Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

Philref92 · #226

Y’a-t-il ici des investisseurs LMNP qui déclarent leur activité sur leur lieux d’habitation (dont ils sont propriétaires) et qui de ce fait seraient exonérés au moins partiellement de taxe d’habitation?

Dernière modification par Philref92 (21/12/2019 02h39)

JeanB · #227

Bonjour à tous,

Je suis actuellement loueur en meublé (LMNP au réél simplifié) pour 3 logements dans la même ville (2 acquis en 2018 et 1 en 2019). En octobre 2019, j’ai reçu mon avis CFE que voici : 14337_cfe2019_masque.pdf

A la lecture des éléments de cette discussion, et compte tenu du montant de CFE élevé ( en effet j’ai payé 319Euros pour 2 logements en 2019 incluant l’abattement de 50% la première année d’imposition, j’imagine au minimum 800Euros avec 3 logements et sans abattement ), ainsi je souhaite effectuer ma demande de plafonnement au moyen du formulaire 1327-CET-SD (voici le document : 1327-cet-sd_2818.pdf )

Cependant, j’ai plusieurs doutes sur la manière de remplir ce formulaire, voici mes questions :
L’encadré A est clair, je n’ai pas de doute à ce sujet, j’ai bien identifié mon établissement principal et son numéro SIRET.

L’encadré B n’est pas clair pour moi. Ayant 2 établissements j’ai compris que je devais remplir 2 lignes dans l’encadré B avec 1 ligne par établissement. (En effet,

la note 1 page 5 du 1327-CET-SD a écrit :
Ex. : une entreprise possede deux etablissements ; un etablissement principal impose a la CFE sur une base minimum et un etablissement secondaire impose sur la valeur locative fonciere des
biens dont il dispose. Dans cette hypothese, il convient de renseigner les colonnes 1,2,3,4,5,6 et 7 du cadre B pour les deux etablissements.)

Mais en regardant mon avis CFE je n’ai pas le détail de chaque établissement mais uniquement la valeur totale de CFE pour les 2 établissements en question. (Au vu de la valeur cadastrale locative indiquée de 2549, je présume que cela concerne 2 établissements bien qu’aucune mention du deuxième logement ne soit faite dans l’avis CFE)

Donc pour résumer : Doit on remplir 1 seule ligne pour tous les établissements (ce que je peux faire basé sur mon avis CFE) , ou doit on remplir 1 ligne par établissement dans le cadre B comme cela semble être indiqué ?

Je m’attaquerai ensuite à l’estimation de la valeur ajoutée !
En espérant que vos réponses puissent éclaircir mes idées ainsi que celles d’autres personnes éventuellement.

SamyInvest · #228

Bonjour à tous,

Je viens de recevoir comme beaucoup d’entre vous qui font de la location meublé un avis de CFE.

Comme c’est la première fois que je suis redevable de cet impôt j’aimerai avoir votre avis sur le montant qui me semble astronomique :

Je dois payer 820€ pour un T2 de 40m2 loué à 660€ par mois CC.

Mon Chiffre d’affaires annuel étant < à 10000€, la base taxable devrait être entre 200 & 500€ (environ).
C’est bien sur cette base que s’applique le taux d’imposition de 23%
Dans le pire des cas je devrai être redevable de 115€ environs ?

J’ai fait une réclamation à mon centre des impôts.

Avez vous le même sentiment que moi ?
Cette somme est erronée ou tout à fait plausible ?

Yoga · #229

Bonjour,
je suis un peu dans le même cas que vous : j’ai reçu mon avis CFE pour un appartement loué en LMNP environ 1250 € par mois hors charges, d’un montant de 646 €, ce qui me paraît très élevé. Je suis en train de fouiller sur Internet : il faudrait a priori s’intéresser au formulaire 1327 qui permet une demande de dégrèvement… Problème : la quasi-totalité de ce qu’on voit sur Internet semble déjà périmée, il faut donc faire le tri. Sans doute prendrai-je un comptable l’année prochaine 😅.

