SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Geronimo a écrit :

- et quand vous avez purgé votre CCA, si vous avez toujours besoin de fonds, la SC dont vous aviez soigneusement rédigé les statuts vous fait un prêt que vous enregistrez auprès de l’administration fiscale (droit fixe de 125€) avec un terme trèèèès lointain. Si vous décédez avant d’avoir remboursé le prêt, ce prêt vient en déduction de votre actif successoral.

Ca me parait très tiré par les cheveux et très risqué, c’est la première fois que j’entends ça. C’est une manière détournée d’échapper totalement à l’impôt! J’aimerais bien avoir l’avis de l’administration fiscale à ce sujet…

bed43fr a écrit :

Ca me parait très tiré par les cheveux et très risqué, c’est la première fois que j’entends ça. C’est une manière détournée d’échapper totalement à l’impôt! J’aimerais bien avoir l’avis de l’administration fiscale à ce sujet…

Le compte courant débiteur est tout à fait autorisé en Société Civile (si les statuts le prévoient, ou suite à une décision collective), c’est le code du commerce qui l’interdit (donc pour les sociétés commerciales).

L’administration fiscale peut requalifier un compte courant débiteur comme une distribution si le prêt consenti n’a pas été enregistré. D’où ma mention dans le message précédent de le faire enregistrer.

Kabal a écrit :

Pour d’autres sociétés c’est plus compliqué par contre.

C’est surtout interdit, car il s’agit alors d’un abus de bien social (notion qui n’existe pas en société civile).

Kabal a écrit :

Tous les cas ne sont pas interdits. Une SAS peut prêter à ces actionnaires non dirigeants selon l’article.

Sauf erreur de ma part c’est possible pour les actionnaires non dirigeants d’une SA, pas d’une SAS.* (*en effet il existe aussi quelques exceptions en SAS) => Bref, disons pour simplifier que le principe général du droit en société commerciale est l’interdiction, tout en pouvant supporter quelques exceptions. Ca m’étonnerait que ce soit très utilisé car les sanctions pour abus de bien social peuvent être sévères.

En Société Civile par contre, le cadre est uniquement statutaire.

Geronimo, le 26/01/2022 a écrit :

Pouvez vous détailler les raisons qui vous poussent à rémunérer votre CCA ?

Pour moi ma SCI n’a pas vocation à tout capitaliser mais optimiser la distribution suivant ma situation (TMI 11%, allocations familiales 3 enfants, chèque vacances ancv 20%).

Actuellement ayant encore du report à nouveau négatif, je ne peux pas me verser de dividende.

Pour sortir l’argent il me reste :

- remboursement de frais km
- Intérêts sur CCA (et en + la déductibilité de ces intérêts en charge et donc diminution de l’IS à payer)
- Remboursement de CCA

On peut voir également lors de simulations que l’on peut avoir un résultat comptable positif, beaucoup de trésorerie accumulée mais que le jour ou l’on souhaite sortir de l’argent on ne peut pas malgré le résultat et le report à nouveau. La rémunération du CCA permet donc de sortir de l’argent de la SCI. 

Maintenant voilà une réflexion parmi tant d’autres du pourquoi rémunérer le CCA :

Je dispose de 100 000€ cash et je ne souhaite pas forcément capitaliser à l’intérieur de la société.

A) Si j’achéte 100 000€ de scpi en nom propre (à revenus de source étrangère pour simplifier la part des impôts ):
ceux-ci vont me rapporter à 4.5% 4500€ par an..
Si jamais d’ici 5 ans le taux de rémunération passe à 2% et la valeur de la part diminue et que pour X raison je souhaite tout vendre j’aurai perdu de l’argent…

B) Si j’apporte les 100 000€ en CCA dans ma SCI et que la SCI achète 100 000€ de part de SCPI :
ceux-ci vont me rapporter à 4.5% 4500€ par an..
Je me verse la totalité en dividende soit 4500 - flat taxe 30% = 3150€.
Si je rémunére également les 100000€ du CCA à 1.17%, je me verse également 1170 - flat taxe 30% = 819€.
Donc au total net d’impôt j’aurai sortie 3150+819 soit 3969€.

