SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

Quelques remarques :

En ce qui concerne l’immobilier de province en France, et celui de l’étranger (qu’il y soit en province ou pas) : je crois qu’il y a d’énormes disparités entre différents emplacements en province en France (entre les zones prospère et celles en déclin, sachant que selon le type d’activité les critères varient : un commerce, un entrepôt, des bureaux, ou un établissement de soins n’auront pas les mêmes critères…) et en IdF aussi d’ailleurs (un centre commercial dans une zone de chalandise peu adapté pourra faire flop, ex à Clamart avec ATP1). En ce qui concerne l’étranger, les disparités sont similaires, et dans certains pays la notion de "province" est bien différente.
Ce qui compte c’est lors de l’achat une vraie connaissance du contexte (localisation, immeuble, locataire, etc.) et une vraie compétence (de la société de gestion, ou de ses partenaires qui l’épaulent à ce niveau : acheter un immeuble pour y découvrir ensuite de l’amiante, que le locataire dépose le bilan peu après, ou résilie le bail et s’apercevoir que ce n’est pas relouable sauf à baisser beaucoup le loyer, j’ai déjà vu…), et ensuite un réel suivi des locataires et de leurs besoins (là aussi par la société de gestion, parfois par ses partenaires, mais il est délicat de déléguer à ce niveau) (et les processus mis en place par les sociétés de gestion pour gérer les associés sont peut-être à l’image de ceux mis en place pour gérer les locataires…). C’est sur ce genre de critères que les bonnes foncières se distinguent des autres, et il n’y a guère de raison que ce soit différent pour les SCPI.
   
En ce qui concerne le RAN, je pense que son importance (comme critère de choix d’une SCPI) est largement surestimée, et ça ne me gênerait pas du tout si mes SCPI n’y abondaient plus du tout. Je préférerais, tout comme cat, qu’elles distribuent leur résultat en totalité (après tout, je paie des impôts sur ce résultat, pas sur ce qui est distribué), et me laisse décider de ce que je souhaite en faire ! C’est d’ailleurs ce que Corum AM a annoncé qu’elle ferait à partir de 2018 pour ses SCPI, mais j’ignore si d’autres l’imiteront.
J’ajouterais qu’autant je comprend un peu l’utilité du RAN pour une SCPI à capital fixe, autant pour celles à capital variable, je ne vois le RAN que comme un artifice pour piloter le rendement apparent et la collecte, donc pas du tout dans l’intérêt des associés.

En ce qui concerne Epargne Pierre (je suis associé depuis peu), je partage l’avis de cat :
   - un portefeuille d’actifs rentables avec la pérennité voulue, est tout à fait défendable, et il n’y a pas que les "actifs prime parisiens à 3% de rendement" qui vaillent;
   - j’anticipe une baisse du rendement à terme, même si l’allongement du délai de jouissance permettra de résister tant que la collecte sera abondante.

En ce qui concerne Pierval/Primovie (je suis associé de la 1ère), j’ignore qui connait le mieux le secteur de la santé. Mais le point fort de Primonial est à mon avis le réseau de collecte, quand Euryale est absent de ce domaine (qu’il a délégué à La Française, en exclusivité me semble-t-il) et se contente d’acquérir et de gérer le patrimoine. La première consent chaque année (depuis 2 ans déjà) une remise de ~50% sur sa commission de gestion (ça a permis de maintenir le rendement affiché) quand la seconde en vit presque exclusivement. La durée moyenne des baux des 2 SCPI est aussi fort différente.

La réflexion SCPI est la même que pour l’immobilier classique.
Vous achetez du PARIS, cela vous semble rassurant et vous avez un coupon moindre.
Vous allez investir ailleurs, les rendements montent.

La seule différence avec l’immobilier direct est que vous donnez votre confiance à un tiers pour la gestion des ses actifs.
Je ne suis pas sur qu’ils soit moins bons ou meilleurs que les agences immobilières à qui des milliers de Français délèguent la gestion locative de leur bien.

C’est la même réflexion sur les OPCVM sur le marché.

Par contre, se convaincre que l’investissement en hôtel est plus intéressant qu’un investissement dans la logistique à l’étranger, c’est un mensonge personnel.

Comparatif de 4 » ans de performances des :
- Immo direct paris
- immo direct province
- foncières cotées
- scpi
- actions
- or
- obligations
-…

http://www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif.pdf

Le classement des "meilleures" SCPI 2021 de meilleurtaux, établi en février 2021 :
Classement SCPI - Meilleures SCPI - SCPI - placement.meilleurtaux.com

Meilleures SCPI :
1) Pierval Santé
2) PF Grand Paris
3) Vendôme Régions
4) Epargne Foncière
5) Novapierre Allemagne
etc.

Critères du classement :
- La capitalisation
- L’ancienneté
- Le taux d’occupation financier
- Le report à nouveau
- Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché 2020
- Les revalorisations des 3 dernières années
- Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation
- La commission de souscription
- Note secteur et zone géographique « Covid 19 »

Plus de la moitié des critères utilisés me semblent fort peu pertinents :
- Le taux d’occupation financier (un bon TDVM stable ferait supporter un TOF minable)
- Le report à nouveau (il ne signifie quasiment rien, sinon que dans le prix d’achat de la part on achète une réserve comptable; d’ailleurs la réserve de plus-value est du même tonneau, et pourtant pas un critère utilisé !)
- Les revalorisations des 3 dernières années (si on est passé de 91% à  109% de la valeur de reconstitution, c’est n’importe quoi) (qui decserieux évalue un placement immobilier sur l’évolution de son prix sur 3 ans ?)
- La commission de souscription (en quoi ça indiquerait la qualité de la SCPI ?)
- Note secteur et zone géographique « Covid 19 (bien malin qui peut prédire l’impact qu’aura le Covid-19 sur chaque SCPI, a moyen/long terme, sachant que l’investisseur en SCPI se fiche du court terme).

Par contre, seraient des critères pertinents, mais ne sont pas pris en compte dans ce classement :
  - professionnalisme de la société de gestion : pertinence de ses choix (sachant que tout le monde fait aussi des erreurs, mais certains plus que d’autres), de sa communication (transparence, fréquence, stabilité dans la durée, absence d’erreurs factuelles, …), dépendance sur des aspects critiques à des "sous-traitants" (qui rendent dépendants, et limite la compréhension du marché et la capacité d’anticipation),  adaptation et réactivité de son organisation (comment sont traités les "soucis", des associés comme des locataires ?), stabilité des équipes à long terme (changer le personnel, ou l’actionnaire, peut faire des dégâts…), etc.
   - évolution des résultats et des montants distribués, par part, sur une longue durée (au moins 10 ans, 3 ans c’est bien trop peu)  (le TRI 10 ou 15 ans caracteriserait aussi bien ceci, sous réserve qu’il soit vraiment calculé de manière identique).
   - ratio collecte / capitalisation des dernières années (qui en dit bien plus que l’âge d’une SCPI…).
   ,- liquidite du marché secondaire (c’est évident !)
   … et dans doute d’autres encore.