Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

pour sortir de la côte il faudra une OPR obligatoire, il faut 95%

Stratus, le 23/04/2022 a écrit :

A l’image de ce qu’il a fait avec Free, pensez vous qu’il veuille viser les 33% du capital pour tenter une sortie de cote et gérer tranquillement l’entreprise ?

Déjà, ce n’est pas Free, mais Iliad (holding qui contrôle Free, mais pas à 100%, et qui a aussi d’autres choses), qu’il a sorti de la cote.

Ensuite, non, je ne pense pas (même si je peux me tromper) qu’il veuille récupérer presque tout le capital de URW, puis la sortir de la côte. Ca aurait pas mal d’impact (cf statut SIIC), et ce n’est pas autant son bébé que Iliad/Free (qu’il a créé il y a plus de 2 décennies, qu’il contrôlait très majoritairement avant de l’introduire en bourse, et transformé en success story en tirant avantage de plusieurs changements de paradigme dans le secteur), et c’est un très gros morceau, et il faudrait bien plus de 33% du capital.

La recherche d’une vision économique "concrète" des loyers perçus par l’entité URW m’invite plutôt à retenir, concernant les revenus locatifs perçus, le chiffre publié en proportionnel (683,5M€, +36,0%) plutôt que le chiffre publié selon la norme IFRS (540,0M€, +39,2%) qui n’intègre pas les loyers perçus en provenance des centres détenus en joint venture (consolidés selon l’equity method).

URW insiste systématiquement sur ce point dans ses publications semestrielles, argument qui m’a plutôt convaincu.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

AOF•28/04/2022 à 12:14 a écrit :

URW, plus forte baisse du CAC 40 à la mi-séance du jeudi 28 avril 2022

URW (-1,88% à 69,33 euros)

Unibail-Rodamco-Westfield recule dans le sillage du point d’activité du premier trimestre. La foncière spécialisée dans les centres commerciaux a pourtant confirmé son objectif d’un résultat net récurrent par action ajusté (RNRPAA) compris entre 8,20 et 8,40 euros en 2022.

Points clés

- Leader mondial de l’immobilier commercial né des fusions Unibail, Rodamco et Westfield;

- Portefeuille de 54 ,5 Mds€ d’actifs et loyers de 1,7 Md€, générés par les centres commerciaux pour 95 % de centres commerciaux et par les bureaux pour 8 % de bureaux, l’apport des centres de conventions s’étant effondré ;

- Modèle économique de recentrage sur l’Europe reposant sur 3 piliers -concentration, différenciation et innovation ;

- Capital ouvert avec une position minoritaire de 23,4 % détenue par Xavier Niel, Léon Bressler présidant le conseil de surveillance de 10 membres et Jean-Marie Tritant le directoire ;

- Bilan tendu avec un effet de levier dette/Ebitda de 14,6, mais disponibilités de 12,1 Mds€ et ratio LTV de 44,7 %.

Enjeux

- Stratégie 2024 ambitionnant de redevenir un pure player européen avec un résultat d’exploitation revenu aux niveaux de 2019 et un bilan solide (LTV inférieur à 40%) via : nouvelles sources de revenus : partenariats commerciaux, exploitation des données et maximisation de la valeur des actifs via des développements mixtes /sortie totale des Etats-Unis en 2023 ;

- Innovation orchestrée par le nouveau directeur de la stratégie client, de renforcement de la préférence, de l’impact (plateforme omnicalale) et de l’agilité (internet des objets et technologies cloud) ;

- Stratégie environnementale « Better places 2030 » fondée sur 3 piliers, la qualité des immeubles, la connectivité et l’intégration dans l’environnement urbain : réduction de moitié de l’emprunte carbone et valorisation des déchets en lien avec les communautés locales ;

- Diversification dans le résidentiel par exploitation du potentiel de 2,4 Md$ de mètres carrés relevés dans le portefeuille et déjà engagée à Londres ;

- Cessions attendues de 1,5 Md€ d’actifs en Europe et réalisation des 2 Mds€ de projets en pipeline.

Défis

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR (159,60 €), donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse ;

- Situation financière encore tendue et sensible aux relèvements de taux ;

- Confirmation de la reprise des loyers et de la diminution du taux de vacance ;

- Objectifs 2022 d’un bénéfice net par action de 8,2 à 8,4 € ;

- Suspension du versement de dividendes jusqu’en 2022.

-1,88% : pas de panique !

Pourquoi en baisse après avoir publié un chiffre d’affaires trimestriel en hausse de 34,2% sur un an et confirmé sa prévision de résultat par action annuel tout en disant surveiller de très près l’impact potentiel de la situation économique et géopolitique sur ses activités ?
Je ne sais pas, les mystères de la bourse.