J’aurai perdu 4500 - 3969 euros = 531€ par rapport à du nom propre mais … la société me doit toujours mon CCA de 100 000€ même si la valeur de la part à diminuer et que le taux de rémunération des SCPI est passé à 2%.

Pour l’usufruit de SCPI, j’avoue être frileux, sur 5 ans un taux qui passe de 4.5% à 3.5%, c’est la douche froide on perd de l’argent malgré l’économie d’IS ….



effectivement si ça marche (5%)



EDIT: ajout si ça marche à 5%

Dernière modification par picsou83 (27/01/2022 14h50)

Picsou83, vous pouvez faire cette simulation avec du Pierval Santé(<7ans), de l’Eurovalys (<7ans) ou encore de l’Europe Invest pour une efficacité maximale (dans la théorie car personne ne peut prévoir si ce qui arrivera). Les clefs sont bien plus avantageuses que celles de Corum et ce même avec environ 30% de patrimoine en France pour Pierval.

edit : "inférieur" à 7 ans, bien entendu…

piscou83, le 26/01/2022 a écrit :

Pour l’usufruit de SCPI, j’avoue être frileux, sur 5 ans un taux qui passe de 4.5% à 3.5%, c’est la douche froide on perd de l’argent malgré l’économie d’IS ….

Il faut regarder le taux moyen sur la période. Si la SCPI distribue de 5% la première année et finit à 3,5% la dernière, le taux moyen de rendement à retenir dans la simulation doit être de 4,25%.

Réaliser des simulations sur une base dégradée est important et permet de mesurer la sensibilité de l’investissement à l’évolution du rendement dans le temps. Vous pouvez aussi simuler un rendement qui baisse de 0,1 ou 0,2% par an par exemple.

On voit que les durées d’US courtes sont moins sensibles à un glissement régulier du rendement mais le sont fortement sur des épisodes atypiques, type crise sanitaire.

On retrouve tout l’intérêt de mixer les zones géographiques, les typologies de SCPI et, pour de l’US, les durées.

En s’inspirant du Cas « NARD » II - B. de Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

Si l’on souhaite capitaliser et que l’on dispose de liquidités ne serait-il pas plus pertinent :

1) d’apporter en CCA 100000€
2) d’acheter au comptant 100000€ de scpi en pleine propriété dans la SCI (4500€/an pour du 4.5%)
3) de rembourser le CCA en revendant tout ou partie du portefeuille de parts de SCPI via le mécanisme de la dation en paiement en nue-propriété (77000€ pour une clé de 23% sur 10 ans + 5000€ de droits d’enregistrement (5%) ) et amortir ainsi l’usufruit temporaire des parts de scpi au sein de la SCI sur 10ans soit 10000€/an

Ainsi pendant 10 ans dans la SCI:
nous avons une réduction de 1500€ d’IS et 4500€/an de revenu des SCPI qui peuvent venir contrebalancer le cash flow négatif d’un prêt de scpi.
et dans 10 ans l’usufruit s’éteint dans la SCI et nous avons récupéré les 100000€ de parts de scpi dans notre patrimoine personnel.

Merci pour le retour

GoodbyLenine a écrit :

Cependant, il faudrait y corriger quelques erreurs, par exemple :
     - les délais de jouissance de toutes ces SCPI ne sont pas de 6 mois (comme dans vos hypothèses actuelles)

Absolument. Pour info les champs en jaune (donc les délais de jouissance) sont encore à compléter. Je n’ai pas eu encore le temps de le faire. Et pour être tout à fait franc, pas sûr que je le fasse pour toute la liste.

GoodbyLenine a écrit :

- la % de patrimoine étranger est parfois erroné (ex.: 13% du patrimoine d’Europimmo est en France) dans votre tableau actuel

Oups, tout à fait… Rectification faite.

