SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

bet, le 09/04/2021 a écrit :

Interposer une société à l’IS créée uniquement pour alléger une imposition en utilisant l’amortissement est un abus de droit.

Je ne suis pas d’accord avec ça (et l’exemple donné ne dit pas ça comme l’a relevé GoodbyLenine)

L’abus de droit suppose la recherche d’un objectif exclusivement ou principalement fiscal et soit une intention frauduleuse soit une application des textes dans un objectif allant à l’encontre de la volonté du législateur, soit encore un montage fictif.

La recherche du système fiscal le plus avantageux n’est pas en soit constitutif d’un abus de droit à partir du moment où le système ou le montage adopté trouve une justification économique et/patrimoniale.

En l’occurrence, il s’agit ici de la constitution d’une société patrimoniale… Et il n’y a pas vraiment d’avantage fiscal par rapport à une détention en direct si l’associé récupère le résultat en rémunération/dividendes.

Bonjour à tous,

Ceci est mon premier poste sur le forum et je viens de m’inscrire.
Je n’ai pas de réponses à apporter au sujet. En revanche, la question du coût de m’EC présente un intérêt pour les personnes qui, comme moi, cherchent à mieux appréhender les coûts fixes associés à la création d’une société SC à l’IS afin de déterminer l’investissement initial minimal pour que cela soit rentable pour démarrer (et expérimenter avant d’y jeter toutes mes économies). Mon projet portera également sur des achats de SCPI (usufruit à priori)

En parcourant ce forum, je ne suis pas encore tombé sur une suggestion concrète d’EC (notamment
en version 2.0). Je n’en suis pas encore là, mais j’avoue ne pas savoir à quelle porte taper si je venais à concrétiser la création de la société. N’hésitez pas à m’orienter vers le bon topic où cela aurait été déjà couvert.

Bonjour,

Très intéressant cet échange sur les EC et le prix associé. Pour ma SCI IS je vais normalement payer le premier bilan 600€ HT. Honnêtement, je plain l’expert comptable et ses collaborateurs pour cette première année. Avec la mise en place de la société j’ai peur que leur taux horaire ne soit pas très élevé pour la première année.

Je vais héberger des SCPI en plus à partir de cette année. J’espère juste que le comptable aura les compétences nécessaires pour les gérer vite et bien.

Je trouve que la question de maxicool sur le choix d’un EC spécialisé en SCPI a du sens et que c’est souligné par l’intervention de Patrick en deux points : on voit que les SCPI ne sont pas légions pour lui (il est son seul client) et il insiste sur le fait que le temps de réflexion doit se payer

Dans ces conditions, je pense qu’il y a un vrai avantage à trouver un cabinet d’EC habitué à gérer ce genre de montage. Les compétences ayant l’habitude d’être mobilisées, les temps de réflexion sont moindres pour l’EC mais aussi pour ses collaborateurs. => possibilité que tout le monde y gagne.

Les notaires ne se prononcent pas sur l’usufruit temporaire, mais sur un investissement immobilier, qu’en l’absence de précision, on peut considérer comme classique.

Pour le reste, il n’y a pas de contradiction, ces démembrements de transmission ne sont pas visés par l’administration fiscale, ni les deux cas d’usufruit temporaire qui étaient déjà validés, à la différence des usufruits temporaires amortis dans une société à l’IS.

NB 1: à noter que la donation d’usufruit temporaire à un enfant majeur pour diminuer l’IFI peut -être remise en cause si le bien ne produit pas de revenus au profit de l’enfant (CADF/AC n°2/2012).

NB 2: sans viser cet article, il y a des montages décris dans des revues notariales que beaucoup de notaires refusent de mettre en oeuvre, car jugés litigieux, comme les donation de nue-propriété de sommes d’argent.

Je modérerais ce que vient de dire Patrick, même si cela me semble logique. En théorie, un gros cabinet d’envergure national devrait plus facilement être capable de gérer ce genre de situation. A part que dans ma pratique, il m’est arrivé très récemment de devoir expliquer à un cabinet KPMG "régional" comment comptabiliser  l’usufruit temporaire de parts de SCPI car il s’apprêtait à facturer à mon client une prestation de recherche/conseil sur le sujet.
C’est pas gagné… Bon courage dans vos recherches.

Le retour de spot me fait peur pour la suite !

J’intuitais déjà que ce serait compliqué pour mon comptable de gérer les quelques lignes d’usufruit que je vais lui apporter, entre l’amortissement et la gestion des revenus étrangers, mais tout de même pas à ce point.
J’ai rendez-vous avec lui pour le bilan bientôt, je préparerai le terrain et vous dirai si il étouffe sa cravate.

Sinon le sens de mon message précédent était de dire qu’au final un cabinet comptable internet qui se disait expert en SCI valait peut-être mieux que le comptable du coin qui en faisait peu.

J’ai retrouvé cet article qui m’avait intéressé et pointe vers un comptable "low cost" :

article leblogpatrimoine

J’avais aussi repérée "ça compte pour moi".

Au final, j’ai choisi un jeune comptable proche de chez moi quand il m’a affiché un tarif équivalent avec un air compétent.

Un an après, je peux dire que je n’avais pas intégré que sa compétence ne serait que pas ou très peu disponible. Le dossier a été refilé à une autre comptable, qui l’a elle-même refilé à un assistant. Depuis un an, très difficile d’avoir une réponse à mes demandes sur des questions simples (gestion des IK, choix des durées d’amortissement, …). Le tarif est bas mais le service aussi. En même temps je comprends bien qu’à 600 euros par bilan le comptable ne peux pas trop perdre de temps à discuter avec le client. Mais bon pas sur que ce soit beaucoup mieux en payant le double.

