LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Je pense que vous avez mal interprété cette phrase, qui concernait plutôt le vendeur LMP d’un bien loué meublé, qui ne pourrait pas redevenir LMNP (on se demande bien pourquoi, même si les impacts pour lui lors de la vente  sont plus compliqués que ce que ce site indique), que l’acheteur de ce bien (dont le statut n’a rien à voir avec celui du vendeur, ou la manière dont le bien était utilisé avant qu’il ne l’achète).

Par ailleurs, il me semble avoir identifié plusieurs inexactitudes, voire erreurs, sur le site dont vous avez indiqué le lien, en particulier dans les conséquences du statut LMP (Je ne vais pas détailler, n’étant pas payé pour corriger le contenu des multiples blogs sur la location meublée).

A mon avis :
1) oui (vous serez LMP)
2) je ne sais pas, mais je pense que oui
3) je ne sais pas

Bonjour,
Je serai moins catégorique que Gr1zzly. Relisez ce message. Le message de Bernard2K semble indiquer que le mot "professionnel" dans LMP n’a pas le sens que l’on donne à ce mot dans la vie de tous les jours ou en droit du travail. Essayez de creuser avec un juriste.
Cdt

Bonjour,

Travaillant dans les services juridiques RH militaire (DRHAA), je peux vous dire qu’il y a de fortes chances que vous vous voyez opposer un refus du chef de corps, délégataire du ministre ben là manière.

Je dis fortes chances car si le législateur a donné une liste non exhaustive du caractère accessoires des activités, il n’en a pas strictement borné la pratique permettant de déterminer de façon précise et directe le caractère accessoires d’une activité.

Certaines instructions viennent compléter cela en utilisant la technique du "faisceau d’indices" pour déterminer.

Il faut donc regarder en :
Temporalité -> combien de temps par rapport à l’activité principale ?
Impact sur le service ? > en terme de disponibilité ? De garde? Y a t’il un impact négatif, neutre ou positif pour l’institution ?
Revenue -> est de l’ordre que quelques centaines d’euros comme un petit complément tel que donner des cours ou est ce au niveau de la solde ?

Si ça dépasse la solde (jolie au passage) il y a de fortes chances que ce ne soit plus accessoires. Sans regarder le droit c’est assez logique, vous en tirez plus de revenus que votre activité en toute logique cela n’est plus un complément.

La seule exception ou le revenu " accessoire" dépassait la solde que j’ai vu était pour des militaires  dont l’impact en termes d’image était valorisant pour la défense.

Ex :  arbitre professionnel en ligue 1 (Hervé Piccirillo) revenu arbitre > solde mais gain image important.

Je ne suis pas juriste mais connais d’un peu près les cumuls d’activités dans la fonction publique y compris militaire.

Pour *moi* : le passage de LMNP en LMP n’est qu’un aspect *fiscal*, et ne qualifie pas particulièrement une "activité privée" dont seules certaines peuvent être autorisées aux militaires (et aux fonctionnaires d’ailleurs).
Le Conseil Constitutionnel le précise tel quel, paragraphe 7 "loueur de meublé professionnel au sens du droit fiscal" Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 | Conseil constitutionnel
Ça ne veut pas dire que vous le faites à plein temps !

L’interdiction de gérer une société, rappelée ci-dessus par carignan99, concerne le fait d’être dirigeant d’entreprise, ce qui est naturellement interdit aux fonctionnaires et aux militaires sauf, sur autorisation, dans le cas où ils voudraient être chef d’entreprise de leur holding patrimoniale ou de leur SCI (pour faire simple).
LMP ou LMNP, vous n’êtes pas dirigeant de société donc cela ne vous concerne pas.

Au final, pour moi LMP ou LMNP voire location nue (revenus fonciers) ça ne change rien, la question est : est-ce que louer (en meublé) constitue une "activité privée lucrative" (donc interdite de base aux militaires et aux fonctionnaires) ?
Activité privée, on entend activité libérale (de type consultations ou enseignement) ou salariée, pas vraiment j’investis et je touche des loyers ou des dividendes, variables selon les circonstances !

C’est lucratif, mais est-ce une activité plutôt qu’une rente, j’ignore s’il y a une jurisprudence sur le sujet.
Je serais toutefois surpris que l’investissement locatif soit interdit aux militaires (comme d’ailleurs aux fonctionnaires) !

Finalement :
* si vous avez demandé et reçu une autorisation pour l’investissement locatif, pas de raison que ça change - par définition, vous ne pouvez pas savoir combien vous rapportera l’investissement locatif puisque le locataire peut subitement ne plus payer… difficile donc de faire une demande, car vous n’allez pas exposer non plus tout votre "business plan" dans le formulaire prévu pour des consultations ou des contrats !
* si vous n’avez pas demandé d’autorisation pour l’investissement locatif, pourquoi en demander une maintenant ? puisque le changement est d’ordre purement fiscal… Le fait que votre foyer fiscal (votre conjoint si vous en avez un + vous + vos enfants le cas échéant) ne gagnent pas 23000€ nets par an hors revenus meublés ne concerne absolument pas votre chef de corps !

