Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Bonjour à tous,

@Stouf: Je ne partage pas votre analyse relative au graphique de ZoneBourse. Je partage néanmoins l’avis de Surin sur le commentaire précédent.

Stouf a écrit :

Le graphique de l’article de ZoneBourse cité par MarsAres montre bien qu’Unibail est corrélé avec le marché. Je ne sais pas quel est le beta précisément mais ma supposition est qu’il se situe entre 1 et 1.75. Cependant, l’alpha est clairement négatif sur la période.

J’étais intrigué par vos propos concernant les corrélations et Bêta d’URW par rapport à l’EUROSTOXX 600 et l’EUROSTOXX REAL ESTATE sur la période de votre graphique (01/07/2018-20/12/2021), dans la mesure ou cela aurait pu être une bonne méthode pour identifier des points d’entrée et de sortie sur ce titre.

J’ai par conséquent entré les données dans un tableur pour vérification, et voici ce que j’obtiens :

Corrélation URW vs EUROSTOXX 600 sur la période :  50%
Corrélation URW vs EUROSTOXX REAL ESTATE sur la période :  62%

Je note que sur ladite période, il n’existe pas de corrélation probante (50% de corrélation est statistiquement considéré comme faible, 62% restant significativement meilleur mais trop faible pour une quelconque conclusion). A noter par ailleurs que URW représente une part (certes faible) des 28 sociétés de l’indice EUROSTOXX REAL ESTATE et que pour faire un travail rigoureux mathématiquement, il faudrait exclure sa performance de l’indice pour obtenir une corrélation pure.

J’ai également tiré les corrélations journalières roulantes sur 30 et 60 jours pour vérifier s’il existait une constance relativement fiable dans le niveau de corrélation :



Il est important de préciser qu’une corrélation varie dans le temps, et que celle-ci n’est principalement utile que si elle est stable, ou varie dans un intervalle réduit. Ce graphique montre que la corrélation entre URW et les indices sus-cités est périodiquement supérieure à 0.5, ce qui tendrait à signifier qu’on pourrait alors associer sa performance à celle des marchés. Ceci étant dit, périodiquement, c’est le contraire. Sauf erreur/ignorance de ma part, je pense que nous ne pouvons pas tirer de conclusion desdites corrélations.

Par ailleurs, lorsque vous parlez d’une corrélation vs "les marchés", il faut distinguer les deux indices dont vous parlez, qui n’ont une corrélation entre eux que de 75% sur la période. Ce chiffre est élevé et semble être exploitable, mais nous voyons cependant que la corrélation d’URW vs EUROSTOXX 600 n’est pas égale à celle d’EUROSTOXX REAL ESTATE, notamment du fait de la corrélation de "seulement" 75% qui existe entre les indices.

J’ai réalisé le même exercice entre les deux indices cités :



Nous observons que la corrélation entre les indices est parfois très faible, et notamment sur début 2019 par exemple. Il semble que celle-ci reste partiellement exploitable depuis l’après première vague dans la mesure où les deux marchés ont effectué de belles remontées, mais encore une fois, rien de bien solide.

J’en conclus, d’après cette analyse brève, qu’il n’existe pas de corrélation probante et exploitable entre URW et ces indices. A fortiori, d’après mon interprétation, que cette analyse ne permet pas d’interprétation quelconque quant au passé ou à l’avenir du titre.

Néanmoins, vous visez juste sur le Bêta du titre (il faut dire qu’une fourchette de 1 à 1.75, c’est un râteau ):

Bêta URW vs EUROSTOXX 600 sur la période :  1.53
Bêta URW vs EUROSTOXX REAL ESTATE sur la période :  1.71

J’ai donc répété l’exercice en analysant le bêta sur des périodes roulantes pour identifier un "pattern" (=modèle de répétition) :



Pré-covid, la donnée était peut-être exploitable (quoi que j’ignore dans quel but au vu des variations), mais depuis lors, le Bêta n’est ni stable ni cyclique. Encore une fois, je ne sais conclure quoi que ce soit à propos du passé ou du futur de ce titre sur la base de ces données.

Je dois malheureusement me résigner à dire que sur la base de mes connaissances, je ne peux pas tirer de conclusions de cette courte analyse. Si ce n’est qu’il n’y a ni corrélation probante, ni stabilité du Bêta, et que cela ne nous mènera nul part de nous baser sur ces points.

Dans la recherche académique, il existe un biais bien connu des chercheurs : on ne publie que les résultats positifs et jamais le travail qui ne mène à rien. Malheureusement, cela fait perdre du temps à ceux qui, ignorant que le travail a déjà été réalisé sans résultats, le font de nouveau pour s’en assurer. Pour éviter ce biais et des erreurs d’interprétations sur la base de ces éléments (bêta et corrélation d’URW), je publie donc ici mon analyse infructueuse.

Amicalement,
Ursule

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

- Résultat net récurrent à 1,005 Mrd €, soit 6,91€ / action (-5,2% vs. 2020)
- Loyers perçus à 1,724 Mds €, (-3,7% vs. 2020)
- Taux de vacance à 7% pour le groupe (vs. 8,9% fin S1 2021)

Evolution de la valeur du portefeuille : 54,47 Mds (vs. 56,31 Mds fin 2020), impacté par - 1,94 Mds de cessions et - 1,96 Mds de revalorisation (revalorisations en 2021 : -2% en Europe, -14% aux UK, -8,2% aux US)

Evolution de la dette : de 24,2 Mds fin 2019 à 22,6 Mds (fin 2021), accompli en bonne partie par les ventes (2,3 Mds) et la non-distribution des résultats (1 Md). Dette 2021 pro-forma à 22,1 Mds en tenant compte de l’accord signé sur Carré Sénart (vente de 50%).

Ainsi, comme indiqué au-dessus, la dette descend plus rapidement que la valeur du patrimoine = le ratio LTV (celui à surveiller comme le lait sur le feu) s’améliore, à 42,5% pour 2021 pro-forma.

Annonce d’une prévision de résultat net récurrent entre 8,20€ et 8,40€ / action pour 2022, hors restrictions COVID.

Réaction de marché : +7,35% aux alentours de midi, pour une capitalisation de 9,8 Mds € : les résultats semblent être appréciés

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