ANR (159,60 €), donnée-clé du secteur foncier en Bourse, à comparer au cours de Bourse : 69,33 euros.
Ils n’ont pas de calculatrice chez AOF ?
Ma fidèle HP-12C indique une décote de 57 %.
C’est énorme mais il y a des Défis …

Assez surpris de la réaction du marché également …

Je pense que le risque perçu se situe davantage au niveau du prix de cession de la partie US, payée à prix d’or par Cuvillier et qui faisait l’objet d’un article du Wall Street Journal en début de mois :

Westfield Malls? European Owner Says It Is Done With the U.S.  - WSJ

Extrait :

"Uni­bail val­ued its Amer­i­can port­fo­lio at €12 bil­lion, equiv­a­lent to $13.2 bil­lion, at the end of last year. Ex­ec­u­tives be­lieve the com­pany can hit its delever­ag­ing tar­get even if the U.S. port­fo­lio sells at a 30% dis­count of 2021 val­u­a­tions, al­though they haven’t specif­i­cally said how much they be­lieve they can get for the prop­er­ties. Green Street, a com­mer­cial real-es­tate an­a­lyt­ics firm, es­ti­mates the com­pa­ny’s U.S. as­sets are worth closer to €10.5 bil­lion. Uni­bail likely will have a hard time find­ing buy­ers by next year and al­most cer­tainly won’t get what it paid for its U.S. port­fo­lio, said Rob Virdee, se­nior an­a­lyst at Green Street."

Personnellement, je trouve que les métriques opérationnels confirment un retour à un niveau très proche de l’avant COVID, et que cette incertitude sur les conditions de sortie des US permet de continuer à accumuler l’action… à un cours inférieur à celui qui était en vigueur lors de la publication des résultats de 2021 (où l’avenir était quand même beaucoup plus incertain).

A plus long terme semble se poser la question de l’impact de la remontée des taux sur la valeur des portfolios (dépréciations) et le coût de la dette (marge nette). Pour autant, pour ce que je peux en observer, les assureurs se ruent depuis le début d’année sur les cessions totales ou partielles d’immeubles et de centres réalisées par les foncières …

Bref, cela ressemble toujours à un pari avec de multiples facteurs à prendre en compte, mais la dimension opérationnelle de l’activité (celle qui permet les loyers) semble rétablie.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

En plus, la récente hausse de USD (vs EUR) devrait plutôt être favorable (car URW a moins de dettes en USD), au niveau du cash qui devrait rentrer lors de ventes d’actifs nord-américains.

Achat de Xavier Niel : 1 436 000 titres à 69,64 euros



Un achat supplémentaire de cet insider

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

La dernière phrase dans les commentaires dit : "1 436 000 actions URW sous-jacentes ont été acquises dans ce cadre pour un montant de 100 millions"

ArnvaldIngofson a écrit :

OK pour la stratégie de "réduction radicale de l’exposition financière aux Etats-Unis",
mais à ce jour c’est le "plan de cession en Europe" qui est le plus avancé.
Une opération d’arbitrage massive, une réduction radicale de l’exposition financière aux Etats-Unis "va intervenir" mais on ne veut pas nous dire quand ni comment, Jean-Marie Tritant "n’entend pas abattre ses cartes pour l’instant" …

Je pense qu’actuellement ils ne peuvent pas trouver preneur pour vendre les centres commerciaux US, au prix où ils les ont achetés.

Il faut se souvenir que le précédent management à racheter Westfield avec un taux de capitalisation de 4%, et quand les loyers étaient au plus haut.

Il y a plein d’opérations de M&A actuellement sur l’immobilier US, mais sur des actifs demandés (logistiques, campus, centres de données informatiques, santé).

Sur les centres commerciaux, on est tjs en mode recovery.

Ce que je comprends pas trop chez Unibail c’est pourquoi ils gardent la filiale - Société de Tayninh - (coquille vide cotée à la Bourse de Paris)
détenue à 98% environ et qui a 17 millions d’euros de trésorerie immobilisée qui est mangés peu à peu chaque année à raison de 100k par an alors qu’entre-temps le groupe est surendetté…

La gestion n’est pas très rigoureuse, car en principe on peut attendre qu’un bon management liquide la filiale et récupère la tréso…

Vous ne semblez pas avoir bien mesuré la situation de cette filiale de URW et les risques pour un petit investisseur d’acheter quelques actions, croyant faire une bonne affaire en achetant à un cours inférieur de 25% environ à l’ANR.

Depuis plus de 15 ans, URW détient cette coquille cotée vide (sans activité, avec juste de la trésorerie, qui baisse d’environ 0,5% par an à cause des frais de gestion, alors que le placement de cette trésorerie - en fait, le prêt de cette trésorerie à URW - ne rapporte rien vu le niveau des taux d’intérêt).
Ces frais étant minime à l’échelle d’URW, cette situation peut durer, car URW pense probablement avantageux de garder sous la main une coquille cotée en bourse, qui peut par exemple servir à faire coter rapidement une partie d’URW si cela devient avantageux par voie de fusion, plutôt que de passer de longs mois à faire une introduction en bourse par la voie classique.

Du coup, le petit actionnaire imprudent et frustré  de Tayninh:
- ne peut pas revendre, car liquidité quasi nulle
- et voit l’ANR stagner et même baisser un peu année après année, sans que rien ne se passe.

Cela peut durer encorer 10 ans ou plus, ou se terminer vite si URW a la bonne idée de liquider sa filiale et de reverser l’ANR aux minoritaires, avec alors une plus-value de 25% (scénario improbable, et de toute manière 25% représentera un rendement faible sur 10 ou 15 ans face à la performance de la bourse sur cette période).

Mon seul conseil pour l’actionnaire: vendre vite au cours actuel si un imbécile imprudent se présente aujourd’hui à l’achat de titres Tayninh.