Rodin [83] : étude de cas immobilier (lancement de la fusée !)

Quell serait la perte de surface engendrée suite à l’isolation des mures de 12 cm d’épaisseur vs vos 21 m2 initiaux ? Pourquoi avoir opté pour une baignoire dans un studio plutôt qu’une douche ?

Rodin a écrit :

Respectivement 12 et 18 cms
Avantage : je repose sur mes deux oreilles pour la revente dans X années puisque j’ai suivi à la lettre les recommandations inscrites dans le DPE pour gagner plusieurs lettres (R > 3,5 m²K/W)

Les préconisations ont été faites par rapport à la RT2012 qui sera remplacée par la RE2020 qui est beaucoup plus exigeante pour l’isolation. Les caractéristiques minimales sont de R>3,7 pour les murs et 6,5 pour les plafonds. Mais c’est compliqué d’appliquer cela pour un studio (cela donne des épaisseurs de 140/160mm pour les murs, 300mm pour les plafonds.

Je vous conseille vivement de prévoir une pac air/air et une vmc hygro B (même si vous ne les posez pas, vous pourrez le faire ultérieurement). Dans votre cas (petite surface, dernier etage), vous êtes dans le cas le plus défavorable.

Rien que de vous voir citez la fusée de Vauban m’a donné envie de lire le topic. J’espère qu’on parle bien de la même

A votre âge exactement, j’ai aussi acheter un petit studio dans le sud de la France que j’ai refais.

Un conseil, ne faites pas comme moi

A l’époque sur le forum, j’étais parfois irrité par le t.on (IH de grâce ce système anti tutoiement est rigide !) un peu péremptoire et condescendant de certains quinqua réputé de ce forum, qui me l’aurait déconseillé.

Je vous raconte même pas ce que j’ai pensé d’un certain parisien qui disait qu’en dessous de 20k par mois tout compris c’était parfois un peu juste. Je m’étais dis c’est Segela² mode troll on. Je me disais que ce vieux c’était perdu s’il était incapable de profiter pleinement de la vie à 5k par mois. J’ai mieux réaliser après qu’il voulait dire être "confortable" et parer à toutes éventualité (vie sur Paris, enfant handicapé etc). Ces 20k / mois sont pourtant atteint largement avant l’échelon 30 de la fusée.

Ces Quinquas m’auraient répondu, votre temps est précieux, rien de plus précieux que la jeunesse, et surtout investissez en vous.

Rien de plus louable de voir quelqu’un de jeune peaufiner son projet de manière très cortiquée. Mais en réalité à quoi vous servira t-il ? un boulet à la patte pendant 20 ans. Une distraction (au sens Anglo saxon) de votre objectif principal, lancer une fusée. Ce studio va vous demander pendant 20 ans une partie de votre capacité de charge mentale pour un résultat qui sera quasi nul lorsque vous aurez normalement atteint l’échelon 20 de la fusée d’ici la Il ne vous permettra même pas de passer à l’échelon 21 si vous le revendriez à ce moment là.

Quand j’ai fais de même, tout le monde (mon père, mon ex, mes amis etc) m’ont dit ou fait comprendre que j’étais bien crétin de passer mes dimanches à rénover mon studio et que ca me servirait à rien. Ils avaient raisons, mais sans doute pas pour les bonnes raisons. C’est pour ca que je ne les avait pas cru

J’avais envie de le faire, très envie même. 60k euros en autofinancé, quand on vient d’un milieu très modeste, c’était énorme, environ l’économie de toute une vie de certains proches. Je pouvais l’avoir "comme ça". Je ne pouvais pas laisser passer. Le travail nécessaire pour l’obtenir me semblait tellement plus faible que celui de mon père qui s’est levé la nuit pendant 15 ans pour son boulot et qui à 45 ans n’avait même pas ça comme patrimoine.
En plus, j’avais même envie de prouver d’une manière quasi philosophique que c’était possible et qu’il fallait le faire un peu comme une proof of concept, plus que de suivre ceux qui se plaignent et n’agissent pas.

J’ai aimé le rénové et j’ai eu quelques déboires qui m’ont beaucoup appris, mais pas suffisamment pour m’empêcher de refaire certaines "sottises" des années plus tard.

Bref, je vais rejoindre le clan des "vieux" et vous dire de ne pas le faire.
Ou alors si faite le pour apprendre… On n’apprend jamais mieux que par ses propres expérience et lorsque la tentation est grande, on n’a d’autre choix que d’y céder. Mais vous avez sans doute bien mieux à faire de votre temps pour lancer cette fusée.

La vrai question serait, qu’est ce qu’il ma manquer à l’époque et que j’aurais pu avoir pour ne pas faire cette erreur. Sans doute une certaine confiance en moi, une capacité à aller contre certaines de mes envies, une meilleur connaissance de la façon dont fonctionne les gens et la société. J’avais déjà beaucoup investi en moi, mais sans doute pas assez. (pourtant j’avais un travail énorme entre mes 18 ans et mes 25 ans, sur moi même et sur ma formation "académique").

Au final, ce projet ne devrait pas vous mettre dans une situation réellement délicate, donc le risque est faible, mais a quasi 50k brut annuel à 25 ans, faite autre chose, viser la lune

Vous semblez en vouloir, avoir les moyens intellectuellement parlant et déjà tous les ingrédients pour réussir, alors soyez ambitieux, visez la lune, l’échelon 30 de la fusée de Vauban, et ne vous laissez pas distraire de l’objectif.