JeanB · #230

Bonjour,

En effet le montant semble important, pouvez vous indiquer quelle est la valeur locative indiquée en page 2 de votre avis CFE. Il y a peut être erreur sur cette valeur. A savoir que la valeur locative indiquée dans l’avis CFE ne correspond pas à la valeur locative cadastrale de l’avis de taxe foncière voir détail ici : Valeur locative CFE. Il est donc difficile de savoir si cette valeur est correcte.
Le plus simple est de faire une demande de plafonnement de votre CFE avec le formulaire 1327-CET-SD, qui, si la valeur ajoutée de votre activité de LMNP est faible, aura pour conséquence de vous imposer sur la base minimum pour votre établissement principal (ce qui est le cas pour vous n’ayant q’un établissement principal).
Par contre il vous faudra le calcul de la valeur ajoutée de votre entreprise, donc vous ne pouvez faire la demande qu’après avoir cloturé l’exercice 2020. Pour info j’ai effectué la demande pour 2019 et j’ai bien obtenu le plafonnement attendu.

Yoga · #231

Sur mon avis, la « valeur locative des biens passibles de taxe foncière » est 2116 €.
Sur l’avis de taxe foncière reçu il y a quelques semaines, la base indiquée est de 1799 €.
Effectivement, je compte faire une demande de dégrèvement grâce à ce formulaire 1327 :
-en début d’année prochaine, pour avoir la totalité des loyers reçus en 2020
-avec l’hypothèse que la valeur ajoutée correspond aux loyers perçus, hors charges.
Merci pour ces conseils JeanB.

SamyInvest · #232

Le montant de la base est de 3239€

Trahcoh · #233

Je paie 380 euros pour 10 chambres en colocation. C’est le montant minimum, valable pour tous les chiffres d’affaires inférieurs à 100 000 euros de mémoire.

amoilyon · #234

La CFE est

[url=https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547]CFE - service public-[/url] a écrit :
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’une des 2 composantes de la contribution économique territoriale (CET) avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Contrairement à la taxe professionnelle, dont elle reprend l’essentiel des règles, la CFE est basée uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière. Cette taxe est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et de terrains.

Du coup, pour chaque commune, il y a une délibération afin de voter le montant,

[url=https://www.grandlyon.com/delibs/pdf/Conseil/2018/01/22/DELIBERATION/2018-2561.pdf]ici Lyon :[/url] a écrit :
La Métropole de Lyon dispose d’un pouvoir de taux en matière de cotisation foncière des entreprises
(CFE) : pour 2018, il est proposé de maintenir le taux qui était en vigueur en 2017.
En effet, le produit des rôles généraux de CFE s’est élevé à 232,6 M€ en 2017.
Avec une progression des bases d’imposition de 2,8 % (soit + 1,3 % au titre de l’indexation des tarifs
au mètre carré pour les locaux professionnels relevant des nouvelles modalités d’évaluation, et + 1,5 % au titre
de leur croissance physique), et à taux inchangé (28,62 %), le produit de CFE pour l’année 2018 atteindrait
232,6 M€. C’est le produit nécessaire à l’équilibre du budget

Pour rappel, pas de cotisation si le chiffre d’affaire est inférieur à 5000€, cf le BOFIP
Le troisième alinéa du 1 du I de l’article 1647 D du CGI prévoit que les redevables de la CFE minimum réalisant un montant de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum.

Vu qu’il s’agit d’un impôt local, le plus simple est le contacter votre Service des Impot des Entreprises, qui vous répond par mail (en quelques jours pour ma part):

SIE a écrit :
sie.lyon-3e <sie.lyon-3(at)dgfip.finances.gouv.fr>
Lun 02/01/2017 14:10
Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP ****** *******
Inspecteur des finances publiques
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3e(at)dgfip.finances.gouv.fr
165 rue Garibaldi - BP 3133
69401 LYON CEDEX 03
Tél : 04.78.63.31.03
Fax : 04.78.63.31.42

Mon comptable, de Saint Etienne, avait mis par réflexe la CFE de Saint Etienne, qui était, de mémoire plus du double de celle que je paie à Lyon. Il y a de gros écarts, comme pour tout impôt local.

