Calcul de rentabilité d’un usufruit temporaire de parts de SCPI ?

GBL, j’aimerais comprendre votre formule de calcul de TRI que vous dites "exacte". C’est probablement fort simple mais en appliquant celle-ci, je trouve à chaque fois une bonne approximation du TRI que je calcule mais jamais exactement celui-ci.

Je vais prendre un exemple plus simple que ceux énoncés précédemment pour l’usufruit. Imaginons que :
* à t=0, on investisse 10,
* au bout d’un an, on touche 6,
* au bout de 2 ans, on touche de nouveau 6.
Pour trouver le TRI dans la situation présente, je résous l’équation : 0 = -10 + 6/(1+TRI) + 6/(1+TRI)^2.
Je trouve ici TRI = 13.07% (ce que donne n’importe quel tableur ou que l’on peut trouver en déterminant les racines du polynôme -10 + 6X + 6X^2).

Si j’applique votre formule (en espérant ne pas faire d’erreur) :
* Délai moyen de la totalité des flux en retours : 1.5 ans,
* TRI_GBL = (2*6/10)^(1/1.5) - 1 = 12.92%.

En conséquence, sauf erreur de ma part (merci de me l’indiquer si c’est le cas), votre “TRI” n’est pas solution de mon équation (on n’est pas très loin je le reconnais). Bref, il me manque quelques éléments pour comprendre votre expression…

S’il y a une formule explicite exacte (avec des flux constants?), pourquoi ne pas l’utiliser. Néanmoins, pour moi, l’expression de GBL n’est pas solution de l’équation qui (pour moi) permet de déterminer le TRI.

Je voudrais donc savoir si je fais une erreur de raisonnement ou s’il y a une subtilité que je n’ai pas comprise.

Ma remarque sur les TRI élevés, n’est pas vraiment celle que vous évoquez. Dans un de vos précédents posts vous avez indiqué qu’en "général" les TRI sur 10 ans des US étaient supérieurs à ceux de 4 et 5 ans. Je vous avais fait remarquer que je constatais l’inverse (que mes chiffres soient imprécis ou non d’ailleurs). Donc je ne comprends pas pourquoi aujourd’hui vous arrivez à la même conclusion que moi ? C’était juste le sens de ma question.

Ce qui est interessant pour moi c’est de hierarchiser les TRI et de s’en servir comme système d’aide à la décision, de savoir si c’est 50 bp de plus ou moins cela n’a pas d’importance. Le niveau s’il n’est pas trop imprécis permet d’apprécier ou non la marge de sécurité.

Quand à votre remarque je suis bien d’accord mais vous oubliez l’argument 1) du cout d’opportunité (si vous vous êtes planté par exemple) 2) la durée des baux (on peut aligner l’US sur la durée des baux pour prendre moins de risque).

Ensuite je vous rejoins que si j’obtiens un emprunt 10 ans ou plus pour de l’US j’essayerai de m’aligner mais je diversifierais un max.

Je ne comprends absolument pas l’argument de la paperasse, ca se gère en quelques heures max, quand on invesit des dizaines voire des centaines de milliers d’euros (comme vous semblez l’avoir fait) en usufruit je pense qu’on peut investir quelques heures dans de la paperasse.

Le TRI étant un taux actuariel pour actualiser tous les flux de facon à ce que la Valeur actuelle nette de ceux ci fasse 0 il n’y a pas de formule "magique" pour le calculer (du moins pas de formule fermée) d’ou mon utilisation de l’algo itératif utilisé par la fonction TRI de excel…

Je trouve que c’est un peu tiré par les cheveux (voire légèrement puriste ou obtu) de dire "qu’utiliser le TRI d’excel" est utiliser une formule sortie de nulle part…

Dernière modification par roudoudou (13/03/2018 21h31)

@roudoudou : C’est il y a plusieurs années que j’avais évalué que les usufruits sur 4 ou 5 ans avaient un TRI plus faible que ceux sur une durée plus longue. Ça a peut-être évolué,  peut-être seulement  pour certaines SCPI.

Plutôt que comparer des TRI, on peut simplement prendre un investissement de 100 000 € et regarder quel sera le cash à la fin du montage.

On peut facilement comparer les SCPI sur une même durée : 5 et 10 ans, le deux plus utilisées.
On peut difficilement évaluer des durées différentes entre elles comme tenu de la forte sensibilité de l’investissement en usufruit temporaire au rendement annuel, sensibilité qui s’accroît fortement avec l’incertitude liée à la durée de détention.

Oui, ils sont inclus dans le prix que vous payez. Il n’est donc pas nécessaire de les intégrer dans votre calcul (ils le sont déjà en fait)
Comptablement ils sont enregistrés en frais dès l’acquisition dans un compte de classe 6.
Une variante existe, qui consiste à les intégrer au coût de l’immobilisation.

Au final ils passeront en charges dans les 2 cas, soit one-shot, soit via les amortissements.

Le calcul d’un TRI suppose un dividende régulier sur la durée du démembrement (ce qui est incertain, d’autant plus sur une période longue)…

Je peux vous donner les résultats de mes calculs estimatifs (en SCI IS) avec les clés actuelles et les rendements nets :

Durée 5 ans :
- rendement : 4,57% : TRI 6,95%
- rendement : 4,50% : TRI 6,80%
- rendement : 4,25% : TRI 5,06%
- rendement : 4,00% : TRI 3,26%

Durée 10 ans :
- rendement : 4,57% : TRI 8,39%
- rendement : 4,50% : TRI 8,12%
- rendement : 4,25% : TRI 7,12%
- rendement : 4,00% : TRI 6,08%

Durée 12 ans :
- rendement : 4,57% : TRI 8,03%
- rendement : 4,50% : TRI 7,80%
- rendement : 4,25% : TRI 6,95%
- rendement : 4,00% : TRI 6,06%

EDIT

Durée 15 ans :
- rendement : 4,57% : TRI 9,23%
- rendement : 4,50% : TRI 9,04%
- rendement : 4,25% : TRI 8,32%
- rendement : 4,00% : TRI 7,58%
- rendement : 3,75% : TRI 6,79%

PS : ces calculs intègrent la part de revenus étrangers et le délai de jouissance.
PS2 : en cas de PV de cession, l’usufruitier ne touche rien (EDIT).

Dernière modification par maxicool (24/04/2021 11h49)

La clé 10 ans parait plus intéressante que la clé 12 ans.
L’incertitude est plus grande sur une durée plus longue, le risque n’est donc, à mon avis, ici pas récompensé.

Oui, je me suis planté sur le bénéfice des PV de cession !
J’ai exprimé l’inverse de ce que je voulais dire (pas bien réveillé, lol).

D’ailleurs, voilà la convention de démembrement de Corum XL