Portefeuille d'actions d'Intuitive

Après avoir présenté mon portefeuille de tickets de crowdfunding dans une autre conversation, j’attaque le plus délicat : les SCPI. Mes bonnes résolutions pour 2022 incluent un objectif d’améliorer ce portefeuille sur le plan fiscal pour qu’il soit plus adapté à ma situation.

Le projet initial :

Jeune actif, j’ai acquis des parts de Corum Origin au comptant entre 2018 et 2020, puis un ensemble de SCPI Immorente, Interpierre et Epargne Pierre à crédit sur 20 ans en 2019. Enfin, après hésitation, j’ai acquis en couple 100 k supplémentaires à crédit de Corum Origin et Immorente en 2020. Mon objectif était de constituer des revenus complémentaires à long terme, en utilisant le levier du crédit dans un contexte de taux bas. De plus, étant locataire sans projet d’acquisition à court ou moyen terme, cela me semblait diversifier mon allocation d’actifs qui initialement était quasi 100 % en actions.

Les difficultés actuelles :

Mes interrogations/inquiétudes actuelles expliquent la raison de ce message, qui me permettra de recueillir vos avis et suggestions.
- La fiscalité : ces parts de SCPI sont fortement imposées, mon TMI étant à 30%. D’ici deux ans, si les revenus continuent de croître, il pourrait être à 41% en couple. Nous avons été mal conseillé par un CGP lors des acquisitions ;
- Les rendements en baisse : je ne vais pas revenir sur le sujet, tout le monde voit l’écrasement des rendements ;
- La collecte à tour de bras et un désalignement des intérêts entre détenteurs de parts et société de gestion. Je vois certaines de ces SCPI collecter des montants record. Etant au conseil de surveillance de l’une d’elles, je lis à chaque comité les supports qui détaillent la collecte et sa prévision à venir, continuant à diluer le portefeuille antérieur avec de nouveaux immeubles au rendement inférieur ;
- l’inflation : avec le retour de l’inflation, je crains que l’appréciation des parts et des loyers ne suive pas. Les bulletins trimestriels actuels de certaines indiquent déjà des relocations en baisse ou à loyer stable.

L’objectif pour 2022 :

En 2022, je vais concentrer une partie de mon énergie et de mon temps libre à acquérir des compétences fiscales, un domaine qui est nouveau pour moi. Je voudrais comprendre si je peux/devrais transférer certaines parts dans une SCI, céder l’usufruit considérant son imposition en IR, voire carrément vendre une partie du portefeuille. Vos avis sont les bienvenus.

Mots-clés : corum, immorente, interpierre, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier), épargne pierre