Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Bonsoir à tous,

Idem pour ma part, on en reste à 2019 sur mon espace personnel. J’ai envoyé un mail à Primovie (et j’ai coché la case sur les données personnelles qui, telle que formulée, n’y incite pourtant pas)

J’enrage chaque année pour ma part du côté de AEW, encore plus tardif que Primonial. Une fois la déclaration enfin remplie, je reçois depuis plusieurs années consécutives un "annule et remplace" et il faut s’y coller à nouveau.

Bonjour,

IFU Primovie (et Primopierre) enfin disponibles pour ma part depuis hier dans les "notifications".

Bonne soirée

Asn540 a écrit :

* Je me pose toutefois une question : l’année dernière au Q1, la SCPI avait collecté 30,47ME de loyers et cette année on en est à 28,65ME. Quelqu’un sait-il expliquer cette baisse des loyers collectés alors que le TOF ne bouge pas et que la société de gestion semble dire que les locataires sont majoritairement à jour ?

Je pense que la réponse à votre question se trouve du côté d’une lecture plus attentive de ce à quoi correspondent les montants (30.47 M€ et 28.65 M€) qui vous interpellent : il s’agit du "Montant (des) loyers encaissés" (c’est le terme précis, et pas "collecté", terme d’ailleurs répété maintes fois, y compris en note **, sur la page 1 du bulletin trimestriel).

La baisse de ce montant, alors que le parc immobilier a significativement augmenté (1 042 968 m² vs 935 718 m²), que le TOF s’est en gros maintenu (94.5% des locaux occupés vs 94.4%), qu’il y a un faible taux de rotation des locataires ou de renouvellement des baux, ne me semble explicable que par … un bien moins bon taux de recouvrement des loyers facturés (quittancés). Autrement dit : plus de retards de paiement ou d’impayés de loyers.
A noter que la trésorerie non encore investie, qui semble (temporairement sans doute) un peu élevée, ne peut en aucun cas expliquer pas une telle baisse (100 M€ non investis représentent un peu plus de 1M€/trimestre de loyers non quittancés).

Je ne trouve RIEN (et en tout cas aucun chiffre) dans le texte du BTI T1/2021 qui confirmerait votre "la société de gestion semble dire que les locataires sont majoritairement à jour" : il est juste mentionné un "taux de recouvrement des loyers quittancés de 95% en 2020 pour l’ensemble des immeubles gérés" (donc sur l’ensemble des loyers T1, T2, T3, et T4 de 2020), sans préciser à quelle date ce taux est constaté : si c’était au 31/12/2020 ce ne serait pas mal; mais si c’est au 31/3/2021 (comme je le crains) c’est assez mauvais, et ça augure mal de 2021.

En T4/2020, la SCPI a encaissé 30.82 M€ de loyers (dont sans doute quelques M€ de de loyers T2 ou T3 en retard). En T2/2020 il y a eu 24.32 M€ encaissés, en T3/2020 il y a eu 31.73 M€ (sans doute avec des loyers T2).
En 2019 c’était 18.89M€ (T1), 17.99 M€ (T2), 22.32M€ (T3), 26.26M€ (T4).
Une cassure de la tendance (par rapport à l’augmentation du patrimoine), probablement liée à une baisse du taux de recouvrement des loyers quittancés, semble bien s’être produite en T2/2020 (avec le Covid-19). Mais le BTI T1/2021 semble être le premier qui mentionne un chiffre sur le taux de recouvrement.

Peut-être que le rapport annuel 2020 (quand il paraîtra…) nous en apprendra plus (ou peut-être que la SdG y jettera un autre voile pudique sur cet aspect des choses, en évitant de présenter des chiffres permettant de confirmer cette analyse).

Bonjour à tous,

Bonnes vacances à ceux qui en ont.