Aussi, avec une revalorisation, cette année, voici ma CFE:

Lindo · #235

Ah oui vraiment pas chère sur Lyon. Je viens de recevoir la mienne pour Marseille avec le studio de 36m² j’en ai pour 476€, je vais leur faire un mail voir si il peut être abaissé qui ne tente rien n’a rien

SebAstientien · #236

Bonjour,

Pour ceux qui comme moi découvre la CFE, son calcul, etc voici l’explication au provenance de mon centre des impots concernant la différence entre la valeur locative de la TF et celle de la CFE :

"La valeur locative (base 1970) de votre bien, calculée par le Service Départemental des Impôts Fonciers et utilisée pour les impositions à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises est la même soit
en l’occurrence : 462 €
La différence de base finale est due à l’application de coefficients différents, soit :

Coefficients d’actualisation et de revalorisation amalgamé pour la taxe foncière => 462 x (1,55 x 3,236/2) = 1 159 €

Coefficient de revalorisation amalgamé pour la cotisation foncière des entreprises => 462 x (3,236) =1 495 €"

---------------------

Et oui je compte également demander un plafonnement à 3% de la VA.
Par contre j’hésite entre le cerfa 1327-CET-SD et le 1327-S-CET-SD. Et remplir les cases, c’est un autre périple. Est-ce à mon comptable de remplir le formulaire? Il est question de charges, de TVA.
Si certains ont des infos, qu’ils partagent !

Perso ma CFE en année pleine s’élève à 408€ (ce que je n’avais pas prévu, en tout cas pas autant) pour un appart loué 550€/mois CC.

Merci.

Vincecarter30 · #237

Un grand merci aux contributeurs de cette file, qui permet d’y voir (un peu!) plus clair sur les CFE.

Ayant eu beaucoup de mal à comprendre le principe du dégrèvement pour les personnes payant plusieurs CFE, je me permets de partager le mémo que j’ai constitué, en espérant qu’il puisse servir à d’autres personnes

Ici je prend l’exemple d’un LMNP au résultat négatif, et payant 3 CFE (A, B, et C) pour 3 biens dans différentes agglomérations. L’établissement C sera considéré comme l’établissement principal.

Le montant minimal de CFE payé au total ne peut être inférieur à la base minimale de la CFE de l’établissement principal (que l’on considèrera =CFE C dans cet exemple).

Ci-joint le formulaire 1327-cet-sd à remplir et à transmettre au SIE de l’établissent principal:

image

En remplissant le formulaire 1327-cet-sd, on se rend compte que le dégrèvement porte effectivement sur un montant équivalent aux CFE A+B ce qui revient à annuler les CFE des 2 établissements secondaires et à ne payer que la cotisation CFE base minimale de l’établissement principal.

Bien entendu, étant novice, je suis ouvert à toute rectification si le fichier proposé comporte des erreurs ou approximations!

Dernière modification par Vincecarter30 (15/11/2020 18h52)

JeanB · #238

Bonsoir,
Votre document est clair, et je pense qu’il est correct. Juste une remarque sur le calcul de la valeur ajoutée j’ai demandé à mon cabinet comptable de la calculer et ils ont fait :

Production vendue (Loyers, et provisions charges loyers) - Autres achats et charges externes (Charges locatives / Frais agence / Frais emprunts )

mais pas de prise en compte des dotations aux amortissements.

Après une demande d’explication, je n’ai pas eu d’autres arguments que : " D’habitude on fait comme ça, si cela ne vous convient pas libre à vous de faire autrement"

Après lecture du paragraphe g BOFIP CVAE ; il est mentionné qu’il est acceptable de les considérer.

Prendre en compte les amortissements semblent en accord avec le message #182 de cette file. Donc pour conclure, je suis d’accord avec votre document.

OnclePicsou · #239

Bonjour,

Je vous décris ma situation car je suis un peu perdu quant à la démarche à suivre.
Je possède une RP et un studio en LMNP dans la même ville.

Ce studio est exclusivement dédié à la location courte durée. Je déclare chaque trimestre à la mairie son occupation et airbnb fait la collecte des taxes de séjours associées.

