Diviser une maison et création de parkings ?

Bonjour,

la possibilité d’une taxe parking peut être un frein, encore qu’il me semble qu’elle n’existe plus (renseignements écrits à prendre auprès de la Mairie).

Pensez aux comptages individuels.

Enfin, la copro, c’est dans l’idée de revendre. Si vous êtes seul proprio, pas de copro (CQFD).

Cordialement.

Pour répondre à vos questions, je veux diviser pour pouvoir revendre lot par lot d’où la question du coût du réglement de copropriété.

Le PLU ’local’ (pas sur Lille Intra-muros) ne pose problème que pour les parkings a priori mais dans le cas présent c’est possible.

Pas de taille de logement imposé dans cette ville.

Votre retour @fredv est intéressant, ce tarif me semble cependant assez prohibitif.
J’ai un exemple à 2k€ pour 4 appartements + 6 caves.

Bonjour à tous,

je souhaiterais avoir l’avis de personnes s’y connaissant en urbanisme car je souhaiterais diviser une maison en  appartements.

La Mairie me dit que je dois créer pour cela des places de parking dans un rayon de 200 mètres (ce qui est absolument impossible).

Quand je  regarde le plan local d’urbanisme de ma commune, la seule chose qui est évoquée, c’est:

" article 15 : obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques dans des parkings de surface ou des garages.

Pour les constructions à usage d’habitation, il est fixé:

- 1 place de stationnement par surface de plancher créée inférieure à 50 m² .
- 2 places de stationnement pour une surface de plancher créée comprise entre 50 m² et 100 m²

- 1 place de stationnement( article L.123-1-13 du Code de l’urbanisme) par logement locatif financé à l’aide d’un prêt aidé de l’État quelle que soit la surface de plancher."

La chose étant que pour moi, je ne construis pas. Je me contente de diviser une maison existante en 3    fois 60 m².

Le service de l’urbanisme ne répond jamais par écrit à mes mails. Lorsque je vais les voir , ils dévient en me parlant de problèmes qu’ils ont eu avec des personnes faisant de l’aménagement de combles….ce qui n’est pas du tout mon cas.

Qu’en pensez-vous? Dois-je vraiment créer des places de parking? ou cherchent-ils juste à pousser à  la création de places de parking?

Merci par avance de votre aide

Le Placo… c’est justement bien ce qui se passe à Paris et à Lyon avec le développement à  outrance de la colocation.

Dans mon cas, le plan local d’urbanisme parle de "création de surface de plancher"et là, je n’en crée pas puisqu’elle existe déjà…ça ne me semble pas très clair.

Et si la maison est ma résidence principale et que je sous loue des parties style airbn, j’échappe à la règle?

Bonjour,
  j’ai une question relative à ce fil de discussion.
J’ai aussi l’intention de diviser une maison en plusieurs appartements (3 appartements).
La maison actuelle fait 200m2 et dispose "théoriquement" d’un garage qui a été muré et accessible par une porte par les anciens propriétaires (je pense dans l’idée d’agrandir l’habitat mais utilisé comme box de stockage). 
Sur le descriptif de l’état des lieux fournit par l’agent immobilier : le local est toujours désigné "parking".

Je me suis renseigné au bureau de l’urbanisme et il m’a été indiqué que je devais créer un emplacement de stationnement par habitation donc dans mon cas on me demande de créer 3 parkings pour les 3 appartements…
Ce qui ne faisait pas partie de mes plans initiaux mais je vais néanmoins étudier si le bien reste rentable en séparant les baux de location des garages et en ajoutant une clause suspensive sur la demande de travaux.

  J’aurais pensé que puisqu’il est déjà censé y avoir un parking et un logement et que donc en créant 2 nouveaux logements je dois créer 2 nouveaux garages… Enfin c’est ainsi que je voudrais lancer mon projet en effectuant une demande de travaux pour création de 2 logements avec parkings.
  De plus on m’a fourni un extrait du PLU qui ne me semble pas indiqué la même chose que ce qui m’a été dit :
 


Il est indiqué "en cas de changement de destination en habitation" : dans mon cas je ne pense pas changer la destination des biens : ils sont et restent en "habitation", non ?
Qu’en pensez vous et comment géreriez vous ce cas ?
Est-ce qu’il faut faire une offre d’achat + acte incluant une condition a la possibilité de diviser les lieux en appartements ?
Ou dois je conclure que c’est une volonté de la ville d’empêcher les nombreuses divisions qui se sont faites dernièrement mais garder quand même ma clause suspensive sur l’offre d’achat + acte?

Dernière modification par immophile (12/03/2021 19h07)

Je suis d’accord avec la lecture du règlement fait par Orhoas. Il faut retourner voir le service instructeur. Pour le changement de destination, renvoyez les vers le code et rien que le code : Article R151-27 - Code de l’urbanisme - Légifrance Vos biens sont en habitation, même si c’est un garage qui est également concerné entre autre, cela reste une annexe…A l’habitation.
J’ai effectivement le sentiment qu’il nous manque des éléments pour comprendre le blocage ; autrement ils sont archi nuls.

Le problème du stationnement dans une ville où les rues sont étroites et où le stationnement manque est tout à fait compréhensible. Mais cela ne remplace en rien le PLU et même l’adjoint au maire doit s’y plier.

Or, dans votre cas le PLU est clair : "il n’est pas imposé de créer des aires de stationnement".
Hormis pour les deux exceptions suivantes :
- si un stationnement est supprimé, il doit être restitué.
- en cas de changement de destination d’un local, en vue de créer un logement.
Vous ne rentrez dans aucune de ces exceptions.

