Yipward : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Il me semble que vous avez un souci pour donner les chiffres (remarque constructive). Vous devriez compléter votre présentation car on ne connait pas grand chose de votre profil.
- montant des revenus? CDI?
- RP : locataire ? Propriétaire ?
- quel est/sera votre endettement ? Pourrez vous encore acheter une RP?
- Une fois le projet réalisé, quelle sera votre épargne de sécurité?
- avez vous des personnes proches qui ont une expérience dans le domaine (renovation,  gestion locative)?
- comment comptez vous gérer un bien locatif à 3h de chez vous ?

Vous recherchez un bien à 130k€ pour 2/4 lots soit 130/1.08=120k€(budget hors frais notariés). Soit 40k€/lot pour 3 lots… ça n’est pas très cher.

Bonjour lachignolecorse,

Tout d’abord merci pour votre réponse, je vais compléter ma présentation effectivement, mais vous faire un petit résumé ici aussi.

- Montant des revenus : CDI avec 1800€ net après impôts (pour les mois complet de vacances, car pas de primes variables. C’est le montant que retient mon banquier ). Environ 2200€ pour les mois sans trop d’activité, et jusqu’à +3000€ quand je travaille pas mal. Je dirais en moyenne 2600€ net/mois, après impôts.

- Locataire avec Mme (pas marié), 300€ de loyer à deux.

- L’endettement dépendra du projet in fine, j’aimerais qu’il ne soit pas trop affaibli mais si j’ai de l’excédent de trésorie après impôts, la donne change.

- 40k€ de fond de roulement de secours personnel, prévisionnel de 60k€ fin 2021.

- Aucun, je suis seul dans mes projets, personne dans mon entourage pour l’investissement et l’entreprise mais en rénovation je peut avoir un peu d’aide éventuellement.

- Bonne question, je dirais juste que je suis vraiment motivé.. j’ai conscience que beaucoup de personnes n’iraient pas jusque-là, et je suis pas trop fainéant, mais certainement un peu inconscient à la vue de mon manque d’expérience..

Chère, pas chère, je ne sais pas si je résumerais cela ainsi. Mais j’en ai vu, après ai-je vu les bonnes choses ça.. Personnellement en dessous de 400€/m2 dans une ville moyenne j’estime que ce n’est pas cher mais là encore il faut nuancer le propos. Savoir si l’on parle d’une bâtisse qui ressemble plus à un tas de pierre à deux doigts de s’écrouler, ou de quelque chose de potentiellement rénovable.

Au plaisir de vous lire en retour

Bonjour Bernard2K,

Merci pour votre retour!

Je m’active dans ce sens, j’essaie de puiser dans les topics et ça sera certainement intéressant je n’en doute pas, malgré le fait que ce soit beaucoup (beaucoup) de lecture.

Effectivement l’immeuble m’intéresse énormément et je n’arrive pas à m’en défaire. Mais oui, il s’agit là d’une colossale quantité d’informations à traiter en rapport à un appartement , je vais bucher ça car il ne faut pas que je me loupe.

Mais selon vous ce n’est pas impossible sans trop de casse ou le projet est juste "fou" ?

Bien à vous

Dernière modification par Yipward (23/01/2021 22h48)

Je vous donnerai quelques conseils :
- apprenez à calculer une rentabilité correctement, c’est la clef de la réussite sur le long terme
- commencez par un petit projet, achat d’un studio par exemple. Vous vous ferez la main sur la gestion locative à moindre frais.

Yipward a écrit :

Personnellement en dessous de 400€/m2 dans une ville moyenne j’estime que ce n’est pas cher mais là encore il faut nuancer le propos.

Je crois que vous manquez de connaissance du marché. A ce prix là,  soit c’est une ruine, soit il n’y a pas de marché locatif, ou les deux à la fois.

Vous êtes jeune et commencez dans la vie, ne cherchez pas à aller trop vite. Des biens à vendre arrivent tous les jours sur le marché. Et tant que vous n’avez pas de RP, gardez toujours la possibilité de l’acheter.

Bonjour à tous, premièrement je vous remercie pour vos réponses. Je vais essayer de répondre de manière organisé. J’ai aussi mis un peu à jour ma présentation. Je finirais sur une mise à jour de mon projet.

Tout d’abord @Bernard2k . Le manques de formations est certainement présent. Je dois avouer que j’ai beau lire depuis des mois le forum, sans avoir absolument tout lu non plus mais cela est devenue une activité régulière. Et sans avoir la prétention de dire que j’ai absolument TOUT compris non plus, mais j’en viens à la conclusion que si je ne fait rien il ne se passera rien.

