a été expliqué que la "politique actuelle" en matière d’urbanisme est de limiter l’étalement urbain. Ce que je peux comprendre mais dans ce cas cela est incohérent pour les raisons suivantes :
     - La parcelle mesure 4000m2 dont 1000m2 sont déjà bétonnés car un terrain de tennis y est construit.
     - La propriété est entourée d’autres maisons dont les terrains sont 100% constructibles.
     - La parcelle est totalement plane est se prête parfaitement à la construction d’une nouvelle maison.
     - Toutes les communes environnantes construisent régulièrement de nouvelles habitations car la zone est relativement tendue.
  Effectivement la probabilité que la révision du PLU soit acceptée est faible mais je suis déterminé pour faire bouger les choses.
- La maison a été construite légalement il y a plus de 30 ans. Le terrain est passé non constructible par la suite (mais pas les terrains des maisons environnantes…).
- Je ne souhaite pas à moyen terme transmettre ma RP car mon fils est encore très (très) jeune.
- L’autre associé serait ma femme.
- Si achat en SCI, elle serait à l’impôt sur les revenus et donc (sauf erreur de ma part), il n’y aurait pas de frais liés à une sortie de la SCI.
- J’ai bien conscience que la SCI engendre des frais annuels.
  Ce que je souhaite savoir est si cette contrainte est gommée par d’autres avantages (frais notaire réduit ? achats des parts "décotées ? autres avantages ? inconvénients ?)
- Mon père a déjà réalisé une donation à mon profit il y a moins de 15 ans en utilisant la totalité de l’abattement disponible.

A ce stade, grâce à vos retours, il semble que l’achat en nom propre soit plus pertinent dans mon cas.

NB : c’est toujours sympa d’avoir un "merci" qui plus est de B2K qui est de plus en plus pointu dans les divers domaines concernant l’immobilier physique.
D’ailleurs avec un tel post, je n’attends pas particulièrement de retours du demandeur : nous allons lui éviter de rêver inutilement - voir lui permettre de peaufiner ses projets, de les adapter plus vite à la réalité réglementaire ce qui sera quand même très long - au pire il est contrarié et par un biais comportemental classique il personnalisera cette contrariété sur le dos du porteur de mauvaises nouvelles (c’est mon coté Calimero qui s’exprime ).

Donc pour enrichir et poursuivre la réflexion :

- 40 000 € coût moyen, en forte hausse car l’évaluation environnementale est désormais quasi systématique, suivant l’ancienneté du document et la pré existence d’un document grenelle ou non cela peut varier (à la baisse) ;
- attention à ne pas confondre (erreur classique) les procédures de Révision et de Modification du PLU/ih. On Révise lorsque l’on change la feuille de route validée par enquête publique et/ou lorsque l’on passe du A, N en U et inversement (il y a d’autres cas, mais ils sont plus rares et moins intéressant à évoquer sur un forum d’investisseurs). On modifie lorsque l’on adapte à la marge le document ; par exemple pour préciser le règlement écrit (implantations très souvent).
Donc dans le cas présent bien que l’évolution du document puisse sembler anecdotique => Révision ; en revanche si une implantation de maison en retrait de limite séparative était impossible, une Modification pourrait passer : on ferait de l’intérêt particuliers mais en évitant de le dire, les services de l’Etat laissent parfois passer ou sont "bon public" si les élus, le bureau d’étude, ont su les associer (car oui il y a  des négociations, bien que ce soit impossible par définition !). Coût d’une telle Modif’ environ 1500€ en régie. NB : je ne distingue pas Modif et Modif Simplifiée, faisons simple et graduel .

Me voilà rassurè pour vous ; si vous vous inscrivez dans un temps long, commencez le plus tôt possible à vous manifester auprès des élus en mettant en avant une volonté ’de circonstance) pour sortir au final un projet cohérent  avec le futur document et les besoins de la population.
Profitez bien en attendant.