Et quoi qu’il en soit, politiquement, il ne faut pas être la tête qui dépasse dans les armées. Ainsi :
* le chef de corps n’a jamais d’intérêt à accepter une demande, qui lui fait courir plus de risques que de refuser sans réfléchir, surtout avec des montants importants (ce serait donner 1h de cours pour 50€ ce serait sans doute plus facilement accepté)
* si vous n’avez pas demandé d’autorisation pour le LMNP, cette demande risque de vous être refusée et de vous mettre dans une situation délicate !
* quoi qu’il arrive, étant militaire vous devez être disponible et donc vos investissements locatifs ne vous seront jamais un motif pour une absence - si vous êtes en manœuvre et que votre immeuble prend feu, vous resterez en manœuvre !

Ainsi, à votre place (mais là encore je ne suis pas juriste !) :
* je resterais discret (article 0 du code pénal : pas vu, pas pris) ; ça veut dire que j’éviterais que mon nom apparaisse sur societe.com ou autres !
* je m’assurerais que je peux assumer mes obligations militaires avec la gestion de ces investissements locatifs
* à titre personnel, j’éviterais de faire tant d’investissements dans l’immobilier, surtout vu votre solde, mais c’est un choix qui m’est personnel

Votre question est-elle "peut-on faire partir le locataire actuel pour occuper la maison ?" ou "la maison étant libre, peut-on l’occuper pendant quelques mois à titre gratuit, sans impact sur la comptabilité et la fiscalité de notre activité de LMNP ?" ?

La réponse à la 1ere question est vraisemblablement "non, sauf à respecter les délais et motivations de la loi pour résilier le bail en cours". Celle à la seconde "oui, qu’est-ce qui vous en empêcherait ?"…

Pour faire suite à ma question du 09/02 dernier sur la possibilité d’habiter la maison pour laquelle je suis déclaré comme LMNP , le service de compta en ligne que j’utilise vient de mettre à jour son logiciel et une nouvelle page apparait dans cette dernier version ou il m’est demandé d’indiquer la ou les périodes pendant lesquelles j’ai habité mon bien…je cite ma comptable : "Cela permettra de réintégrer l’amortissement du bien lors de cette occupation".

Bonne fin de jounée

Bonjour,

Attention, ne confondez pas le régime fiscal et le régime social.

Sur le plan fiscal, aucun changement. Donc, tant que la condition de revenus est respectée, vous restez LMNP.

Par contre, effectivement, sur le plan social, si vos revenus dépassent 23 000 € et qu’il s’agit de locations court terme, vos revenus sont soumis à cotisations sociales (soit SSI soit régime salarié - Cf site de l’Urssaf). C’était déjà le cas en 2020 (et peut-même 2019 à vérifier).

Cordialement.

Merci de vos retours

Tracoh a écrit :

La parade, c’est de louer une partie meublée de plus longue durée à la place pour diminuer votre chiffre d’affaire saisonnier.

Un mix location courte durée + meublé longue durée > 23 000€ permettrait quoi d’après vous  ?

skepalm a écrit :

Sur le plan fiscal, aucun changement. Donc, tant que la condition de revenu est respectée, vous restez LMNP

Mon interprétation de l’article que j’ai cité c’est justement que cette clause sur les revenue salariés serait supprimée. C’est à dire que dès 23000€ de loyers reçu, passage en LMP d’office peu importe les salaires.

Au lieu de faire des supputations, sur la base d’un site www qui affirmerait que ceci ou cela, pourquoi ne pas aller consulter le texte légal à la source, en fournir le lien sur ce forum, et l’analyse que vous en faites ?

A défaut, vous ne sortirez pas de la situation où vous devrez choisir de faire confiance ou pas à l’auteur du dit site www (dont j’ignore s’il est fiable ou pas, mais dont je suis sur qu’il n’est pas infaillible).

Je suppose que, par cette phrase, le cabinet bancaire vous indique souhaiter que votre activité LMNP dispose d’un compte bancaire dédié. C’est de toute évidence quelque chose qui permettrait au cabinet comptable d’élaborer bien plus facilement la comptabilité de l’activité de location meublée (en disposant, avec les extraits de compte, d’une liste assez complète de toutes les opérations financière liées à l’activité), ce qui serait tout à votre avantage aussi.

Après, je ne pense pas qu’il y ait une quelconque obligation légale. Chacun reste libre de se compliquer la vie, et de compliquer la vie de ses prestataires, quitte à devoir en supporter les conséquences, par exemple diverses erreurs et oublis au niveau de la comptabilité, le cabinet ne pouvant pas deviner les informations que vous ne lui auriez (même involontairement) pas transmises. Le cabinet pourrait aussi estimer ne pas être en mesurer d’engager sa responsabilité sur une comptabilité réalisée de cette manière, et préférer se passer de vous comme client.

Accessoirement, vos 2 phrases

fredx, le 25/11/2021 a écrit :

Je ne trouve rien à ce sens ?
…/…
Je ne suis pas du tout dans ce contexte à l’heure actuelle …

semblent assez incompréhensibles…