GoodbyLenine a écrit :

- même avec toutes les hypothèses identiques, je trouve des résultats un peu différents sur les SCPI qui m’intéressent (donc on ne doit pas utiliser tout à fait les mêmes formules; par ex je considère qu’on investi en moyenne 15 jours avant la fin du mois où démarre le délai de jouissance, quand vous supposez qu’on investi toujours le tout dernier jour, et les distributions ne sont jamais payées le 1er du mois : tout ceci change un peu la duration), mais ça n’e fait en général pas passer un usufruit avec un moins bon TRI devant un usufruit avec un meilleur TRI.

Il pourrait aussi être intéressant d’évaluer le TRI en cas d’évolution (favorable ou défavorable) des distributions d’une SCPI. Vous pourriez ajouter une feuille avec les TRI si la distribution de la SCPI baisse (ou augmente) de 5%/an pendant toute la durée de l’usufruit, ou baisse (ou augmente) de 20% pour ensuit rester stable pendant toute la durée de l’usufruit.

Pour modérer les TRI impressionnants de certains usufruits de courte durée, il serait instructif d’avoir aussi le TRI quand on doit attendre pendant N (par ex N=3 ou 6) mois avant d’investir, avec le cash non rémunéré pendant cette durée.

Avant d’investir sur ces durée courtes, mieux vaut aussi avoir comparé les TRI anticipés avant la crise Covid, et ceux constaté à présent, pour des usufruits courts et long de, par exemple, Aestiam Cap’Hebergimmo…

Merci pour les suggestions par contre pas sûr que le changement du jour du mois de prise en compte de l’investissement ait un impact énorme.

GoodbyLenine a écrit :

Avant d’investir en US, il faut aussi prendre en compte les impacts des distributions de plus-values (qui ne sont pas toujours acquises à l’usufruitier), ce qui peut être catastrophique quand une SCPI distribue des réserves de plus-values (certaines en ont beaucoup en stock), et abonde le RAN.

C’est à mon avis LE point l’amélioration le plus urgent à apporter au tableau pour donner une photo plus précise. Et la c’est un peu la galère pour récupérer les infos. Il faut vraiment aller éplucher chaque SCPI.

L’idée du tableau est surtout de pouvoir réaliser une préselection sur une dizaine de SCPI max pour aller après avoir le temps d’évaluer ces critères additionnels. Si besoin en les remettant dans le tableau en question.

"Comment se fait-il que tant de TRI net d’IS soient au dessus du TRI brut ?"

C’est le cas pour les SCPI dont une grande majorité du patrimoine est à l’étranger et dont l’impôt est déjà payé à l’étranger.

Je tiens un tableau similaire avec les formules données par GBL dans la file dédiée (merci encore) et utilisées par LeCaptaineCaverne, qui estiment bien le TRI.

Je préfère néanmoins utiliser le rendement net de fiscalité étrangère directement (par exemple 4,80% pour Pierval Santé au lieu de 5,33% utilisé par LeCaptaineCaverne).

EDIT : pour les courtes durées, c’est majoritairement l’amortissement de l’usufruit (à hauteur de 25% de l’investissement) qui produit le "rendement". La poche à amortir est fixe à 25% donc plus vous amortissez sur une courte durée, plus la part annuelle de cet amortissement dans le rendement va être importante (sur 5 ans, c’est un bonus de 5% par an, sur 3 ans c’est un bonus de 8,33% par exemple).

L’argent est gagné sur l’IS économisé via l’amortissement.

> LeCaptaineCavern,

Certaines clés de votre tableau ne sont pas actualisées.
Exemple : Corum Origin (pour 14 ans, vous indiquez 42%, j’ai payé 39% il y a 2 mois).

Autre remarque, les dividendes saisis sont parfois erronés
Exemple : Pierval : 5,33% (alors qu’il est de 4,80% en 2021)