J’ai reçu récemment l’avis de CFE et l’avis de taxe d’habitation pour ce studio.

J’ai exposé la situation aux impôts qui m’a dans un 1er temps à écrit :

Merci de bien vouloir requalifier le logement situé … c’est un logement de touriste dont le propriétaire OnclePicsou s’acquitte de la CFE

Ensuite un service des impôts m’a appelé pour voir si j’avais une prestation hotelière sur ce logement (petit déjeuner, ménage pendant les séjours, accueil physique sur site etc..). La conclusion est que je ne remplie pas ces critères, donc que ce studio n’est pas considéré comme une surface professionnel.

Ce matin je reçois ce mail des impôts :

Suite vérification auprès du service concerné, votre logement ne peut pas être considéré comme logement pro car il manque 3 prestations hôtelière. Vous n’êtes dons pas soumis à la CFE pour ce logement et votre taxe d’habitation est bien due.

La CFE réclamée est d’environ 150€, contre 800€ de TH.

Mon logement était bien loué au 1er Janvier 2020, comme déclaré sur le site de la mairie.

Mais surtout pour un même logement est-il "normal" de payer TH et taxes de séjour ?
Dois je réclamer de ne pas payer la CFE ? de ne pas payer la TH ?

DrMinimal · #240

Bonjour,

J’ai moi même ce soucis où une taxe d’habitation m’est nouvellement demandée dans certaines villes (pas dans d’autres) pour des locations touristiques, y compris dans des locaux commerciaux…

C’est une nouveauté que je ne comprends pas. Je ne vois pas le rapport avec les prestations hôtelières, que mes services d’impôt ne mentionnent pas pour le moment.

Bien à vous,

Dr. Minimal

titoux · #241

Une jolie augmentation pour la CFE cette année pour mon EURL.

43% !

La base minimum applicable a été largement augmentée.

Le CFE a doublé en 6 ans en ce qui me concerne.

OnclePicsou · #242

DrMinimal a écrit :
Bonjour,

J’ai moi même ce soucis où une taxe d’habitation m’est nouvellement demandée dans certaines villes (pas dans d’autres) pour des locations touristiques, y compris dans des locaux commerciaux…

C’est une nouveauté que je ne comprends pas. Je ne vois pas le rapport avec les prestations hôtelières, que mes services d’impôt ne mentionnent pas pour le moment.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Comment allez vous gérer cela ? De mon côté j’ai tenté de contacter les impots CFE au téléphone (en vain pour le moment..).

Apparemment la difficulté va consister à démontrer que mon studio est bien utilisé à 100% pour la location courte durée (et que je ne l’utilise pas personnellement).

Le lien ci-dessous explique bien cela :

Lien paulduvaux

Dernière modification par OnclePicsou (30/11/2020 15h11)

Alexandco · #243

J’ai également eu ce problème de TH réclamée pour 2 logements dans deux communes différentes (un en 2019 et l’autre pas plus tard que ce mois ci).

J’ai obtenu un dégrèvement a chaque fois en passant par la messagerie des impôts et en fournissant mon attestation PNO.
(Pourquoi assurer un logement en PNO si on est censé l’occuper ?)

Bien à vous.

danybr · #244

Bonjour a tous,
Je fais de la location meublé en LMNP d’un appartement a Nantes depuis 2018.
Location qui n’est pas régulière et qui représente un chiffre d’affaire annuel de 1500€ en moyenne depuis 2018.
En 2020 pour la première fois, j’ai reçu la CFE d’un montant de 593€ !
J’ai formulé une réclamation d’exonération en m’appuyant sur le code général des impôts (Article 1647 D) qui stipule clairement qu’en cas de chiffre d’affaire annuel inférieur à 5000€, il y a exonération.
Malgré ma réclamation, appel aux impôts, ils ne veulent rien savoir et me disent que je dois payer cette taxe car elle est basé sur la valeur locative du logement.
Je n’y comprend rien, en 2019 je n’avais pas été taxé, alors pourquoi subitement en 2020 ?
Je sais pourtant lire, ça me parait clair…
Est ce qu’il y a des personnes dans mon cas qui doivent payer la CFE en ayant un chiffre d’affaire inférieur à 5000€ ?