Pour vous y obliger la ville devrait modifier son PLU, ce qui doit se faire selon une procédure bien définie et ce qui prend un certain temps. Et encore, vous pourriez vous "couvrir" contre cette modification en faisant une demande de certificat d’urbanisme d’information auprès de votre mairie.
Le grand intérêt du CU est de geler les règles d’urbanisme applicables. C’est valable pendant 18 mois. Donc en cas de modification du PLU avec des règles plus contraignantes, vous pourriez faire appliquer l’ancien PLU.
En général, la demande de CU est faite par le notaire au moment de la vente, mais rien ne vous empêche d’en faire une de votre côté.

Ceci dit, même si les règles semblent être avec vous, je dirais que la partie n’est pas encore gagnée.
La mairie pourrait coûte que coûte s’opposer à vos travaux (refus du PC ou opposition à la DP) en toute illégalité, en pariant sur le fait que vous ne saisiriez pas le tribunal administratif, ou sur le fait qu’une procédure judiciaire est toujours longue et coûteuse.

Donc de la même manière qu’ils cherchent à vous décourager aujourd’hui, ils pourraient chercher à vous décourager par la suite, même si je pense que ce genre de pratique reste très exceptionnel.

Dans la très grande majorité des cas le PLU est consultable sur le site Internet de la ville, même s’il est incomplet le chapitre stationnement est en lecture systématique

Pascal

PS il serait étonnant que l’on puissent construire/agrandir/créer  sans place de parking supplémentaire.

immophile a écrit :

Oui le garage a été muré par les propriétaires et probablement sans faire de déclaration de travaux (peut être puis-je me renseigner au service de l’urbanisme pour en être sûr?).
Donc j’imagine que si je voulais jouer "au con" je pourrais, si une déclaration de travaux avait été déposée, partir du principe qu’il n’y avait pas lors de l’achat de stationnement existant…

Un simple coup de téléphone au service instructeur vous permettra de savoir si une demande de travaux a été faite et si cette demande a été autorisée, pour la suppression du garage.

Soit la demande de travaux a été autorisée. Dans ce cas, pour être conforme au PLU, le projet doit prévoir la restitution de la place de stationnement ailleurs sur le terrain (le PLU ne prévoit pas de disposition pour que cette place soit créée sur un autre terrain à proximité). Donc si le projet a été accepté, c’est qu’une place de stationnement a été restituée sur le terrain. Partir du principe qu’il n’y a pas de place au moment de l’achat, pour vous dédouaner de créer cette place, ne sera pas recevable.
Si vous achetez une maison de ville collée à la rue, vous pouvez en déduire qu’il n’y a pas eu d’autorisation.

Soit la demande de travaux n’a pas été faite ou a été refusée. La place de stationnement doit donc être considérée comme existante et le propriétaire actuel est passible de poursuites pénales. En effet, la modification de façade est soumise à autorisation. Vous-même pourriez faire l’objet de ces poursuites si vous achetiez en l’état, sans régularisation auprès du service urbanisme.
Pour votre information, la commune dispose de 6 ans, à partir de la fin des travaux, pour vous dresser procès-verbal. Si tel n’était pas le cas, cela ne vous permettrait toujours pas de déclarer ces travaux comme "existants" dans le cadre d’un nouveau projet. En effet, c’est seulement après 10 ans, à partir de la fin des travaux, que des travaux réalisés sans autorisation peuvent être indiqués comme "existants", dans une nouvelle demande de travaux.
Dans ce cas, s’il n’y a pas la possibilité de restituer cette place de stationnement ailleurs sur le terrain, je vous conseillerai plutôt de remettre en état les travaux réalisés par l’actuel propriétaire, c’est-à-dire de rendre accessible le garage.

immophile a écrit :

J’ai posé la question pour les places en extérieur : on m’a indiqué qu’il n’était pas possible de trop encombrer les rues de la ville et que les places de stationnement restaient limitées et qu’elles devraient être juste face à la maison (pour info la place de la mairie avec parking publique se trouve à 100 mètres de la maison).
L’article 12 est effectivement succinct mais je me rendrais en mairie pour qu’on me montre les articles précis.

Par extérieur, j’entendais en extérieur sur votre terrain. Un projet ne s’instruit que sur votre terrain. Les places de stationnement dans la rue ou sur le parking de la mairie sont publiques et sont donc totalement indépendantes de votre projet. Le fait qu’un parking public soit proche n’y changera rien, vous devrez prévoir une place de stationnement sur votre terrain, en garage ou en extérieur.

Je vous remercie de vos différentes observations mais j’avoue que je suis un peu confus sur la marche à suivre finalement. Je réalise que je n’avais pas assez donné d’informations dans mon descriptif initial :
- le projet est effectivement un projet de division de maison de ville (petite ville) collée à la rue
- je vais me renseigner mais les travaux visant a murer le garage existant doivent dater de guère plus de 2 ans et je pense effectué sans demande de permis (cela reste à confirmer)

Partant de là, si je comprends bien , si je ne veux pas de problèmes :
- je dois régulariser la situation du garage actuel et demander à le remettre tel qu’à l’origine
- il faut que je me renseigne sur le bon article du plu explicitant la demande de mise en place de parking par logement
- si le plu est explicite sur ce point : je dois créer un garage par logement nouveau issu de ma division
- si le plu est trop ancien et ne comporte comme dans l’extrait aucun renseignement j’ai 2 choix :
   * partir du principe que la mairie exigera un garage par nouvel appartement ce qui bien sûr  a un impact non négligeable sur la rentabilité de mon projet.
   * ou leur démontrer que le PLU actuel n’est pas adapté à leur demande : mais si effectivement ils ont toujours le dernier mot pour mes demandes de division en appartement je n’irais pas plus loin…

Bref, j’étais assez optimiste mais je commence à me dire que le projet ne sera finalement pas viable à cause de cette (re-)création de garages….