Rodin [83] : étude de cas immobilier (lancement de la fusée !)

Honnêtement j’ai un peu de mal à voir l’intérêt de passer par un intermédiaire pour trouver un bien :
- avec un rendement aussi peu élevé (cashflow de 0 avec un hybride lmnp classique / courte durée, ça peut vite devenir négatif avec des coûts d’entretien imprévus et l’usure des meubles)
- loin de chez vous (donc très consommateur de temps et encore moins rentable en tenant compte du prix des A/R, et encore pire avec passage en agence qui parait nécessaire avec le saisonnier en plus…)

J’ai du coup du mal à voir ce qu’il vous a réellement apporté par rapport à un achat que vous auriez effectué vous même ?

Par contre vous surestimez la PNO, je paye une PNO bien plus faible pour un appartement de 80m².

La PNO, j’ai déjà vu ce tarif, donc sans surprise pour moi.
Voir la concurrence, ça aide souvent!

Par contre, je ne vois pas l’équilibre :
+455€ de loyer
- 33 de TF
- 15 de PNO
- xx€ de frais lié à la copropriété, non imputable sur le locataire et non indiqué
- 315€ d’échéance d’emprunt (chiffre meilleurtaux à 20 ans)
je suis déjà à
95-xx€.

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€ (chiffre meilleurtaux sur 10 ans, car sur du meuble, 10 ans, c’est déjà large)

Et je n’ai pas encore parlé de fiscalité.
Ni des frais comptable en meublé, ni de la CFE.
Et je n’ai pas inclus de vacance locative, ou les rafraichissements et entretien du bien (radiateur à changer par exemple).
Vous parlez d’agence, elle est gratuite ?

Bref, je suis déjà à 60€ de votre poche, et je n’ai pas inclus tout les frais.

Bonjour Rodin,
Et félicitations pour votre signature.

Le montant des travaux " 11k travaux et ameublement " me parait colossal au vu de la faible surface.
Ne pouvez vous pas réussir à  ramener ceci à  5k  ( simple rafraichissement et quelques meubles) ?

Le fait que ce soit une petite copro est un bon point.
Le fait que ça soit un syndic pro, est bien sur plus couteux mais peu apporter un certain confort.

Vous pouvez toutefois effectuer une proposition d’ ASL ( Association Syndicale Libre) pour gérer la copropriété mais ceci nécessitera de l’investissement en temps de certains proprios ( eh oui, il faut solliciter les artisants et etre présent lors de visites…à la place du syndic pro)
Il faut bien sur que ceci soit amendé par les propriétaires lors d’un vote pour le remplacement du syndic.

Un grand poste d’économie est également possible sur l’assurance emprunteur , poste dont vous  n’êtes pas très disert.
Avez vous pris celle de votre banque ?
On peut changer comme on souhaite la première année, tant que ça respecte les mêmes conctions d’assurances (ptia etc..

Je fais tout de même une remarque : déléguer c’est bien, mais il est difficile de capitaliser de l’expérience en déléguant.
Que ce soit sur la façon de trouver un bien, de choisir un locataire, de négocier avec un artisan, si vous déléguez, ce n’est pas vous qui gagnez de l’expérience.
Attention à ce point, car passer d’une délégation a une gestion personnelle, c’est un gros changement!

Rodin a écrit :

gunday, le 24/02/2022 a écrit :

Et vous souhaitez en prime retranché 17,3K€ pour l’ameublement.
Soit 155€

je ne comprends pas

Vous indiquiez un CF neutre, donc je tentais de reprendre vos calculs.
Sans détail, les meubles, c’est du consommable, donc je les passe en crédit conso.
D’où mon écart de durée de financement.

Pour pinailler, financer des meubles qui sont amorti en 3 à 5 ans, par un financement à 20 ans, c’est comptablement proche de l’hérésie!

Rodin a écrit :

En contrepartie, j’ai eu je le rappelle 110% sur 20 ans, et enveloppe crédit travaux comprise dans le prêt. Un prêt à 79k finançant tous mes frais, sans rien sortir de ma poche.

C’est plus clair ainsi, donc une échéance autour de 380/390€/mois ?

Si je reprends mon calcul :
+455€ de loyer
- 33 de TF
- 16 de PNO
- 385€ d’échéance d’emprunt
Soit un résultat à +21€ mensuel.

Et comme évoqué précédemment, il manque les coûts pour :
° le comptable et la CGAF (si amortissement, pas nécessaire en microbic)
° La fiscalité
° la CFE
° rafraichissement/entretien, sur 20 ans, c’est quasi inévitable!
° charge de copropriété non imputable au locataire (la toiture par exemple)
° si mise en agence, les frais de l’agence

Je voulais surtout mettre en avant, que votre cashflow a l’équilibre est à l’équilibre, car il vous manque des coûts dans votre calcul!