Certe je ne me planterais pas mais je n’avancerais pas non plus. Rassurez-vous je ne suis pas dans un désespoir profond ou je me dit que je vais acheter n’importe quoi et advienne que pourras (faire pour faire) mais disons que j’essaie de prendre un peu de recul et si j’attend de savoir tout sur tout, je peut attendre longtemps. Attention je ne cherche pas a dire par un moyen détourner qu’il faut négliger le fait de s’instruire et de chercher mais bon faut peut-être se bouger un peu quoi, vous me direz si je me trompe mais j’ai la naïveté de me dire qu’un projet en dessous d’un certain montant et sans être dans le catastrophisme de celui que vous m’avez conseiller de lire est quand même résorbable.

Cher @lachignolecorse , merci pour votre retour. Pour ce qui est de la renta/rendement en soit je suis capable de le calculer. Par contre je n’arrive pas a comprendre pourquoi la renta parait plus importante que le cash-flow. J’y revendrais en dernière partie du poste mais j’aurais plus tendance a raisonner en CF.

Pour ce qui est des studios, je vous assure que je n’arrive pas à me retrouver la-dedans, déjà que c’est dur de me lancer car ça me fait un peu (très) peur pour être honnête alors sur des bien ou je n’ai pas le contrôle à 200% vraiment ça me tente pas. Après voila je cherche un immeuble de petit budget. Je réside en IDF, ici le prix d’un studio peut valoir 2 projet d’immeuble (petit) complet en province donc bon j’ai du mal à changer d’avis. Après il y as des studio à 10.000€ vous me direz, mais bon, encore une fois la non maitrise totale me bloque.

Pour ce qui est du marché, pour sonder ce que je fait c’est que je regarde à la vitesse ou partes les bien types, si il ya des annonce depuis 6 mois ou si ça se loue, ensuite j’appelle en anonyme les agences du coins pour me renseigner en adoptant plusieurs profils (le locataire, l’investisseur futur..) enfin je rédige une annonce factice et j’observe.

Et @CoquelicotBleue , merci pour votre message, je ne me décourage pas vais continuer dans ce sens pour l’instant, bon courage dans votre parcours.

Pour finir, je voulais vous tenir au courant de l’avancement. Je suis sur LBC TOUT les jours. et je ne vois  que très peu de biens qui m’intéresse (Petit immeuble, pas cher, travaux, lots légalement crée, pas de local co, bien placé, dans une ville ou j’ai une chance de louer, ect..) Alors je vois peut-être très mal mais pour l’instant je ne vois  pas.

Je ne fait pas beaucoup de visite seulement quand je sent que cela m’intéresse vraiment, j’ai entendu qu’il y avais deux école, faire 10 visite/semaine ou visiter quand on sent quelque chose de bon, j’imagine que ces école varie aussi en fonction de l’expérience. Je veux dorénavant me dégager du temps pour visiter (1 jours/ toute les 2 semaines pour commencer) afin de me crée une esquisse de réseau.

Donc depuis des mois je scrute LBC et clairement dans mes budgets les villes qui proposent des biens sont souvent des villes que beaucoup juges répugnantes mais bon je me dit que c’est le début et que vue que les meilleurs morceau sont réservés je vais me contenter des restes que personne ne veut quelque part (en ayant conscience qu’il ne s’agit pas des meilleures affaires mais pour commencer peut-être que c’est pas mal. Bref peu de ville dans mes prix Sedan, Vierzon, Laon et d’autres.

J’ai été faire une visite pour un immeuble d’environ 120 m2 affiché aux alentours de 80k€ FAI dans la commune de Vierzon, 3 lots, tous libre 1 T2, 2 T1. Le T2 et un des T1 ont besoin d’une rénovation moyenne, le dernier T1 à tout à refaire, pour dire un des murs en colombage laisse même passer le jour, il faudra TOUT reprendre. Le bien est idéalement situé (Gare, centre ville, commerces)

J’ai fait je pense l’erreur de dire à l’agent que je venais du Sud IDF quand on s’est eu au téléphone à propos d’un autre bien, erreur que je ne ferrais plus mais bon, elle m’as donc proposer ce bien. J’ai été visiter, et lui ai parler de négociation de l’ordre de 20%, elle m’as dit que c’était jouable. Bref merci au revoir je rentre et commence mes calculs. Je pourrais tirer pour ce bien en meublé 350€ pour les studios et 450€ pour le T2 HC soit 1150€. La TF est de 1400€. Côté travaux je suis partie (sans avoir fait venir un artisan et avec mes connaissances) sur un total de travaux d’environ 60k€ (moyenne de 500€/m2, j’aimerais revoir ce montant à la baisse car sinon la revente se fera lourdement à perte je pense) + 15k€ d’ameublement.

Je sais que niveau rentabilité c’est moche, mais vue les travaux il y as moyens de ne riens payer comme impôts durants un long moments et j’ai l’impression qu’il est possible de dégager du CF, où est le problème ?

Qu’en pensez vous, nul, très nul, affreux, hors des réalité, utopiste ? Je ne fait pas de sarcasme rassurez vous, il s’agit de ma première réelle étude de cas et bon je pense que c’est pas la meilleure de ce forum donc voilà.