Stochastic · #245

Effectivement depuis 2019 il y a exonération de CFE avec un CA < à 5 000 euros (mais ne pas confondre CA et résultat). Un appel n’a pas de valeur juridique. Il faut leur faire un courrier (peut être en recommandé) avec le texte de loi (je l’ai trouvé en 2 minutes).

danybr · #246

Bonjour et merci,
Mon CA est bien de 1225€ car je n’ai loué mon logement que 2 mois dans l’année.
J’ai également trouvé l’article, il est clair net et précis (Article 1647 D).
J’ai appelé une 1ère fois, on m’a dit qu’il fallait payé.
J’ai formulé une réclamation écrite en donnant le texte de loi et en donnant toutes les explications et on me dit encore "il faut payer", j’’ai l’impression d’être face a un mur !
Donc prochaine étape : Recommandé
Saisine du médiateur administratif puis du défenseur des droits
Et on verra bien.
Vive l’administration française….

lachignolecorse · #247

danybr a écrit :
En 2020 pour la première fois, j’ai reçu la CFE d’un montant de 593€ !

C’est normal car il y a une exonération les 2 premières années.

Pour le paiement de la cfe 2020, il est logique de payer puis de réclamer le dégrèvement car vous n’avez pas encore fait votre déclaration d’impôts 2020. En général, il faut faire très attention à la formulation des questions que vous posez à l’administration fiscale. Si vous demandez à ne pas payer la cfe, ils vous répondent qu’il faut payer (peut-être en omettant de dire qu’il faut ensuite demander le dégrèvement ensuite ).

Et merci de bien vouloir faire une présentation correcte…

wipow · #248

Bonjour,

Attention, le chiffres d’affaires à retenir est celui de N-2 donc pour être exonéré de CFE en 2020 c’est le CA 2018 qui doit être inférieur à 5.000 euros.

En 2018 vous avez déclaré un CA de combien ? Et pour quelle durée ?
Le chiffres d’affaires retenu est sûrement annualisé donc si vous avez déclaré 1.500 euros pour 3 mois par exemple, le CA annualisé s’élève à 6.000 euros d’où un avis d’imposition à la CFE en 2020.

Wipow

Dernière modification par wipow (02/05/2021 19h24)

danybr · #249

le CA de 2018 était de 3319€ sur 5 mois et ils me disent que j’ai fait 7965€…. j’hallucine.

wulfram · #250

3319/5*12 = 7965.

Dans le cas d’un exercice de moins, ou de plus, de douze mois, il convient de rapporter le CA sur une année pleine.

Pas la peine d’halluciner, mieux vaut lire.

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Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

#226 21/12/2019 02h14

#227 11/09/2020 16h35

la note 1 page 5 du 1327-CET-SD a écrit :

#228 09/11/2020 10h18

#229 09/11/2020 10h36

2 2 #230 09/11/2020 10h39

#231 09/11/2020 10h48

#232 09/11/2020 10h49

#233 09/11/2020 21h49

2 2 #234 10/11/2020 09h19

[url=https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547]CFE - service public-[/url] a écrit :

[url=https://www.grandlyon.com/delibs/pdf/Conseil/2018/01/22/DELIBERATION/2018-2561.pdf]ici Lyon :[/url] a écrit :

SIE a écrit :

#235 10/11/2020 09h54

#236 10/11/2020 20h05

5 2 #237 15/11/2020 18h16

#238 16/11/2020 22h57

#239 30/11/2020 12h18

#240 30/11/2020 13h16

#241 30/11/2020 13h37

#242 30/11/2020 14h53

DrMinimal a écrit :

2 #243 30/11/2020 15h30

#244 26/04/2021 13h22

#245 26/04/2021 15h00

#246 26/04/2021 15h14

#247 26/04/2021 16h37

danybr a écrit :

#248 02/05/2021 14h54

#249 02/05/2021 16h28

#250 02/05/2021 16h37

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