Rodin a écrit :

Plus d’éléments suite à vos réponses, par type de question

Mindset/blocage à l’immobilier en direct

Chiner sur devenir-rentier ne m’accorde pas plus de facilité que tous les autres investisseurs locatifs en concurrence avec moi. De plus, je ne pense pas que je serais propriétaire d’un appartement si je n’étais pas passé par un clé en main. Ce n’est pas facile pour tout le monde de se lancer, désolé de ne pas faire partie des x% d’ovni qui font du CF positif dès la première opération sans faire de coloc ou de saisonnier.

De fait, la plus-value est de l’ordre de 100% de la valeur du bien si je puis dire ainsi. Je serais à status quo de mon patrimoine brut sans intermédiaire. J’en ai bavé assez ne serait-ce que pour trouver un financement, rien ne me garantit que je serais allé au bout du premier jalon (la signature de l’acte authentique) tout seul, sans réseau sans artisan. Et encore, ce n’est que maintenant que les choses sérieuses commencent… Le chiffrage des travaux, l’ameublement, les premiers locataires, la fiscalité. Je préfère acheter du temps pour me concentrer sur autre chose, tout en capitalisant sur mon expérience actuelle.

En fait ce qui me questionne c’est l’intérêt de passer par un professionnel si c’est pour trouver un rendement aussi faible en ne se posant pas de limite sur un emplacement près de chez soi. Car quitte à être prêt à investir loin de chez soit, il ne me parait pas si compliqué de trouver un meilleur rendement que celui-ci (une fois toutes les charges prises en compte comme listées par Gunday).

Mon premier achat fait tout seul me fait environ 9% de rendement en coloc, mais aurait une rentabilité encore assez correcte sans cela. Et je parle ici après toutes les charges, et sur un appartement sur lequel je n’ai eu aucun travaux à faire. Cela m’a pris du temps à trouver mais c’est loin d’être insurmontable, et pourtant j’ai un boulot très prenant.
Du coup quand je me suis renseigné auprès de pro pour un second achat clé en main, j’ai vite abandonné l’idée en voyant qu’ils me proposaient des rentabilités au niveau de ce que j’aurais pu trouver avec très peu d’effort.

Cher Rodin,

Lors de mon premier achat, un appart avec 3 chambres dont le projet était de louer deux chambres à des étudiants pour payer le crédit, j’ai fait la visite avec mon père.

Pas très branché immo, il m’a fait le commentaire suivant: Ce ne sera pas la meilleure affaire de votre vie, mais vous y serez bien. (non, il ne me tutoyait pas, mais IH ne permets pas de l’écrire comme il me l’a dit…) J’avais aussi 25 environ.

Effectivement, cela n’a pas été la meilleure affaire de ma vie, mais cela a été la meilleure expérience. Parce que c’était la première. Et que cela a été le lancement de la fusée.

Peu de monde autour de moi avait investi en immo. Internet n’existait pas. Et je n’ai eu aucun conseil, si ce n’est celui d’un agent immobilier passionné qui m’a fait comprendre le système. Même si ce n’est pas avec lui que j’ai fini par acheter, j’ai retenu les leçons.

Alors, je me permets de vous féliciter pour votre acquisition. Je suis sûr qu’il y avait moyen de faire mieux, mais il y a toujours moyen. Le tout est de mettre ses curseur pour rester en accord avec soi-même, et pas trop loin de sa zone de confort.

Souvenez vous que, même avec un cashflow négatif, vous êtes gagnant au niveau de votre patrimoine net. Vous avez tout financé, donc votre investissement est nul. Vous avez juste "dépensé" de la crédibilité bancaire, et vous engrangez un revenu qui permet de payer une dette: votre patrimoine va augmenter d’autant chaque mois, tout cela sans un rond de votre poche. Bref, vous avez compris le principe majeur.

Sans compter que vous avez investi dans de la brique, qui continue à prendre de la valeur au moins aussi vite que l’inflation, ce qui fait facilement 2% sur 54k€, soit une centaine d’euro par mois.

Dans 10 ans, vous vous serez aussi rendu compte que l’inflation a permis de faire augmenter le loyer, alors que le remboursement du financement est resté au même niveau. Votre cashflow sera alors positif.

Ceci étant dit, toutes les remarques ci-dessus, pour négatives qu’elles sont, ne peuvent que vous apporter une accélération de votre courbe d’apprentissage. Vous avez été prudent, avec les connaissances que vous aviez. Demain, en étant informé, vous ferez des choix bien informés et bien construits sur base de vos nouvelles connaissances et expériences. Et vous ferez ce qu’aujourd’hui vous pensez imprudent et dingue.

N’allez cependant pas plus vite que la musique. Apprenez à votre rythme. N’oubliez pas que les conseilleurs ne sont pas les payeurs, et que les erreurs en matière immobilière coûtent très cher, surtout avec un effet levier tel que celui que vous mettez.

Bonne chance pour la suite.

Letuche57, le 06/03/2022 a écrit :

Je vais être un peu cynique mais ce ne sont plus que des pousseurs de dossiers et vendeurs de produits taxés, ils n’ont plus aucun pouvoir de décision et on a tout aussi bien de passer par une banque en ligne qui a en règle générale les mêmes critères de sélection (imposé par le groupe et les nouvelles règles HCSF).