Dernière modification par Priority (12/04/2021 22h14)

C’était à titre d’exemple et pour le coup ces exemples dépassent le cadre de la file.
Gestion des IK = manière de facturer à la SCI des indémnités kilométriques quand je me déplace vers mes immeubles ;
amortissement = choix d’amortissement (quelle valeur de terrain inamortissable, quelle durée d’amortissement pour l’immobilier et le mobilier).
Je partage sur le fait que ce sont des choses trouvables relativement facilement sur ce forum notamment, il n’empêche que ça prend vite du temps et que j’espérais - naïvement - trouver plus d’appui auprès du comptable sur la manière opérationnelle de faire pour ces deux sujets.

maxicool, le 03/04/2021 a écrit :

Bonjour,
je réitère la recherche de bed43fr.
Si un membre a un comptable sérieux, efficace et au juste prix, je suis aussi intéressé.
Merc.i

Bonjour,

j’étais venu demander conseil il y a quelques semaines (pour un achat de SCPI (6) en PP en SCI IS avec achat d’usufruit ultérieur), merci aux membres qui m’ont apporté des propositions d’expert-comptable.
Comme j’ai eu quelques retours ces derniers jours, je les poste ici.

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Proposition 1 (cabinet situé dans le Doubs)

- Tarif : 500 € HT / 600 € TTC par an
- Facturables par acomptes trimestriels (prélèvements automatiques)

Mission comportant :
- Saisie des pièces comptables (numérisation à la charge du client)
- Révision et arrêté des comptes annuels et de la liasse fiscale
- Etablissement des déclarations fiscales et sociales obligatoires (DAS2, CVAE, IS…)
- Secrétariat juridique courant (approbation et dépôt des comptes annuels)

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Proposition 2 (cabinet situé dans le Haut-Rhin)

- Tarif: 780 € HT / 936 € TTC
- Paiement mensuel (1/12) par prélèvement automatique
- Frais de dossier 4% HT

Mission comprenant :
- Tenue et établissement des comptes annuels : 600 € HT
- Secrétariat juridique annuel : 150 € HT
Remarque : en cas de distribution de dividendes, un forfait de 200 € HT facturé en sus.

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Proposition 3 (cabinet "local" situé dans le nord, à 20 minutes de chez moi)

- L’EC réside à 10 minutes de chez moi
- Tarif : 600 € TTC

Mission comprenant :
- Tenue (enregistrement des écritures) et déclarations fiscales (IS et liasse fiscale)
- Télétransmission au SIE
- Juridique annuel de la Société (AGOA)

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Je pense privilégier la proposition 3 afin de profiter de la "proximité géographique", même si je sais que la n°1 maitrise parfaitement le montage SCPI PP/US en SCI IS.

Les termes utilisés par ces propositions diffèrent mais il me semble que la mission est à chaque fois la même. Non ?

Les 2 premières propositions émanent de cabinets conseillés par des membres du forum, qui sont satisfaits de leur travail.

La troisième émane du salon de coiffure où va ma compagne, qui lui a conseillé ce cabinet car elle est satisfaite de son travail.
L’EC est diplômé depuis près de 20 ans, il gère une équipe de 15 personnes implantée sur 3 sites du Nord. Il a quelques clients utilisant le même montage.

Effectivement, je n’ai rencontré aucune personne en physique pour l’instant. Mais je doute, qu’avec mes connaissances (plutôt limitées dans le domaine), je puisse juger de leur sérieux.
Je vais donc me fier aux avis des clients de ces EC.

À mon avis, comme déjà dit sur cette file ou ailleurs, l’écart de prix importe peu étant donne l’importance des encaissements.
Ce qui compte, c’est votre entente avec l’EC et même s’il n’est pas au top sur la seule question difficile sur ce type de dossier, qui n’est pas et de loin, la base de la clientèle d’un cabinet, vous échangerez avec lui car vous êtes passionné par la question.
Rencontrez l’EC du Nord et si vous le trouvez sympa, travaillez avec lui.
PS : Seule question difficile : le traitement fiscal des dividendes d’usufruits de SCPI pour la partie des dividendes étrangers.

Je pense que le sujet de Patrick est :

Faut-il ou pas retraiter fiscalement les amortissements de l’usufruit en proportion de la part à l’étranger?

Par expérience, rien de plus terrible qu’un comptable qui ne maitrise pas les sujets (quels qu’ils soient) abordés. Ça mène à un foutoir terrible et, in fine, à des coûts supplémentaires pour tout nettoyer.

Perso et sur la base d’informations forcément parcellaires mais étant donné 1) les faibles différences de prix annoncés, 2) la faiblesse des prix (il est clair qu’ils ne vont pas passer des journées sur ce dossier, donc il est nécessaire qu’ils connaissent le truc sur le bout des doigts, parce qu’ils vont aller vite!) et 3) votre commentaire :

Maxicool a écrit :

Je pense privilégier la proposition 3 afin de profiter de la "proximité géographique", même si je sais que la n°1 maitrise parfaitement le montage SCPI PP/US en SCI IS.

…mon instinct pointerait clairement vers le n°1 = privilégier la compétence vis-à-vis de la problématique en question.

La proximité géographique c’est bien mais bon, une bonne visio devrait faire l’affaire.