Si le bien est situé à Saint-Tropez, le prix au m2 se tient ;-)
Comme on ne connait pas le lieu exact de l’appartement, difficile de se prononcer.

Bravo @Rodin pour ce premier projet !

Entre nous mon premier était moins rentable que le vôtre sur le papier, et concernant le côté « too much » de vos démarches notamment la visite 3D, franchement c’est top et je pense qu’on en fait jamais assez pour (par)être professionnel car c’est souvent ce que recherche un locataire.

De mon expérience personnelle je vous conseillerais d’attendre de pratiquer la gestion locative de votre premier bien avant de vous lancer dans un second.
Çela vous permettrez d’être sûr que c’est ce que vous recherchez.
En effet la gestion de location courte durée est vraiment chronophage, et source de problème et de frais récurents. Certes elle est rentable.

Il y a d’autres branches dans l’investissement locatifs, comme les locaux commerciaux ou professionnels, location nu à l’année , meublée étudiant, colocation…

Chacune avec des avantages et inconvénients, plus ou moins risqué, rentable, chronophage ou pas, selon le secteur aussi on ne peut pas pratiquer tout type d’investissement dans n’importe quel secteur.

Au plaisir d’échanger

N’hésitez pas à nous tenir au jus de cette première saison pour vous !

Mon photographe professionnel se déplace sur la région sud et prend 136€ pour une trentaine de photos pro pour leboncoin/airbnb + cette fameuse visite virtuelle. Pas de TVA

Vous pouvez retrouver son identité à partir de l’URL.

Les tarifs peuvent évoluer selon la taille du logement, il a plus l’habitude des villas et domaines que de studios.

Cordialement

Rodin, le 08/07/2022 a écrit :

Letuche57 a écrit :

Prix d’achat 54ke
+/value latente estimée… +20ke

Oui car le prix de marché se trouve autour de 74ke

Je pense que la remarque de letuche incluait le fait que vous pouviez revendre 20k€ de + que le prix global. A ce jour vous êtes en moins value d’un peu + de 7k€ mais bon d’ici 2 ans vous retombez sur vos pieds une fois le capital un peu remboursé.

Jolis travaux en tout cas, c’est top vous allez trouver preneur rapidement aussi bien en location classique qu’en LCD, même si j’aurais plutôt mis une douche à la place d’une baignoire vu la surface.

Deux mois de retard pour les travaux initialement espérés pour début mai… ça me semble pas trop mal, surtout à ce prix !
Ayant investi pas très loin, avec un retard bien plus conséquent et des prix bien plus élevés, je suis presque jaloux de ne pas avoir eu les mêmes artisans.

Concernant le DPE, vous étiez à G avant les travaux, avez-vous la note du nouveau DPE ?
J’ai du mal à comprendre l’isolation du plafond, d’épaisseur variable du côté de la mezzanine (on voit un décrochage).

D’ailleurs pour la mezzanine, l’échelle se place au hasard ou y a-t-il quelque chose pour la bloquer ? Faudrait pas qu’un incident fâcheux vous retombe sur le coin de la tête.

Du coup, cette mezzanine n’est plus que vouée a servir de stockage, on ne peut plus imaginer y mettre le lit ?

Et enfin, dans votre étude de cas vous aviez pris soin de ne pas indiquer le lieu de votre bien… si c’est volontaire, c’est à améliorer : je peux vous dire dans que quartier de quelle ville se situe votre bien (je peux même le placer à 100m près), alors que je ne connais pas du tout la zone. Si ça ne vous dérange pas plus que ça, alors pas de soucis !

Bravo pour cette première opération, et bonne chance pour les phases suivantes : la location, et le retour auprès du banquier avec un nouveau projet :-)

lachignolecorse, le 25/05/2022 a écrit :

Je vous conseille vivement de prévoir une pac air/air et une vmc hygro B (même si vous ne les posez pas, vous pourrez le faire ultérieurement). Dans votre cas (petite surface, dernier etage), vous êtes dans le cas le plus défavorable.

Bonjour,

Je me permets de réagir sur cette file car j’ai été interpellé par ce commentaire.
L’installation d’une PAC dans un appartement n’est-il pas compliqué ? Cela suppose d’installer une unité extérieure qui modifie la façade de l’immeuble (en plus d’être bruyante) : ne faut-il pas l’accord de la copropriété ? J’ai déjà entendu dire que c’est presque impossible de l’obtenir…

Rodin, le 08/07/2022 a écrit :

Fin des travaux depuis la semaine passée, ouf. Exploitation saisonnier été/LMNP à l’année.

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … _treso.png

On lit qu’il y a comme rentrée 70e de charges locatives, mais aucune sorties correspondantes. C’est de la magie ?

Par ailleurs, pour avoir une idée du cash-flow "neutre", il faudrait savoir ce que vous avez financé par vos propres deniers : ameublements, trajets, …

Et toujours pas de trace de la fiscalité.

M’est avis qu’on est très loin d’un équilibre de la trésorerie.

"On lit qu’il y a comme rentrée 70e de charges locatives, mais aucune sorties correspondantes. C’est de la magie ?"
A quoi correspondent ces 70e ?