Bonjour Letuche,
Fort heureusement, vous caricaturez et ce n’est aps un constat généralisable.
Je ne suis absolument pas fan de ma banque en ligne et très fan de ma directrice d’agence bancaire IRL ultra pro et réactive.
L’humain ça a vraiment du bon quand il fait bien son job.
Et c’est un plaisir de croiser ailleurs et autrement ces professionnels du monde réel.

Geronimo1300 a écrit :

J’ai tenté dernièrement les banques en ligne. Je ne rentre pas dans les cases. Trop de crédits en cours, trop de revenus locatifs. Pas de revenus professionnels. Les systèmes informatiques sont dépassés. Dès que vous avez une structure patrimoniale trop large (et j’ai pas dit compliquée), vous ne rentrez plus dans les cases et on vous envoie sur les roses.

Bonjour,

Les systèmes informatiques n’ont rien a voir, c’est Tout simplement parce que ce n’est pas leur job de gérer du patrimoine
Au lieu de mal faire, ils ne font pas. C’est mieux  non ?

Cdt

Range19 a écrit :

Letuche57, le 06/03/2022 a écrit :

Je vais être un peu cynique mais ce ne sont plus que des pousseurs de dossiers et vendeurs de produits taxés, ils n’ont plus aucun pouvoir de décision et on a tout aussi bien de passer par une banque en ligne qui a en règle générale les mêmes critères de sélection (imposé par le groupe et les nouvelles règles HCSF).

Bonjour Letuche,
Fort heureusement, vous caricaturez et ce n’est aps un constat généralisable.
Je ne suis absolument pas fan de ma banque en ligne et très fan de ma directrice d’agence bancaire IRL ultra pro et réactive.
L’humain ça a vraiment du bon quand il fait bien son job.
Et c’est un plaisir de croiser ailleurs et autrement ces professionnels du monde réel.

Bonjour Range,

Oui en effet j’exagère un peu.
Je vais prendre néanmoins 2 exemples concrets :
- Hello Bank qui est donc BNP. C’est très simple en cas de simulation, on obtient à la fin une simulation pdf au format identique à celle de BNP. Système informatique identique.
En appellant HB, on tombe quasi systématiquement avec un conseiller BNP qui va traiter le dossier de la même facon qu’un conseiller en agence.
- Boursorama a été très efficace avec un des dossier que j’ai réalisé chez eux.
Par contre ils ne financent pas en dessous de 100 000 euros donc d’une certaine manière ca rejoint votre remarque : les banques en ligne simplifient parfois le processus.
Boursorama ne rachète par exemple pas de crédits "complexes" avec plusieurs lignes de crédits (par palliers par exemple)

Je ne pense pas que tous les investisseurs ont des plans de finanncements ou situations complexes sur le site.
Les banques en ligne ont des formulaires des simulations et souscriptions plutot évolués et en général on peut encoder sans problème son patrimoine, ses revenus locatifs ect…

Je vous confirme que ce n’est pas le cas pour Hello Bank qui accepte de financer plusieurs prêts tant que cela rentre dans les critères.

L’épaisseur de l’isolant en plafond est de 1 cm ? C’est vraiment faible, pour ne pas dire quasiment inutile..

Concernant les menuiseries, bien qu’elles sont en double vitrage, de quand date-t-elle ? Les déperditions thermiques peuvent être très importantes au niveau des montants et en fonction de la qualité de la pose.

J’ai peur que le centimètre d’isolant et le double vitrage ne soient pas suffisants pour changer la note dans le DPE.

En revanche, vous avez raison d’augmenter l’isolant au plafond (40% des déperditions thermiques d’un bâtiment). N’hésitez pas à mettre de la GR32 (meilleur performance thermique que la GR34 et GR40).

Si besoin : Quel est le meilleur lambda pour mon isolation ?

N’hésitez pas non plus à vous rendre sur conseil-thermiques.org qui est pourvoyeur de nombreux conseils sur l’isolation phonique, acoustique et sur les modes de chauffage.

Bon courage pour votre projet, hâte de lire la suite !

Réflexion du soir : si j’arrange les chiffres à ma sauce et que je fais une vidéo youtube, j’ai presque une rentabilité à deux chiffres 😂

57.9k frais de notaire compris
470 de loyer CC soit 5,6k de loyer annuel sans marge de vacance locative.

Soit 9,7% de rendement brut.

Ca ne m’intéresse pas d’embellir les chiffres,

La réalité, elle est toute autre

- j’ai des difficultés pour trouver une entreprise RGE de confiance pour me faire un devis d’isolation par l’intérieur
- je pense que c’est complémentaire à l’installation d’une PAC air/air
- je commence les commandes de matériau et ameublement en prévision de la hausse des prix à venir (saisonnalite + coût de matière première)
- les artisans elec et tout corps d’état (sol cuisine peinture) pourront débuter mi-avril.
- j’ai donc pris du retard sur mon planning prévisionnel, l’objectif était de commencer a louer à partir de début mai, ce qui me paraît de plus en plus compliqué, mais pas impossible

À suivre !