Merci à vous, Yipward

Bonjour TurboTurtle ,

Effectivement les maisons sont un type d’investissement auxquels j’aimerais m’essayer mais dans un second temps pour diversifier car les recette miracle éternels n’existent pas.

En terme de renta, l’immeuble concerné me donne 16,8% Brut sans travaux mais avec les meubles. Avec les travaux (Pas du tout bien estimé mais je pense avoir vue large) on tombe à 9,9% un CF d’un peu plus de 800€. Ce qui je pense est trop et je cherche donc le loup.

Effectivement, mon problème est que je n’ai pas assez de donnée chiffré précise pour l’instant notamment sur les travaux et l’ameublement. Mais c’est un gros poste qui nécessite plus de travail de recherche pour estimer au mieux la chose.

Donc si je reprend avec une simulation plus fine :
- Le bien négocié à 60k€ FAI (Frais d’agence à ma charge)
- 5k€ de notaire
- Hypothétiquement 60k€ de travaux (500€/m2) pour faire de la qualité et 15k€ d’ameublement
- 3k€ d’apport perso
- TF de 1,4k€

Un total à emprunter de 142,1k€ en prêt amortissable sur 20 ans. 1150€/Mois HC de loyer soit 13,8k€/annuel. Cela me donne une renta brute de 8,7%.

En louant 11 mois sur 12 tout les logements j’arrive à une rentabilité nette de 6% avec un CF de 680€.

Avec un différer total sur 24 mois je pourrais accumuler presque 17k€ d’épargne de sécurité et cela donnera de la crédibilité pour une prochaine opération.

Qu’en pensez-vous ?

Pour les travaux j’ai effectivement conscience que cela est ultra prenant mais je compte durant la durée du chantier prendre 1 journée/semaine pour y être moi et surveiller apporter les correctifs nécessaire, et demander a un membre de ma famille dont cela était la profession d’y être régulièrement aussi. Lui a l’oeil et saura cibler ce qui ne vas pas. Et aussi y aller 1 jour le week-end pour faire le point et fixer les objectif de la semaine qui suit. Cela ne me fait pas peur de gérer des travaux, c’est quelque chose qui apparement est primordiale pour crée de la valeur donc je suis prêt.

Effectivement pour les locataire j’ai imaginer une solution, qui consiste a réaliser des prises de nouvelle cyclique auprès d’eux, un petit sms toutes les deux semaine ou tout les mois pourrais je pense permettre d’être à jour et d’anticiper les problèmes mais aussi une visite ou je consacrerais une journée tout les X mois afin de venir faire un point en réel pour m’assurer que tout va bien. Enfin pour les urgence et bien il faudra faire les heures de route et régler le problèmes. C’est vrais que beaucoup serais rebuter par cela mais j’estime que si ma simulation est exacte le jeu en vaut la chandelle.

Pour les recettes miracle ce que je cherchais a dire c’est que j’ai bien conscience que faire du meubler LMNP au réel sur 50 biens avec tous la même typologie (architecturale et fiscale) n’est peut-être pas la meilleure solution et qu’il faudra un jour que je me diversifie.

En effet, je pense aussi que choisir une ville en fonction de votre budget n’est pas forcément la bonne solution. Choisissez plutôt une ville un minimum porteuse et essayez ensuite d’y trouver un bien qui corresponde à vos critères.

Je ne connais pas Vierzon mais avez vous vérifier les points suivants:

- Demande locative
- Demande locative en meublée
- Type de locataires
- évolution démographique
- Bassin d’emplois
- Evolution des prix

J’ai regardé rapidement les annonces sur Vierzon par curiosité, il y a beaucoup d’immeubles en vente en mauvais état dans votre budget, ce qui me laisse penser que l’offre est supérieure à la demande, ce qui n’est pas forcément bon signe (surtout que j’ai l’impression qu’aujourd’hui, encore plus qu’il y a un an, le moindre immeuble de rapport à peu près potable est vendu en 24h sur lbc…).

Et encore une fois, 9% de renta brute avec autant de travaux, c’est pas terrible sur ce genre de secteur. Moi je n’irai pas à votre place.

Si j’étais vous, j’essayerais de trouver un secteur ayant déjà fait ses preuves, type ville moyenne du Nord par exemple, avec un minimum de facs, de bassins d’emplois etc, et ensuite de trouver un bien correspondant à votre budget.

Encore une fois, je pense que vous pouvez trouver une petite maison à mettre en coloc meublée dans un secteur un peu dynamique avec une rentabilité brute de 8/9%, et potentiellement moins de travaux.

N’oubliez pas aussi que la rentabilité ne fait pas tout, mieux vaut 8% sur un secteur ou le bien prend 1% tous les ans que 10% sur un secteur ou le bien décote de 2% par an…