Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Le vrai problème c’est de savoir ce que m’apporte de plus la cotisation minimale des 4 trimestres.
Si c’est pour gagner 100 € par moi dans 12 ans je cherche autre chose.
Un obscur conseiller recommandé par pôle-emploie me dit-on peut vous faire la simulation pour 1100 € avec 550 € de crédit d’impôt.
le simulateur du site de la retraite fonctionne pas.

Je viens de faire sur le simulateur pour 800 € brut par mois ca m’ajoute 4 € !
Si je ne cotise plus à partir d’aujourd’hui en 2032 mes 62 ans  611€ brut

Bonjour,

Je suis actuellement sur un montage similaire avec des conditions de financement toutes aussi excellences. J’obtiens des résultats en terme de trésorerie et de fiscalité similaires aux vôtres. Je ne suis néanmoins pas aller creuser dans le détail de vos formules.

Seriez-vous prêt à partager ce fichier (qui n’est pas téléchargeable actuellement ?

En vous remerciant,

Neworld a écrit :

Bonjour,

Je suis actuellement en train de monter un dossier pour investir en SCPI: 300k en emprunt, et 50k en apport. L’emprunt serait sur 15 ans, modulable jusqu’à 17, avec 6 mois de différé.

Malgré les différents fichiers existants sur cette conversation, j’ai voulu m’approprier le sujet et voici ma simulation:
Simulation SCPI en SCI à l’IS

Les chiffres me paraissent presque trop beaux, avec une trésorerie qui autofinance le rachat d’usufruit pour continuer de réduire l’imposition. Votre relecture m’intéresse donc !

A noter: le choix des usufruits a était fait au hasard pour le moment.

Qu’en pensez-vous ?

Bonjour et merci pour votre simulation très claire. Juste un bémol : un emprunt en SCI IS tourne autour de 2,5% d’après mes premières recherches, certainement pas 0,8%

Je confirme, je suis en lice pour un financement à 0.92% sur 20 ans (SCI à l’IS également), cf. le fil mentionné par Neworld. Un financement avec un taux légèrement plus bas sur 15 ans me parait plausible.

Tout d’abord, merci pour votre réponse !

en considérant que le 4.4% de rendement est net de fiscalité.

Définitivement une source d’erreur ! J’ai utilisé les DVM 2020 mais n’ai pas appliqué de retenu comme Corum peut le faire. (environ 20% de différence pour retrouver les DVM net de fiscalité étrangère?)

Si le 50ke sont en Usufruit, avez vous biennpris en compte 6 mois de delai de jouissance pour vis acquition répétitive : 3 mois de jouissance oui 3 à 4  mois de paiement du trimestre échu.

J’ai pris en compte le délai de jouissance (5 mois), mais n’ai pas pris en compte le paiement trimestriel, cela doit avoir un impact sur la trésorerie, mais probablement moindre sur la rentabilité finale du projet.

Neworld,

je ne vois pas de garantie dans votre montage.
Pas de caution ?
Peut-être un nantissement est-il inclus dans les frais de dossier de 440 par ligne.

Sinon, prendre un rendement de 6% pour Corum Origin, c’est impossible avec le PS, prenez plutôt 4.87%. Idem pour Corum XL (5.66%), prenez plutôt 4.54%, ce qui correspond au rendement réel après fiscalité étrangère à la source…

J’ai repris votre choix de SCPI dans mon tableur Excel avec les rendements réels pour les 2 Corum.
J’ai seulement mis 10 ans pour tout l’US sans distinction.

En cash-flow, j’obtiens :
> Au lancement : - 4590 (courtage, FD, création SC)
> Année 1 à 5 : - 137 à - 176 / mois
> Année 6 à 10 : - 240 à - 240 / mois
> Année 11 à 15 : - 778 à - 787 / mois   

Partez sur un emprunt sur 20 ans et votre CF mensuel sera dans ce cas positif.
Le taux d’emprunt augmentera sans doute mais les intérêts étant déductibles, l’impact sera limité et votre CF restera sans doute positif sur les 10 premières années.

Autre remarque : considérez que les rendements 2020 seront les mêmes sur les 20 prochaines années, c’est un peu ambitieux.

Dernière modification par maxicool (29/07/2021 08h00)

Bonjour,

La sortie de la trésorerie de la SCI IS, notamment à la vente d’un bien immobilier, n’est pas souvent évoquée, certains préférant même ne pas y penser.
Il est certes possible de ré investir la trésorerie dans un nouvel investissement mais cela revient à ne jamais percevoir le fruit de ce patrimoine. Or, si l’on veut piocher de la trésorerie, c’est distribution de dividendes et flat tax à 30% (ou IRPP si plus avantageux).

Cependant, dans un schéma classique d’acquisition de parts de SCPI (pleine propriété) par une SCI IS avec un financement sur 20 ans, il me semble que le compte courant d’associés est tellement élevé que le retrait de la trésorerie de la SCI se fera très majoritairement sans aucune fiscalité, seule une petite partie subira la flat tax. Cela pour 2 raisons :

1) sans apport, un financement sur 20 ans implique un cash flow négatif donc un compte courant d’associé qui augmente chaque mois
2) le résultat comptable est plutôt élevé puisque la SCI ne peut pas amortir sur de la SCPI. Pas d’amortissement = résultat comptable élevé. Pour autant, la SCI n’a pas la trésorerie pour distribuer ce résultat comptable puisqu’elle a l’emprunt à payer. Donc si le résultat comptable n’est pas distribué, cela vient augmenter le compte courant d’associé.

Voici la simulation de l’évolution du résultat comptable.

Ai je fait une erreur ? Merci d’avance pour vos éventuelles rectifications.

Oui mais l’amortissement c’est uniquement si la SCI achète de l’US ?
Si elle achète que de la pleine propriété, mon raisonnement est juste ?

Grass vous avez raison mais c’est quand même sous optimal. La SCI permet des choses bien plus efficaces mêmes si plus risqués.
Perso au lieu d’apporter 100 chaque mois, je préfère apporter plus en une fois pour acheter de l’US. Mais chacun en analysera le bénéfice/risque.

Si j’ai le temps je décrirai mes investissements/apports dans la SCI pour fournir un exemple concret sur 4 ans. Ma SCI réinvesti tout en US actuellement.

Grass,

Je doute que le fait que le résultat comptable ne soit pas distribué augmente le CCA : justement, s’il n’est pas distribué, il reste dans la SCI, laquelle peut faire ce qu’elle en veut selon son statut (en l’occurence, elle va rembourser un emprunt).

La SCI pourrait d’ailleurs faire le choix de « distribuer un dividende sous forme de CCA », c’est à dire sans transfert de cash. Dans ce cas, le dividende reste imposable au revenu pour l’associé, ce dernier pouvant plus tard reprendre « sans imposition » le cash quand il sera disponible en trésorerie.

Il me semble que vous avez 3 options de versement :
- le report : pas de versement
- le versement en € : virement bancaire
- le versement en CCA : pas de virement