Je constate que le bulletin t2 que la distribution annoncée par Primovie est de 2,06€/part.
Or, quand je fais le calcul sur le montant viré sur mon compte, j’arrive à 1,96€/part.
Y a-t-il d’autres personnes dans mon cas?
Quelqu’un a-t-il une idée d’explication ?

Merci a tous

Merci pour votre réponse, c’est bien ce que je pensais, mais je me suis dit que les prélèvements étaient effectués au moment de la déclaration fiscale annuelle et non de manière immédiate.
En outre, pour ma part, je suis sur une TMI à 11%, donc j’aurais bien voulu être imposé sur ma TMI y compris pour les revenus financiers… est-ce possible? Si oui, savez-vous comment faire ?

Merci beaucoup

Cette demande de dispense est une belle source de tresorerie pour l’Etat.

Les impots ont beaucoup améliorés les communications informatiques ces dernieres années, mais sur ce point, bizarrement, il faut toujours passer par un formulaire papier plutot que sur une case à cocher chez sa banque.

Et penser chaque à année avant le 30 Novembre à demander l’exonération pour N+1 sans forcement être certain de ses revenus à N+1, c’est quand même contraignant.

Sinon pour en revenir à Primovie, Dans quels delais se sont faite vos souscriptions ?
Car on m’avait prevenu qu’ils étaient particulierement lents chez Reim.

J’ai souscris et viré l’argent fin Juin et toujours rien.

Je me disais que cet argent se retrouve bien sur un compte durant quelques mois permettant d’emprunter moins.

En tout cas les banques pourraient faciliter la chose avec une simple case à cocher associée ou non à une confirmation sms plutot qu’un formulaire à renvoyer par courrier.

Ou alors que le choix soit reconduit sauf demande du contribuable.

C’est marrant ma signature ou je propose un parrainage en mp pour ne pas l’afficher direct a sauté mais pas le tien fortuneo.

Il faut que j’affiche le code direct c’est ca ?

roupettes :   
"  Une question concernant cette scpi au sein de l’assurance vie fortuneo (suravenir), est-ce intéressant, sachant qu’ils prélèvent 15% des dividendes, mais il semble qu’il n’y ai pas de délais de jouissance, ni de nombre de parts mini.
Frais de souscription néant à priori car prix de la part à 97.5% du prix à l’instant …"

Réponse:
1. Une scpi en a/v peut correspondre à un intérêt ( "défiscaliser , transmission ") mais il faut être conscient que votre contrat supporte différents frais :
Frais de gestion u-c en a/v soit 0.75% il me semble sur Fortunéo
Frais de 15 % des loyers sur Fortunéo ( C’est énorme)
+ Prélèvement sociaux habituels de 17.2 % sur les loyers
Cumuler donc l’ensemble…
2. Les contrats a/v réduisent en général légèrement les frais de versement, mais subissent en contre partie les frais annuels de gestion. Selon mon calcul dans votre exemple, les frais de versement sont de 6.67 % (Valeur d’achat/valeur de retrait)
3. En n’étant pas imposable et si votre situation évolue peu, quel intérêt de souscrire à une scpi en a/v qui vous prélève les frais de gestion de 0.75 % du capital et 15 % des loyers ?
Bien à vous.

Les contrats d’AV assurés par Spirica (par exemple Linxea Spirit, ou mes placements Liberté) ont une belle offre de SCPI, 100% du dividende, et des frais de gestion sur UC de 0,5%.

Pour info à ceux qui souhaitent souscrire.

J’ai effectué une souscription aux alentours du 20/23 Juin avec virement le 24/06.

J’ai relancé plusieurs fois le service client qui ne m’a jamais répondu.

Je viens de recevoir le certificat avec prise en compte au 31/08 soit 2 mois après ma souscription.

Toujours pas d’accés internet, la procédure ne fonctionne pas.

Bref, reflechissez avant d’investir chez eux en direct car la relation client ne semble pas leur préoccupation principale.

Si jamais je reprends de leurs produits ce sera en AV.